诸葛关荣雪:关于2023年11月70大中城市指数快评
国家统计局2023年12月15日发布2023年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,对此,诸葛数据研究中心解读如下:
11月份市场进一步降温,根据国家统计局数据显示,11月份70城新房、二手房价格环比上涨城市数量持续减少,其中,二手房无一上涨城市,创近年来新低,环比跌幅也在进一步扩大,市场信心的恢复缓慢而曲折,房地产市场仍处于盘整阶段。不过对于后续市场信心以及价格回升动力仍然充满信心,进入12月,高层频频发声金融支持房地产,提出一视同仁满足房企的合理融资需求,尤其加大了对民营房企的融资支持力度,为市场信心回升注入动力,而且京沪2城也先后于昨日发布关于优化调整购房政策的通知,向市场释放了强烈的积极信号,预计在利好政策的持续加持下,市场信心有望逐步修复回升。
一、11月新房价格上涨城市数量持续减少、环比降幅维稳,二手房无一上涨城市
从11月份70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量9个,较上月减少2城;持平城市2个,较上月减少1城;下跌城市59个,较上月增加3城。11月70城平均环比为-0.37%,跌幅与上月持平;上涨城市平均涨幅0.32%,较上月扩大0.04个百分点。
从11月二手住宅房价指数来看,无上涨城市;持平城市1个,维持不变;下跌城市69个,较上月增加2个。从涨跌幅来看,70城二手住宅价格环比下降0.79%,跌幅扩大0.21个百分点。
整体来看,当前房地产市场整体还处于盘整阶段,本月新房、二手房价格上涨城市数量再度刷新年内新低,房价下降数量依然偏多。尤其是二手房市场,价格下行压力加剧,环比跌幅进一步扩大,70个大中城市全员呈现维稳或下滑态势,无一上涨城市。此外,政策持续力减弱,市场情绪底部徘徊或许依然是房价上涨动力不足的重要影响因素。根据诸葛数据研究中心不完全统计,2023年9月出台松绑政策144次达年内峰值,10月降至86次,11月政策刺激频次及力度进一步减弱,降至79次。
二、各等级城市新房、二手房全线下跌,一线城市二手房价格下行压力显著
从各等级城市新房销售价格来看,一线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同,二线和三线新房价格环比分别下降0.3%和0.4%。其中三线城市成为唯一跌幅收窄的城市,这与近期三线城市政策松绑频次持续较高有一定关系,包括唐山、宜昌、上饶等在内的部分三线城市出台了购房补贴、优化公积金贷款政策等利好举措,随着政策逐步发酵,对提振市场信心起到了一定积极作用。与此同时,一线及二线城市房价降幅呈现维稳和扩大态势,市场信心依然不足。
从各等级城市二手住宅销售价格来看,一线、二线、三线城市二手住宅价格环比分别为-1.4%、-0.7%、-0.8%。值得注意的是,本月各等级城市二手住宅价格环比降幅呈现全线扩大态势,并且相较于二三线城市,一线城市降幅最大,在“认房不认贷”后虽有小幅调整但是始终没有大幅度的松绑政策巩固加持,导致后续房价回升动力不足。12月14日京沪两地先后发布楼市优化政策,包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等,预计可以起到积极作用,提振市场信心。
三、上海新房涨幅领跑,杭州为二手房价格唯一维稳的城市
从新房价格上涨城市来看,重点二线城市表现依然较为可观。其中,上海涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,11月上海新房成交量也呈现明显增加态势,或在部分优质改善盘火热认购的拉动下,上海新房整体成交量价可观。昆明、天津位居涨幅第二、三,环比分别上涨0.5%、0.4%,天津、杭州、成都、西安等重点二线城市紧随其后,这些城市基本面均相对稳健,且楼市韧性特征突出,新房价格具有一定上涨动力。
二手房方面,仅有杭州一城房价维持平稳态势。杭州于10月松绑限购,对拉动购房者入市产生了持续性的利好效果。而大部分城市二手房市场下行压力持续突出,挂牌量增速明显高于需求,导致房价承压。
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