前瞻|地方两会透露了楼市哪些关键信息?
报告要点:2024年以来,全国31个省(区、市)相继召开两会,通过梳理各地政府工作报告,可以发现各地对于2024年工作总体要求多聚焦于高质量发展,基调上坚持稳中求进。针对房地产的内容,各地表述主要集中在支持刚性和改善性住房需求、化解房地产风险、做好保交楼工作、推进“三大工程”建设等方面。从地方政府工作报告的关键词,我们也可以一定程度窥见即将召开的全国两会的聚焦点。
多数省市2024年GDP增长目标设定在5%以上,超半数下调了2024年GDP增长目标
今年1月,国家统计局初步核算2023年GDP同比增长5.2%,顺利完成了2023年政府工作报告中“国内生产总值增长5%左右”的目标。从各省市表现来看,2023年14省市完成了年初设定的经济目标,其中海南、西藏、内蒙古经济增长相对较快,初步核算GDP增速超7%;17省市初步核算增速与年初设定的经济目标有一定差距,其中黑龙江、江西、湖南等地距目标差距相对较大,分别低于2023年GDP目标增速3.4、2.9和1.9个百分点。
表:各省(区、市)2024年GDP增长目标对比
数据来源:各省政府工作报告
当前各省市均公布了2024年GDP增长目标,多数省市GDP增长目标设定在5%以上,部分地区设定在5%左右,天津目标增速在4.5%左右。对比2023年目标,辽宁、浙江、北京、天津四省市上调GDP增长目标0.5个百分点,四省市2023年GDP初步核算增速均超年初设定目标。相较2023年目标,16省市下调了2024年GDP目标增速,其中,江西、海南、云南、山西等省份经济增速目标下调幅度较大,下调幅度均不低于1个百分点;广东、江苏、山东等经济大省目标与上年基本持平。
2024年21省市固定资产投资平均目标增速为6.9%,扩大有效投资仍是各地拉动经济增长的重要手段
1月,国家统计局公布全国固定资产投资比上年增长3.0%,相比2022年收窄2.1个百分点。目前21省市政府工作报告公布了2024年固定资产投资增长目标,多数集中于4%-10%,增速目标平均值为6.9%,由此也可看出,固定资产投资仍是各地拉动经济实现稳增长的重要支撑。整体来看,各地投资增速目标差异较为明显,其中内蒙古、西藏目标超过10%,广西、吉林目标增速设定在3%以上,江西设定在3%左右。
图:21个省市2024年固定资产投资增长目标
数据来源:各省政府工作报告
2023年底召开的中央经济工作会议在部署2024年经济工作时强调“扩大有效益的投资”,从各地政府工作报告来看,多省市将着力扩大有效投资,将推进重大项目投资摆在了突出位置。从具体投资项目来看,湖北提出全年实施亿元以上项目1.52万个,浙江安排“千项万亿”重大项目1000个以上,完成年度投资1万亿元以上。从投资项目领域来看,2024年多地政府在新技术、新能源、新兴产业领域将持续加大投资引导,江苏要求加大新型基础设施建设力度,体系化推进5G、千兆光网规模部署,支持苏州国家级互联网骨干直联点建设,加快智能算力、边缘计算等算力设施布局;安徽提出以新供给创造新需求,加大对新能源汽车、智能终端装备等消费产品产业投资;贵州要求着力扩大产业投资,建立重点产业项目常态化推送机制,围绕“六大产业基地”,加快推进新能源电池材料“一核两区”、“毕水兴”能源产业带等产区重大项目。
表:2024年部分省市投资目标
数据来源:各省政府工作报告
房地产方面防范化解房地产风险仍是重点,做好保交楼工作,加快推进“三大工程”建设
2024年各省政府工作报告中关于房地产相关提法篇幅有所减少,政策基调上,上海继续明确坚持“房住不炒”定位,部分城市提出构建房地产发展新模式,整体来看,房地产相关表述主要集中在支持刚性和改善性住房需求、化解房地产风险、做好保交楼工作、推进“三大工程”建设等方面。
(1)支持刚性和改善性住房需求
2024年各地政府工作报告中,12个省市延续“支持刚性和改善性住房需求”的提法,江苏、四川、贵州、宁夏等地继续要求“一城一策”“因城施策”“精准施策”;山东强调用好“认房不认贷”、降低首付、“带押过户”等政策;重庆明确要调整个人住房房产税政策措施,优化公积金使用范围和方式,完善二手房交易等政策工具箱。
2024年以来,房地产行业降低购房成本和门槛的相关政策持续落地。春节前,一线城市接连放松限购政策,信号意义明显,近期海南、扬州、郑州等地继续从优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面出台需求端政策。近日央行5年期以上LPR下调25个基点,为2019年换锚以来最大降幅,释放出积极信号,有利于稳定行业信心,促进投资和住房消费。降息后多地房贷利率已降至历史最低水平,降息利好叠加也有助于强化核心城市政策效果。
表:2024年部分省市政府工作报告需求端政策提法
数据来源:各省政府工作报告
(2)做好保交楼工作,积极稳妥化解房地产风险,满足行业合理融资需求
2024年“保交楼”仍是各地重点工作任务,多省明确要完成年度保交楼任务。吉林要求全口径完成1.5万套“保交楼”任务;安徽对资金监管提出要求,明确加强在建项目预售资金监管,实现保交楼项目全部交付;贵州开展未建成交付安置房三年清零行动。
去年底中央经济工作会议上强调“积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展”,表明化解房地产风险仍是2024年重要目标。多个省市均提出积极化解房地产风险相关举措,满足行业合理融资需求。具体来看,吉林提出妥善处置高风险房企和项目,推动房地产业转型发展。促进金融与房地产良性循环,用好专项贷款、专项借款政策,推动企业去库存、降负债,改善流动性。辽宁明确妥善处置高风险房企和项目。河南要求清理拖欠企业账款,有序出清重点房企风险。
今年1月监管部门建立城市房地产融资协调机制并召开相关部署会议,根据住建部数据,截至2月20日,29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制,分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行,共涉及5349个项目;已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元,较春节假期前增加113亿元。据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据,已对“白名单”项目审批贷款1236亿元,项目资金逐渐落位,将促进项目顺利交付,有利于稳定购房者购买期房的预期。
整体来看,今年各地企业端资金支持政策有望继续细化落实,改善企业融资环境;“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进,修复市场预期。另外,此前住建部明确“有条件的可以进行现房销售”,山西政府工作报告亦提出“有序推进商品房现房销售”。
(3)稳妥有序推进“三大工程”建设
2023年下半年以来,中央重要会议多次提及“三大工程”建设,各地纷纷针对“三大工程”出台相应政策及规划。2023年12月以来,国开行、进出口银行、农业发展银行合计净新增抵押补充贷款(PSL)5000亿元,也为“三大工程”建设提供了重要的资金支持,预计2024年各地“三大工程”建设将进一步加速。
保障房建设:当前,住房保障体系已经成为我国住房体系的重要组成部分,从各地两会政府工作报告表述来看,多地除保租房外,还将建设配售型保障房、安居房等,如广东要求新增筹集建设配售型保障性住房1万套,海南要求竣工安居房1.2万套。辽宁、山东、四川均提到将符合条件的农民工纳入保障范围。从保租房建设来看,2024年多地筹建目标相比于2023年有所降低,湖北、四川筹建套数分别降低3.5、3.6万套,贵州筹建目标由2023年的3.05万套降至3600套。
表:2024年部分省市保障性住房建设目标
图:2024与2023年各城市筹建保租房目标对比
数据来源:各省政府工作报告
城中村改造:从各地政府工作报告中提及的计划来看,多省市提出将继续深入实施城市更新行动,2024年城中村改造也将进入快速推进期,如上海提出启动10个城中村改造项目,贵州明确将实施城中村改造2万户。各地进一步加快推进城中村改造,有利于带动当地房地产开发投资和住房需求释放,也有利于进一步推动房地产市场平稳运行。
表:部分省市2024年老旧小区改造及城中村改造目标
数据来源:各省政府工作报告
平急两用:各地政府工作报告中有14省市提及推进“平急两用”项目建设,设施“平时”可用作旅游、康养、休闲等,“急时”可转换为隔离场所,预计2024年“平急两用”基础设施项目也将在地方陆续开工建设。
此外,多省市在政府工作报告中亦提出盘活存量资产,推动好房子、好小区、好社区、好城区建设,一二手房联动等方向。天津提出努力盘活闲置土地、房产、老旧厂房、产能和老字号、老品牌等,深度挖掘存量资源再生价值;贵州引导鼓励房开企业开发“第四代”住宅和康养、避暑地产,探索二手房、库存商品房、保障性租赁住房转化政策,打通房地产市场“一二手房”联动通道。
整体来看,各地两会政府工作报告多聚焦高质量发展,坚持稳中求进,与中央经济工作会议基调保持一致。当前,多数城市限制性政策已放开,各地房地产相关提法更加注重防风险及“三大工程”建设,这些提法也有望在全国政府工作报告中出现。
从政策趋势来看,预计需求端各地将继续发挥自主性,因城施策、因需施策,一线城市有望继续优化限购政策,二线城市或全面放开限购,降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。企业端,房地产融资协调机制加快建立,未来“白名单”项目有望进一步扩围,房地产企业特别是部分民企的资金压力或有缓和,项目及时交付也有利于稳定购房者市场预期。“三大工程”建设加快推进,有助于稳投资、稳预期。
从房地产市场表现来看,降息、房地产融资协调机制加快落地、一线城市优化政策等多重利好叠加,有利于促进政策发挥更大效用,核心城市“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是,去年同期高基数效应逐渐显现,今年2-3月不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。
附表:各省市2024年政府工作报告中关于房地产相关提法
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