回顾2023年上海新房市场，“高开低走”是一个显著趋势。

上半年，楼市交易需求释放，新盘认筹高涨，“千人摇”项目涌现，3月“小阳春”与年中6月的单月新建商品住宅成交量均突破100万平方米。

下半年楼市降温，新房市场交易转冷，除“金九”和岁末12月因政策利好刺激，新建商品住宅成交量突破70万平方米，其余月份均不足60万平方米，寒意渐浓。

整体来看，得益于上半年热度拉动，2023年上海新房市场成交金额约6086亿元，仅次于2022年的新房大年；个盘中，出现了5个百分盘与5个零认购新盘，分化加剧。

上海中原地产首席分析师卢文曦预判，2024年，上海新房市场会延续较为稳健的走势，价格延续小幅上涨的趋势。同时，其对今年三四月份楼市“小阳春”较为期待，“毕竟2023年12月中旬出台了相关的楼市利好政策”。

前暖后冷

2023年，上海新房市场延续集中供房制度与积分制度，少量多次的推新。

据《国际金融报》记者统计，2023年集中公示了12批新盘，以几乎一月一次的频率上新，涉及315个楼盘（含重复供应），共86368套房源，相比于2022年的304个项目（含重复供应）、93403套房源，楼盘数量增加，但整体房源数量减少。CRIC数据显示，2023年上海商品住宅供应面积约1019万平，同比下降11.1%。

“‘少食多餐’有助于提高市场参与度，对一些运气不太好的买家而言，如果某个项目没有入围或者选到理想房源，可以在下个月继续参与，增加买到房子的几率。”卢文曦认为。

这12批新盘几乎贯穿了2023年全年，透过它们的认购情况，也能很好反映出当时的楼市冷暖。

2023年2月，上海披露第一批新房名单，共25个项目、6958套房源。这批新盘多于3月“小阳春”前后认购开盘，市场反馈较好，最终有15盘触发积分，触发概率高达6成，开局即巅峰，“千人摇”项目就有5个。

此后新盘认购结果呈波动下行趋势，第2—5批的新盘触发积分概率依次为27.59%、34.48%、45.83%、7.69%。尤其是第5批，入市的26个项目仅2盘触发积分，创下积分制以来的最差记录。该批特殊的点在于，受5月云锦东方事件影响，10万+的高端盘缺位，供盘结构失衡。

这个最差记录也很快被刷新了。

进入下半年，第6—8批次新盘触发积分概率依次19.23%、34.78%、20%，受供盘结构影响有一定起伏，但仍维持在一定水平。但到第9—11批次，触发积分的概率又下滑了一个台阶，基本在15%上下浮动，触发积分的项目仅剩少量个位数。

更差的记录出现在第12批，当时上新19盘，截至发稿17盘已完成认购，仅1盘触发积分，为闵行梅陇的绿城·沁蘭园。这也意味着，该批次目前触发积分概率不足6%。

整体来看，全年12批次的315个楼盘中，311盘已完成认购，触发积分的楼盘数量78个，触发率刚过四分之一。

市场转冷也体现在个盘的入围分数下降。

譬如此前火热的大虹桥项目，中铁虹桥逸都从64.51分跌至56.29分；蟠龙府从58.69分跌到45.95分；虹桥璀璨时代从63.42分跌至43.97分；虹桥公馆三期从年初的50分一步步滑落至27.52分，年中第4次开盘已不触发积分。

认购热度不高，去年四季度，开发商也在“想招”留客。一方面，个别新盘放宽了首付支付周期，甚至允许半年甚至10个月内付清首付；另一方面，部分楼盘主动给予优惠折扣，有的甚至直接给到9.5折。不过，这些情况多存在于远郊盘。

红黑分化

大环境低迷，置业需求不断向优质项目倾斜，市场分化加剧，百分盘和零认购盘双双增多。

2023年披露的12批新房中，涌现出4个百分新盘（含重复供应）。2022年全年，上海入市的8批新房积分最高者也未过百。

据《国际金融报》记者统计，2023年披露入市的4个百分盘（含重复供应）分别为云锦东方（118.32分）、前滩百合园（288弄）（114.96分）、前滩百合园（88弄）（107.52分）、百汇园三期（106.64分）。若加上2022年第8批公布、2023年初入市的格力海德壹号（100.85分），实际出现的百分盘多达5个。

这之中，徐汇滨江板块的云锦东方是入围条件最为苛刻、门槛最高的，需要基础分满分叠加243个月的社保方能入围，其也一度被称为创造了“积分神话”。

然而，这个“神话”的背后却经不起深扒。受限价影响，云锦东方一二手房价明显倒挂，“买到躺赚2000万”的诱惑吸引了大批持币买家涌入抢购，为了获得购房资格、拉高积分确保可以买进，“黄牛代持”“一日夫妻”等违规手段被赤裸裸地摆上明面。

一时间，云锦东方成为“违规操作”的代名词，全城热议。关于假结婚、代持的投诉也不断涌向相关部门，舆论压力下，云锦东方叫停摇号，并提出认购人可以申请退出认购。该事件“后遗症”持续了一两个月，上海高倒挂的红盘均延期取证，第5批新房中10万+楼盘更是罕见缺席。

其次是浦东三林板块的前滩百合园，其在第9批分别推出皓川北路88弄的9套房源与皓川北路288弄的48套房源，区位优势、低密度豪宅属性叠加房源数较少，两次开盘入围线分别为107.52分、114.96分，基础分满分的情况下分别需要198个月、229个月的社保。

若细数2023年积分前十的项目，前滩百合园便能上榜4次，上半年其也曾2次开盘，入围线分别是97.84分、86.4分。

高分盘的一房难求并不能代表上海楼市的整体情况，市场分化之下，极端爆冷的项目也有增多。

《国际金融报》记者梳理出年度15个颇具代表性的认购遇冷项目，其中5盘以零认购惨淡收场，这也是近年来零认购数量最多的一次；其余10盘则因认购人数较少，经房管局批准不再公开摇号。

5个零认购项目分别是浦东的佳怡华庭、绿宝园、同润新云都会，崇明的东滩海上明月，奉贤的水榭兰亭。

如果要给他们的爆冷找一个共同点，那便是均位于外环外，其中更有4盘上新了别墅产品，总价相比同地段的高层产品高出不少。对于购房者而言，不算火热的市场环境下，相同的总价或许有着更好更优的选择。

最爆冷的当属浦东的绿宝园，这是一个开发超20年的高档别墅社区项目，2022年其开盘推出40套洋房，获得92.1分的高分，位列2022年上海集中入市新盘前十。

然而，仅一年时间过去，这个曾经的高分选手便遭遇滑铁卢，本次绿宝园掏出38套建面约700—848平方米的独栋别墅，总价在6600万元以上，对资金要求极高，最终爆冷，无一人认购。

同策研究院研究总监宋红卫向记者分析绿宝园爆冷的原因，一方面6000万—1.27亿元的总价，购买力人群有限，且这部分人群在资产配置方面谨慎，购房周期明显拉长；另一方面，近两年市区核心区域优质项目供应较多，城更别墅量也大，市区别墅分流了一部分购买力。目前，该项目已于2023年10月及12月各出售出一套，尚有36套别墅待售。

大虹桥辐射区域的中交凤起虹桥则是典型的“雷声大雨点小”。其宣传话术里，中交凤起虹桥是“大虹桥约百万方超级大城，下一个‘蟠龙天地’”“大虹桥央企红盘，地铁2站虹桥枢纽！”但实际认购中，其2023年三次开盘，认购数先从122组滑落至76组，第三次直接“自曝”因认购客户数量较少不再摇号开盘，反差明显。

其余遇冷项目多位于金山、崇明等远郊地区，或因周边配套不足、交通不便，也有因别墅产品总价偏高或竞品较多等因素影响，认购数少，去化缓慢。

这些存在明显硬伤的项目已然失去了市场竞争力。

4个百亿新盘

315个入市的新盘中不乏百亿级者。

据克而瑞统计，2023年上海楼盘销售金额排行榜TOP 4分别为缦云上海、中建万科·理想之地、象屿招商·公园1872、世纪前滩21，销售金额均破百亿，数量较2022年减少1个。

缦云上海以122.33亿元的全年销售额位居榜首。其位于杨浦滨江，去年4次开盘，累计供应697套房源，目前前3批的网签率均在90%以上，叠加12万/平左右的单价，拉高了整体销售额。不过，其去年4次认购率呈波动下滑趋势，今年初又将上新112套房源，能否延续此前佳绩还要打上一个问号。

紧随其后的两盘则是以量取胜。其中嘉定新盘中建万科·理想之地去年4次上新，合计2104套房源，克而瑞统计中，其占据销售面积与销售套数双榜首；闵行新盘象屿招商·公园1872更是“八开八罄”，全年成交1898套房源。二者均是“5字头”的新盘，在卢文曦看来，“5字头”“6字头”“7字头”是楼盘交易热点，按100平方米来推算的话，主力成交总价基本在500万—800万元/套，很符合首次改善需求，置换客卖掉手中的二手房，再“打新”。

值得一提的是，凭借象屿招商·公园1872、虹桥公馆、蟠龙府、苏河玺等多个项目的销售去化，招商蛇口蝉联了上海房企销售冠军宝座。

重回上海新房市场的万科也凭借理想之地、海上印象、中兴路壹号等项目夺下了全口径销售榜第三的位置。

一个趋势是，上海新房市场份额正加速向头部房企集中。以操盘榜单为例，2023年TOP 3房企操盘销售金额累计约1225亿元，同比增长10.6%，市占率约18.3%，较2022年继续小幅上升。

随着2024年第一批新房名单公布，新一轮的“战火”已经燃起。

（文中表格均由左宇制作）