旭辉集团“规模陷阱”之思 林中如何成功一跃?
是成功一跃,还是危险一跃?
作者:刘冰
编辑:郝科科
风品:蓝海 王子墨
来源:铑财——铑财研究院
融资三红、房贷集中度管理新规、银企资金流向高压监管......一系列动作,均在引导房企去杠杆、降风险、稳健而行,防止行业黑天鹅、灰犀牛。
意外的是,2021年的规模第一枪,还是来的这么快。
01
强强联合Or 被拖下水
1月7日,旭辉发布公告称,公司与彰泰集团签署合作协议,两者将按照65%:35%的股权比例成立一家合营公司。同时,旭辉旗下物管公司永升生活服务宣布斥资4.34亿元,收购彰泰服务65%股权。
根据协议,新公司由彰泰集团董事长黄海涛出任董事长,旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任总裁。聚焦深耕南宁、桂林、柳州等广西重点城市。
行业分析师李晨表示,尽管旭辉集团对外强调:“双方是合作”。但明眼人不难看出,公告将第二阶段的框架协议标注为“潜在收购事项”,潜含项目收购意味。之所以强调以平台公司运作模式进行,或更像是为后期财务并表与操盘所做的准备。
突如其来的大动作,令人感到意外。
意外之处,更多来自于旭辉集团。
要知道,从2020年情况看,彰泰集团不乏危机。
以大本营桂林为例,楼市并不坚挺。21世纪经济报道指出,彰泰部分项目甚至单价直降1000元/平方米。并引述业内人士预测,其销售低于去年,没有完成销售业绩。
结合高周转模式,回笼压力,资金方面自然拙荆见肘,甚至出现了诸多法律问题。
据统计,2020年以来,2020年彰泰集团合计10次成为被执行人,合计金额约193.22万元,案由主要为银行金融借款纠纷和业主纠纷,历史被执行总金额高达2300多万。
在此背景下,旭辉集团收购自然扮演了白衣骑士。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出,此次彰泰集团出售不少股权,说明其本身资金方面也存一定压力,此次合作不管资金还是品牌都有利自身发展。
但对旭辉集团呢?
知名地产分析师严跃进向铑财表示:旭辉在疫情之下收购彰泰,属于偏主动行为,存在利好。利空方面,则要防范后续房地产调控、市场降温、金融环境收紧所带来的压力。
往期看,旭辉集团有过成功案例,例如2017年,旭辉并购了青岛最大的民营地产企业银盛泰集团,并成立平台公司。随后,其合约销售业绩从不足百亿元到2020年的265亿元。
况且,彰泰集团的优势地区在广西,又是旭辉控股董事局主席林中的“心之所向”之地。
旭辉官网显示,旭辉集团在广西一共有6个项目,分别是美的旭辉城、南宁云玺台、大唐盛世旭辉府、盛世春江、旭辉江山樾、旭辉湖山樾。
有媒体统计,旭辉集团2020年仅南宁投资拿地金额便超24亿。
然大手笔投入,并未换来好成绩。2020年上半年,旭辉在南宁的合同销售额为4.05亿元,仅占销售总额的0.5%。携手彰泰,有“补短板”之意。
从纸面看,旭辉集团并也不亏。
然而,如今房企的生存环境,早已不可与2017年同日而语。曾经高光的旭辉,如今也变了模样。
2020年8月,央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会,会上,监管部门首次提出“三道红线”的管理理念,强调房地产企业需满足:房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍的要求。
触线房企被划“红、橙、黄、绿”四档位,对其后续融资进行0%-15%的增长要求。
2021年,“三道红线”政策在全行业全面实施。
这,便是旭辉收购的惊讶之处。
截至2020年上半年末,旭辉控股集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.24%、63.32%和2.35倍。剔除预收款后的资产负债率踩到红线,这意味着旭辉的有息负债增长空间为10%。
自身踩红,还加码收购彰泰集团,风险有多大呢?
汇生国际融资总裁黄立冲表示,旭辉主要是希望通过这个获取彰泰集团的土地资源,以便做大销售。当然旭辉债务也不轻,如果不能很好处理彰泰集团的债务问题,可能会被拖下水,这是合资的细节问题,这种合作是有风险的。
换言之,是强强联合,还是被拖下水,有待时间作答。
02
中大型房企的“规模陷阱”
旭辉董事局主席林中曾表示,三条红线出台前,我们自身对旭辉的要求已高过三条红线。至于资产负债率,相信旭辉一年之内可控制在70%以下。
不少人认为,这是旭辉集团切实降负债,稳健发展的强烈信号,然刚进入2021年,就变了面孔,是否突兀?
或许,其也有无奈与急迫。
站在行业角度,旭辉集团需突破一个“规模陷阱”。
回顾2020年,在疫情冲击、三道红线、调控收紧等诸多因素影响下,行业竞争加剧、集中度提升,最焦虑和最迷茫的,莫过于中大型房企。
行业分析师郝瑞表,当企业由“小”变“大”,却还未达够“强”水平时,自身便会进入一个发展瓶颈。选择之所以艰难,是因还有选择。相比三条红线,头部大型房企的体量从容,中小型房企的体量放弃,中大型房企的“不上不下”之态,则十分纠结。进退维谷间,战略迷茫、效率降低甚至价值观崩塌等便会接连出现。
从诸多事实看,旭辉集团似已有此态。
据克而瑞数据,旭辉集团2020年位居中国房企销售榜Top14。2018年、2019年,其则排名15。
换言之,这已是旭辉连续第三年在15名左右徘徊。实现规模跨越的难度可想而知。
香颂资本执行董事沈萌认为:“头部企业和销售额在2000亿-3000亿元之间的房企,规模存在较明显差距,且这两个群体之间想要跨圈也很难,所以只能在圈里竞争。”
所言非虚。
克而瑞2020年TOP200房企销售数据显示,前50房企竞争最激烈。2020年TOP50门槛同比提升17%至859亿元。而OP100门槛同比仅提升9%至257亿元。其中TOP50房企销售额市占率62.2%,同比上升2.6%。
具体到房企,2000亿元阵营中,按全口径销售排名,排在前30强的9至19名,随着排名更靠近,规模间差距越小,有的房企差距甚至仅有1亿元。以绿城中国、阳光城、中南置地、金科集团为例,销售额分别为2147亿元、2180亿元、2232亿元、2235亿元。旭辉约为2310亿元,并无太大优势。
平安证券认为,“三条红线”监管下,优质资源持续向龙头房企倾斜,行业竞争及梯队分化或将进一步加剧。
换言之,旭辉集团规模向上的机会,正在变小。
面对这种情况,若想逃离或突破“规模陷阱”“规模束缚”,无非有两种选择。第一,转型质量型发展,切实提高经营效率、回款速度、降负债、升品控,通过高质量来抵消规模短板实现弯道超车。最差情况,也不过是“自保”。
第二,则是继续更激进的规模化扩张,用规模覆盖风险,通过高杠杆进一步扩规模。这样做的结果,或可实现规模进阶,但也可能落得一地鸡毛,陷入规模化陷阱、亦或牢笼中。
那么,从收购彰泰集团一事看,旭辉集团是否选择了后者打法?
03
2800亿负债 一步险棋?
是否是步“险棋”呢?
首先看业绩。
将时间线拉长,数据显示,2016年-2019年,旭辉全年销售额分别为530亿元、1040亿元、1520亿元及2006亿元。同期,销售利润分别为28.08亿元、48.28亿元、54.09亿元和64.37亿元。
净利率分别为19.32%、16.8%及16.51%;毛利率为27.09%、25.05%及25.11%。与2017相比,两者均呈现不同程度下滑。
2020年上半年,旭辉集团的毛利率、净利率分别下滑3.99%、1.42%。
如此状态,如并入2020年部分项目单价大降的彰泰集团,是否会加剧下行之态?
其次是负债。
暂且不提彰泰集团自身债务影响。
仅旭辉集团自身,便足够林中头疼。据统计,2018年6月-2020年6月,旭辉集团的负债总额持续攀升,金额由1823.75亿元上升至2802.06亿元。
同时,2020年上半年,旭辉利息开支为34.69亿元,占当期营业收入的15.06%,资本化利息高达31.77亿元,利息资本化率为91.58%,也相对较高。
值得警惕的是,旭辉集团还可能存在明股实债问题。
2020年上半年,旭辉控股对合营、联营的投资分别为147.17亿元、97.33亿元,占比总资产仅6.93%。而当期公司的少数股东损益为12.54亿元,占净利润的26.47%。2020年上半年,公司的少数股东权益为365.97亿元,占总权益的50.38%。
新浪财经认为,近几年,旭辉控股的少数股东权益快速增长,而少数股东损益却不升反降,需注意或有其他利润分配机制,警惕明股实债存在。若有隐藏负债,真实的杠杆率要再上一层楼。
高企负债,与其激进风格不无关系。
中指研究院的数据显示,1-6月,TOP11-20房企投资最积极,拿地销售比达55.2%,为各阵营最高。其中旭辉接近70%的数据,远高于平均水平。
具体看,有机构统计,2020年前4个月,旭辉共在杭州、洛阳、上海、长沙、重庆、福州、南宁、温州等13城新增16幅地块,新增计容建面277.5万平米,拿地金额160.5亿元,平均地价5785元/平米,拿地金额占销售金额比45%。
6月12日上午,厦门举行2020年第二场宅地拍卖。经过40轮激战,旭辉以26.5%溢价率,击败中骏、保利&住宅、首开、建发、正荣、联发、金茂等11家房企,拿到湖里2020P04地块。
资料显示,该地块面积20214.451平方米,计价建筑面积58000平方米,起拍价23.2亿元,起拍楼面价40000元/平方米,这也是厦门商住地起拍楼面价首突4万大关。
最终,该地块成交价为29.35亿元,成交楼面价50603元/平方米,是当之无愧的厦门“地王”。
江苏无锡,旭辉集团也不逞多让。
5月9日,其在170轮角逐中,拿到了编号XDG-2020-10号地块,溢价高达35.23%。
同日,还以25.98亿元价格,拿到XDG-2019-52号地块,溢价22.66%。
数据显示,2020年1-5月,恒大新能源、碧桂园、中海地产在当地的拿地面积位列前三。但从拿地金额看,中海地产、龙湖集团、旭辉集团占据榜单前三位。
有媒体统计,旭辉上半年拿地均价为7758元/平方米,约占当期16500元/平方米销售均价的47%,拿地成本较高。
玩味的是,林中曾在一场直播中表示:以前房地产行业挣快钱、挣大钱很容易,但未来房企要习惯挣小钱、挣慢钱、艰难挣钱的环境,坚持不囤地、不捂地、不买地王。
字斟句酌,上述三不与上述实操动作,是否大相径庭?
漂亮话都会说,关键是知行合一。客观而言,频频拿地也无妨,甚至是企业发展活力、信心的体现。胜负关键在于,能否高效去化。
然看看合规性和品控表现,能获多少市场认可呢?
1月8日,北京住建委对40家房企开出连号罚单。因违反限购政策,北京德顺富兴投资有限公司开发的景汇家园项目被处罚,被监管部门采取限制网签、约谈告诫、信用监管等多种手段进行惩戒。旭辉集团持股55%,为其控股股东。
品控方面,2020年3月30日,有业主在华声在线湖南消费投诉网发帖:我是长沙市雨花区旭辉国际广场的一名业主。毕业后为能留长沙,2015年初倾尽家中几代人积蓄,咬牙购买这套精装房,没承想2016年底交房的时候就发现家中多处有重大质量问题,墙体歪斜不正,墙壁从天花开始一条裂缝直到地板,客厅几条类似的裂缝,后来才知道,原来同批次交付的邻居都是这种情况。入住又出现厨房烟道返烟,尽管不做饭,满屋子都是油烟味,极其难受!还有各种因为管道堵塞返粪水、全房被泡、外墙渗漏水的事情发生,现场惨不忍睹!完全颠覆了我对住宅房屋质量认识!
无独有偶,2020年5月1日,大量业主聚集在北京房山区旭辉城售楼处拉横幅维权,共列举几则问题:朝南室内无光照;大窗变小窗,实体楼窗户与样板间尺寸、比例风格不一致,通风效果差;豪华门厅变普通门洞小区内大面积使用低价小方砖;塑胶跑道窄,与宣传艺术跑道不一致等等。
行业分析师于盛梅表示,房住不炒的大基调下,商品房投资属性淡化,正在回归居住功能。这就要求房企要在品质、质量、产品体验上下功夫深耕。往期,一味的速度、体量打法已不合时宜。随着买方市场的日益成熟,一味摩擦口碑线的企业,去化将越发艰难。
04
规模效益VS规模风险
显然,规模效益的另一边是规模风险。一半天堂一半地狱,规模诱惑与规模陷阱中,最考验企业的专业力、敬畏心、拿捏度、质量取舍。
这或是打响2021进击第一枪的林中,需要警醒的地方。
尽管存在不少问题,林中对彰泰合作依然乐观:旭辉走出了与合作方共创共赢的“旭辉合作模式”,积累了良好的业界口碑。双方联手将有助于旭辉深耕广西省域全境,巩固彰泰集团在广西当地龙头地位。
当然,1+1大于2是包括铑财在内所有人都期待的结果。但现实的骨感性,也不容忽视。
毕竟“旭辉合作模式”,也要考虑时代背景。
以上文银盛泰集团为例,2017年旭辉集团收购时,并未出现三条红线新规。同时正值三四线城市房价疯狂上涨阶段,为其业绩攀升奠定基础。如今,利好因素已不存在、环境更加复杂,旭辉集团复制成功的难度有多大?不确定性有多高呢?
事实上,“大鱼吃小鱼”在2020年不乏案例。2020年初,世茂集团宣布以最大股东身份操盘收购福晟集团的87个项目。
头部房企中,恒大、万科、融创在2020年第一季度分别完成了16宗、11宗、11宗的收并购,推动了收并购市场的持续加速。
随后,中国奥园也重拳出击,将江西金投九江、景德镇、南昌等赣北区域的项目,以及京汉股份收入囊中。
细观上述收购,世茂、奥园同样被“规模陷阱”困扰。而收购后,这些房企或多或少也出现了消化不良现象。以奥园为例,虽然全年销售1330亿元,超额完成年度目标,但负债也在2020年中期超过了2564亿元,净利润仅增长6.3%,相比前三年平均60%以上的增长率可谓冰火两重。
如何避开这些坑儿?有无防备后手?是成功一跃,还是危险一跃?旭辉亦或林中的2021不乏看点。
本文为铑财原创
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