华安张江产业园REIT（以下简称“张江产业园REIT”）最近很“头疼”。刚开始逐步消减哲库科技退租所带来的负面影响，半年后又再次面临租户“提前退租”。

根据张江REIT 1月31日公告，其于1月29日收到租户A的退租通知函，计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租赁面积，后续将换签为租户A母公司旗下的其他企业承租。

租户更换和租赁面积的缩减，无疑令张润大厦后续经营又变得困难起来，也必然使得张江产业园REIT本就亏损的业绩再度蒙上阴影。

哲库之后，字节也撤离了

张江产业园REIT并未公布本次租户A的相关信息及退租原因，但从此前披露的扩募说明书中不难看出，租户A为张润大厦的主力租户之一，或仅次于此前退租的哲库科技。从行业属性来看，租户A分属信息科技/集成电路行业。

经睿思网了解，租户A实为字节跳动朝夕光年，本次退租乃因业务萎缩，其为张润大厦的第二大租户。随着哲库科技、朝夕光年的撤离，如今张润大厦的三大主力租户仅剩下燎原科技（租赁面积4732平方米，占比10.96%）。

图源：华安张江产业园REIT《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》

公告显示，字节跳动朝夕光年自2019年12月开始承租，租期共五年，至今年12月31日结束，总承租面积为7841.16平方米。换言之，即使不提前退租，张润大厦亦将在今年年底面临换租风险。

从目前来看，自2月1日起，朝夕光年已不在张润大厦进行办公，至于剩余租赁面积，则由字节跳动旗下的其他企业进行承租。鉴于当前剩余租期仅剩11个月，后续相关企业在租期结束后是否仍有续租意愿尚存在不确定性。

但退租事宜必然给张润大厦的租金收益带来影响。据透露，张江产业园REIT于2023年6月购入张润大厦。2023年7月1日至2023年12月31日，朝夕光年的租金占该基金同一时期租金收入的 12.01%，退租面积涉及的租金占本基金同一时期租金收入的比例为5.98%。

为此，张江产业园REIT将收取朝夕光年约 3 个月的租金作为违约金，以缓释朝夕光年提前部分退租对基金的影响。

与此同时，为保证出租率，张江REIT表示，运营管理机构和基金管理人将通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户。

何时才能完成“自我救赎”？

接连两大租户撤租，令市场对张润大厦的经营能力表示存疑。

自注入张江产业园REIT以来，张润大厦的出租率一路走低。数据显示，张润大厦于上市前签约率94.05%，后因哲库科技退租影响，张润大厦2023年3季度末出租率跌至57.19%，截至2023年12月末，张润大厦的出租率仅升至63.31%。

与此同时，张润大厦的签约率也持续下滑。截至2023年3季度末，签约率跌至80.39%，2023年四季度末签约率84.86%，虽有所回升，但仍与扩募时的94.05%出租率相差甚远。据最新公告显示，在租户A退租后，预计至2024年2月1日，基金整体出租率为71.88%，签约率为82.22%。

关于促成新租户签约、降低空置率一事，也让张江REIT和张润大厦很为难。

据称，截至目前，针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，运营管理机构正持续积极开展招商工作。目前在商务洽谈中的储备客户分属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。但由于储备租赁需求转化为签约租户需时，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同运营管理机构协调内外部资源，促使相关租赁尽快成交。

在哲库科技退租后，为了快速提升出租率，张润大厦不惜采用牺牲租金单价方式。

数据显示，扩募上市时，张润大厦的平均签约合同租金约为5.9元/平/天，但截至2023年12月末，该数值已降至5.73元/平/天，环比下滑4.5%。当然，这对拉动签约率有一定效果，仅2023年四季度，签约率相应上升了4.5个百分点。

张润大厦的出租率要想达到扩募上市时的水平，显然还有很长的路要走。而作为扩募项目，张润大厦如今更像是张江产业园REIT “包袱”。

据张江产业园REIT日前披露的2023Q4运营报告，当期其收入为3585.18万元，环比下滑25.06%；利润亏损551.58万元，较第3季度的18.86万元的亏损扩大2824.6%。息税折旧及摊销前利润方面环比下降约27.32%；经营性租金收入方面下降约13.97%。2023年第4季度经营活动产生的现金流量净额571.85万元，环比下滑79.84%。

业绩的下滑，很大程度与张润大厦期内经营表现欠佳有关。而从目前来看，该困境在短期内亦难以扭转。

尽管哲库科技退租非其本愿（其于退租前曾签订续租合同），但似乎打开了张润大厦的“退租潮”，如今随着字节的撤离，两大主力租户先后退租，市场担忧，这多少会影响张润大厦其余即将到期租户的续租意愿，这也必然令张润大厦的租赁情况持续承压。而降租的措施亦不可长期持续。

此外，张江产业园REIT更需关注的是，租赁情况的表现将对资产估值产生一定的影响，如任凭该状态持续，将进一步令资产实际创造价值与买入时的资产价值产生更大的估值差异，这亦影响一级市场的发行，对后续扩募同样不利。

如今，张江产业园REIT已从高点下跌超50%，尽管2023年现金流分派率仍高达5.48%，但今明后年大概率租户持续被挖角，租金走低，张江产业园REIT压力尽显。对当下的张江产业园REIT和张润大厦而言，需要的不仅仅是时间，而是全新的运营破局思维，尤其在市场供应量持续释放的当下。其它REITs同样如此。