1月20日，世纪金源服务集团有限公司在港交所提交招股书，独家保荐人为华泰国际。

编辑 | N姐

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世纪金源服务是中国大型物业综合服务的领航者，拥有29年的综合物业管理服务经验。为业主、住户和物业开发商提供广泛的物业管理服务与增值服务。管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区。

招股书显示，世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理，2012年至2017年其经历由物业服务企业分散独立运营向集体运营的架构转变。

世纪金源服务运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，公司总合约建筑面积分别约为 5080万平方米、6830万平方米和7410万平方米。同期，公司在管总建筑面积分别约为4760万平方米、5870万平方米和6390万平方米。

收入方面，上述同期内，世纪金源服务收入分别为9.22亿元、10.59亿元、8.61亿元；毛利分别为2.96亿元、3.37亿元、3.24亿元；期内利润及全面收益总额分别为2.18亿元、1.81亿元、1.84亿元。

截至2020年9月30日，世纪金源服务的物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。

世纪金源服务与其它分拆上市物管企业无异，同样过度依赖母公司。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%。

与其它物管企业有所不同的是，世纪金源服务的物业管理服务受益于大盘管理项目，所管理的世纪城项目为地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。

截至2020年9月30日，世纪金源集团开发的12个世纪城项目全部均由世纪金源服务管理，在管总建筑面积约4440万平方米，而平均在管建筑面积约370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积逾400万平方米。

世纪金源服务认为，大盘管理项目大幅提升了盈利能力。于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九个月，公司毛利率分别为32.1%、31.8%、33.4%和37.6%。

其中，物业管理服务毛利率由截至2019年9月30日止九个月的32.2%增加至2020年同期的36.8%，主要是由于在管建筑面积扩大实现的规模效应、增加外包改善成本效益以及为应对COVID-19疫情，地方政府颁布监管政策减免社保费用所致。

对于未来，世纪金源服务在招股书中表示，为达成目标，已制定相关战略，其中包括巩固其作为科技型物业管理服务商的地位；通过内生增长和收购丰富物业管理组合；丰富高品质增值服务，提高营收能力；及进一步完善人力资源培训、招聘与激励体系，支持业务长远发展。

根据中物研协数据，在2020年总部位于京津冀都市圈的百强物业服务企业中，按2019年的净利润计，世纪金源服务位列第二名。

利好政策频发，资本市场趋于理性背景下递表的世纪金源服务，借助大盘的运营模式的经验、管理规模的扩张、品质的提升和广阔的成长性空间，预计有望达成上市后的高速增长。

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