作者：公子不悔

01

东北总是能够给人惊吓，最近就传来了两个惊吓。

第一，人口惊吓。

几天前公布的第七次人口普查数据显示，过去十年，东北三省人口大量流失，黑龙江流失最为严重，十年减少了646.2万人，吉林减少了338.9万人，辽宁减少了115.5万人，三省合计减少了超1100万人。

这让人大跌眼镜。都知道东北人口流失严重，但1100万的减少量，还是超出了很多人的预期。

第二，房价惊吓。

早在2017年，鹤岗楼市白菜价的消息，就刷屏了整个网络，也让很多人关注到了东北的楼市。

此后，辽宁阜新也上演了白菜价。而近日，黑龙江另一座城市牡丹江，传来消息，其二手房价格跌回到14年前（2007年）。

据贝壳研究院统计，牡丹江在不考虑通胀的前提下，2020年二手房房价跌回5年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。

另外，根据国家统计局的数据显示，今年1月牡丹江二手房价环比跌去4.9%，跌幅全国第一（今年1月开始定基数据从2015年变更为2020年）；3月环比跌幅达5.1%，依旧稳居全国跌幅之首；从3月份同比数据来看，牡丹江二手房价跌幅同样位居全国第一，同比下跌9.4%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从上图可以看到，跌幅靠前的城市，有9个是北方城市，其中东北城市就占了4个。

02

从房价绝对量来看，牡丹江房价为5549元/平方米，位居全国倒数第83位。倒数第一是其兄弟城市鹤岗，倒数第二也是其兄弟城市双鸭山。

5549元/平方米，这一价格相比于均价已经突破9万元/平方米的深圳来说，有云泥之别，而按照牡丹江的这种跌势来看，早晚也会和鹤岗、双鸭山一样，沦为白菜价。

像这样的白菜价城市，并不在少数，黑龙江的鹤岗、双鸭山、七台河、黑河、佳木斯、鸡西、伊春；辽宁的阜新、铁岭、盘锦；吉林的辽源、白山、松原；新疆的博州、哈密、塔城、阿克苏；宁夏的石嘴山、中卫；甘肃的张掖、嘉峪关、金昌；山西的朔州；广西的百色、崇左等。

这些城市不但已经是“白菜价”，而且房价依旧在下跌。

究其原因，无非是人口流失。所以，东北传来的人口惊吓和房价惊吓，其实是同一个逻辑。

以此前的鹤岗来说，由于人口常年流失，这里已经不公布常住人口数据了，只能等黑龙江公布第七次人口普查数据才能知晓。

但从户籍人口来看，2019年鹤岗户籍人口98.5万人，2015年是105.6万人，四五年时间减少了7.1万人。

再看同样上演白菜价的阜新。

制图：城市财经；数据：阜新市统计局

阜新也是一样，由于人口常年流失，自2016年开始阜新市不再公布常住人口数据，只公布户籍人口。

从户籍人口数，同样能看到流失的痕迹。

阜新市2015年末全市户籍总户数67.4万户，户籍总人口189.5万人，2016年末全市户籍总户数67.8万户，总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人。

2015年至2019年，阜新市的户籍人口减少了5.8万人。

牡丹江又是个什么情况？目前没有公布2020年的人口数据，仍以2019年的数据来看，

根据牡丹江统计局数据显示，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人，其中市区90.9万人；牡丹江市户籍人口250.4万人，其中市区86.4万人；牡丹江市流动人口10.1万人，其中市区4.5万人。

与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

十年减少近20万人，房价岂能不跌。

长期关注本号的人知道，我一直在强调，人口和经济是楼市的基石，尤其是人口。当一个城市的人口基石晃动，房价大跌是早晚的事情。

03

透过牡丹江、鹤岗、双鸭山、阜新等城市的现象，本号再郑重其事地奉劝各位购房者（主要针对投资），在三四线城市购房，一定要谨慎。

从目前多个省市公布的第七次人口普查数据来看，中心城市的人口都在大增。比如今天公布的深圳、广州，十年人口增量分别高达713.6万人、597.7万人。

已经公布的杭州，十年增量324万，重庆十年增长321万，南宁十年增长208万，郑州十年增长397万，昆明十年增加203万，海口十年增长83万人。

而同期我们还能看到，很多三四线城市人口在减少。

典型如河南南阳，这座曾经还是千万人口的大市，七普数据公布后，人口只有971万，十年减少了55万。此外，驻马店十年减少22万人，漯河减少17万，三门峡减少20万。

制图：城市财经；数据：河南统计局

已经公布数据的广西，来宾与梧州十年人口也在减少。

即便富裕如广东，也有好几个城市的人口在减少。

制图：城市财经；数据：广东统计局

从上图可以看到，潮汕地区的揭阳、潮州，十年人口分别减少了29.9万、10.1万。梅州十年减少了36.7万，汕尾十年减少了19.7万，河源十年减少了11.5万。

东中部省份皆如此，等到西部、东北等省份公布数据后，估计大部分三四线城市十年人口都不会好看到哪儿去。

买房投资，人口是最关键的考虑因素。人都是趋利避害，人口流失，说明城市本身的经济环境已经不适合生存，更别说投资能有回报。

所以，人口流失的大部分三四线城市，已经不适合购房投资！