从万科低息债说起,房企融资成本降了多少?
乐居财经 黄冬艳 发自广州
因疫情影响,今年房企境外债发行几乎停滞,国内债券发行量则出现明显的增长。除了股权融资、永续债、资产证券化等,超短期债券更是频频出现,使得房企整体融资成本出现结构性下降。
克而瑞最新数据显示,虽然国内房企融资大环境并未放松,但近两月国内95家典型房企的融资成本环比均有所下降,4月单月的融资成本环比下降0.71个百分点为3.93%。
除了超短期融资券出现多笔2%以下的发行利率,4月份金融街一笔80亿的CMBS,2.8%的发行利率实现了国内CMBS最低,5月13日万科披露计划发行的25亿公司债,利率询价区间低至2.2%-3.7%更是受到热议。
5月18日,根据网下机构投资者询价结果,经发行人和簿记管理人协商一致,最终确定万科2020年公司债券(第二期)品种一的票面利率为2.56%,品种二的票面利率为3.45%。虽比询价略高,但整体仍属较低水平。
曾经备受关注的规模排名与房企而言已是“浮云”,如今能获得资金尤其低利率的资金才是“王道”。
“销售规模的增长未来不是重点,利润和品质才是第一位的,以稳健、以安全、以均衡为重点。”市场和行业多重因素下,连一向崇尚“买、买、买”的孙宏斌,都开始在业绩会上强调要谨慎,降融资成本、优化资产结构。
公司债利率呈下降趋势
“4月国内债券票面利率3%以下低利率占比提升5个百分点,3%-5%利率水平占比下降12个百分点,但仍为票面利率的主力区间。”来自贝壳研究院的报告如是指出。
乐居财经也了解到,今年2月中旬开始,国内房企进入了密集发债期,且发行利率逐渐呈下降态势,利率相对低的短期债券品种受到欢迎,尤其超短期融资券,此后更是成为众多房企的选择。
2月份招商蛇口、金茂、金地集团等发行的超短期融资券利率均在3%以下,最低仅2.7%,期限162天。
此后海外债券发行量不断减少,3月中旬后甚至出现停滞,国内各类融资渠道产品的发行却越来越活跃。
克而瑞地产研究中心的数据显示,3月份房企境内公司债发行332.20亿元、中期票据85.50亿元、超短融资券202.60亿元,分别环比增长221.4%、12.5%、120.2%。其中超短期融资券火热程度不减,一直持续至今,发行利率也持续走低,2%以下发行利率的案例不在少数。
例如5月6日,深圳国企深业集团为偿还公司债券利息和子公司有息债务,发行10亿超短期融资债券,期限120日,发行利率仅为1.8%;广东粤海控股集团5月7日披露的一笔15亿,期限180日的超短期融资券,发行利率更是低至1.49%。还有葛洲坝、平安不动产、金融街等,也发行了规模不同但利率均在2%以下的超短期融资债券。
虽然3月份公司债发行量增长超过2倍,但由于发行门槛相对较高,4月份开始发行量不足百亿,环比下降八成,但发行利率不仅比去年有所下降,近期以来也是逐渐呈下降趋势。
万科就是其中的低利率代表。为偿还即将到期或回售的公司债券,该房企曾在3月20日发行规模为25亿元的2020年公司债券(第一期),其中品种一发行总额15亿、期限5年,品种二债券发行总额10亿、期限7年,前期票面利率询价时,前者询价区间为2.60%-3.60%,后者则为3.00%-4.00%。最终发行时,品种一的票面年利率3.02%,品种二票面年利率3.42%。
但5月13日万科再度宣布拟发行规模同样为25亿元的2020年公司债券(第二期)时,该公司债5年期和7年期的两个品种,利率询价区间最低已经降到了2.20%,其中5年期品种的票面利率询价仅2.20%-3.20%,7年期的品种则为2.70%-3.70%。经询价后于5月18日最终确定品种一的票面利率为2.56%,品种二为3.45%。
时间不足两个月,万科前后发行的两笔公司债券,即便是同规模同期限的,利率询价均有所下降,最终发行时5年期的减少了0.46个百分点,7年期的则增加0.03个百分点。
有行业人士指出,按询价来看,5年期最低2.2%、7年期最低2.7%的利率,几乎与银行大额存单利率水平看齐。
而近期获得3%以下发行利率公司债的并非万科一家,4月份越秀金控发行的一笔10亿元5年期公司债券,票面利率仅为2.4%;另外厦门国贸也发行了一笔票面利率2.58%的5亿公司债券。
利率稍高的,有平安不动产发行的30亿公司债券,世茂建设发行的31亿公司债券,前者票面利率4.4%、后者票面利率3.2%,但均比去年的平均利率低。
ABS受追捧
来自海通证券的研报指出,受疫情冲击,今年一季度国内地产销售额大幅减少,房企资金链压力凸显,融资需求旺盛。同时货币政策宽松,债券市场资金充裕从而形成了供需两旺的状态。
其中一季度地产债(不包括资产证券化产品)总发行量超过1270亿,净融资额达到834亿,单3月份境内地产债发行量就超过了800亿,净融资额接近670亿,创下自2016年9月以来的新高。4月发行了510亿,净融资额超过200亿,3-4月合计净融资接近900亿。
此外,因综合实力、债务情况的不同,房企融资能力也出现了较大的差异的,融资渠道并非全面放松,且融资向头部企业聚集。
乐居财经了解到,3、4月份约有70家房企发债,发债额度最多的前10家房企总计发行额占全部房企的比例近4成,融资结构对房企影响较大。
融资成本方面,克而瑞地产研究中心统计的数据显示,3月份95家典型房企的融资成本4.58%,环比下降1.00个百分点。而4月份因无境外债券发行,加之境内超短融发行量的增加,单月融资成本3.93%,环比持续下降,降幅0.71个百分点。
从境内发债结构来看,中期票据是4月份房企发行最多的一项融资产品,发行总额134.3亿元,环比上升44.41%。其余的公司债发行85亿元,融资券90亿元,环比表现均为下降,降幅分别为80.06%、50.3%。
而中期票据债券中也不乏低发行利率的案例。如金地已发行的20亿中期票据利率最低仅3.05%;保利发展已完成发行的15亿中期票据,票面利率为3.07%;绿城发行的15亿今年第三期中期票据利率为4.2%。
不过,由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高且额度有限,4月份房企股权融资、永续债、资产证券化等发行量环比出现了较大的上涨,尤其资产证券化产品,成为多数公司补充资金的重要来源。
贝壳研究院方面在其房企融资月报中指出,2020年4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点,成为4月主要融资类型。
另有研究机构披露了一组数据,4月房企ABS共发行了29笔,融资金额达233.12亿元,环比增长394.2%,占比达21.6%,且平均票面利率较3月下降了0.7%,为4.95%。
据不完全统计,近期有计划发行ABS的房企包括了万科、融创、宝龙、中交、富力、美的、中海等7家,另外华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等5家房企的ABS产品则顺利获批发行。
其中拟发行额度较大的一笔为万达商业的“华泰佳越-万达广场一期资产支持专项计划”,拟发行金额为31亿元,该ABS在5月6日获得深交所的受理。而在3月16日,万达的另一宗额度为39亿元的资产支持专项计划ABS刚刚获得深交所通过,名为“招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划”。
对于近期房地产企业供应链ABS产品的受欢迎度激增,有银行市场部负责人在接受采访时解释称,一方面,疫情导致海外发债停滞,房企更为注重ABS这一融资渠道,优质的底层资产也更容易获得资金;另一方面,目前我国房地产企业通过银行表内融资的难度仍旧不小,所以作为银行表外业务的ABS产品,成为众多房企希望获得的融资手段。
文章来源:乐居财经
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