抄底香港、铺路REIT,华润隆地商业“野心”不小
香港俨然已成为华润商业拓展的新战场。
仅在今年1月,华润香港房产平台“华润隆地”就完成了两座民生商场的收购,备受市场瞩目。
消息显示,华润隆地分别从丽新帝国手中收购了位于将军澳的商业中心Greenwich Village以及从本地投资者罗守辉手中收购了位于新界的葵芳汇基座商场,作价分别为5.35亿港元及3.1亿港元。
华润隆地曾表示,计划进一步延伸现有湾仔北部Brim 28的品牌至旗下不同商场物业,打造香港资产管理平台。
这亦意味着,Brim 28将成为华润在香港塑造的全新商业品牌。当然,Brim 28在香港能否达到万象系在国内的知名度,仍考验华润隆地的商业运营功力。
Brim 28,港版万象系?
近年,受经济低迷影响,香港高街商铺的资本价值也有所下滑,数据显示,目前平均较2019年底的水平低35%。因而,上述两项商场的最终成交价亦较原叫价低了不少,其中Greenwich Village交易定价为5.35亿港元(6800万美元),较原要价8.5亿港元(1.09亿美元)折让37%。至于葵芳汇基座商场最初以4.5亿港元放售,最终以3.1亿港元沽出。
尽管如此,该两座商场仍不失为优质资产。
资料显示,Greenwich Village距离将军澳港铁站步行7分钟,地下设有23间商铺及154个停车位,总楼面面积达102,582平方呎(9,530平方米)。目前出租率达93%,租户包括餐馆、健身和健康场所以及一所国际幼儿园。
截至2023年10月,Greenwich Village每月净租金收入为260万港元,而停车场则额外带来32万港元的收入。
葵芳汇基座商场涉及地下及1至3楼物业四层每层建筑面积约5,297至5,677平方呎不等,总建筑面积21.664平方呎,现时每月租金约157万元,租金回报率达6厘。
频频出手收购,也反映了华润隆地对香港零售业复苏的积极展望。
较早前,华润隆地资产管理部总经理梁启棠曾公开表示,过去两三年香港零售物业市场因加息及经济下滑,导致资产价格大跌,近期不良资产比例增加,但随着多项因素触底反弹,相信民生商场会率先复苏,租赁及租金预计会持续恢复。
因而,华润隆地亦考虑将相关物业进行长期持有,并有品牌更新的计划。据称,华润隆地有意将现有的湾仔北部Brim 28品牌延伸至旗下不同商场物业。换言之,未来Greenwich Village和葵芳汇基座商场均有可能更名为“Brim 28”品牌。
根据华润隆地官网介绍,湾仔Brim 28是华润隆地香港商铺业务代表项目。其位于湾景中心底座,前称“三里屯”,于2012年1月开业,拥有16间豪华餐厅、酒吧及咖啡室。中艺华润大厦总店也位于此。
尽管当前仅一个项目,但华润隆地正准备将“Brim 28”全面铺开。未来“Brim 28”,能否成为港版的“万象系”?把疑问交给时间。
为REIT上市铺路?
华润隆地未透露更多收购计划。
此前,梁启棠曾指,华润隆地无特定投资策略及投资金额的限制,物色项目时会取决于合理回报,即回报高于融资成本,暂时华润隆地偏向独资收购,未来会积极考虑不同的投资机会。
但市场推测,为支撑其200亿募资计划的实行,相信华润隆地仍将不断增厚旗下商业资本。
在完成了国内消费公募REIT上市后,推动香港商业REIT上市是华润今明两年的目标之一。
早于2023年10月,市场便有消息传出,华润隆地已选择花旗、中金和摩通作为其房地产投资信托基金(REITs)在香港IPO的保荐人。该IPO规模为5亿至10亿美元。
据了解,有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产,估值约达200亿港元。
根据官网信息,当前华润隆地在香港的写字楼资产为香港华润大厦,也就是华润(集团)有限公司总部所在地,至于零售资产则仅为湾仔Brim 28。
在当前零售业低迷的情况下,相关资产价值或会受到低估,而华润隆地亦需要向外界证实其具备较强的商业运营能力,以更顺利推动本次REIT的IPO。这或许是华润隆地启动零售商业物业收购的重要原因之一。
据了解,当前华润隆地旗下物业管理公司Synergis(升捷控股)正管理着西九龙的Elements购物中心,以及珠宝和手工艺品零售商Chinese Arts & Crafts。这或许对华润隆地商业运营能力的证明有一定帮助。
如此看来,华润隆地要想将近200亿港元的资产成功套现,并启动“物管+资管”的投资双驱动模式,仍任重而道远。
虽然推动REIT上市仍需努力,但至少随着两座优质商场的购入,华润隆地的经营收益也得到进一步增强。
由于华润隆地未披露最新经营数字,但根据公开资料显示,华润隆地的经营表现尚算不俗。数据显示,该公司2023年上半年实现营业额同比增长32.6%,高于预算1.5%;实现利润总额同比提升8.7%,较预算大幅提升36.1%。
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