6月29日，继荣万家、合景悠活、佳源服务之后，金科智慧服务集团股份有限公司(下称“金科智慧服务”)也递交了港股上市申请。与大部分物企采用“生活服务”的名称不同，金科执着的加上了“智慧”二字，暗示了其日后的发展方向。

　　但目前智慧科技服务尚不能支撑金科智慧服务的野心。截止2019年，智慧科技服务部分实现营业收入2768万元，仅占总收入的1.2%。

　　合同建面2.5亿平方

　　这一波物企上市潮终于迎来了一家体量较大的头部公司。

　　2020年上半年，自3月份兴业物联和烨星集团两家迷你型物企上市后，建业新生活也在5月上市。7月初港股又将迎来正荣服务、金融街物业、弘阳服务先后挂牌。同一时间，6月底荣万家、世茂服务、佳源服务、金科智慧服务4家披露聆讯资料。

　　前后两波上市潮以中小型物企居多。而这其中，金科智慧服务一亮相即以120.5百万平方米在管面积居于前列。港股物业板块也在保利物业之后，时隔半年又迎来了一家面积超过亿万平方米的物管公司。中指院数据显示，2016-2020年金科智慧服务连续5年位列中国物业服务百强企业十强之一。

　　2019年末，公司尚有128百万平方米的合约面积未交付(储备面积)，相当于目前体量的1倍。未来业绩增长空间远高于同期递表的其他物企。

　　招股书披露，截至2019年12月31日，金科智慧服务共有754个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.49亿平方米，及共有417个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.2亿平方米。

　　西南收入占比6成

　　与大多数物业管理公司一样，金科智慧服务在近几年大规模地跑马圈地，扩充规模。招股书披露，于往绩记录期，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长，按33.7%复合年增长率由截至2017年底的约1.39亿平方米增至截至2019年底的约2.49亿平方米。同期，在管总建筑面积按39.0%复合年增长率由截至2017年底的约6240万平方米增至截至2019年底的约1.2亿平方米。

　　1.2亿平方米的在管建筑面积，在中国的物业服务公司中排名靠前。中指院发布的《2020中国物业服务百强企业排行榜》显示，百强物业企业2019年管理面积均值为4278.83万平方米，同比增速15.08%。不过，TOP10企业2019年的管理面积均值为2.21亿平方米。

　　从区域分布看，金科智慧服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区，而作为从重庆起家的企业，西南地区是其重仓布局的区域，在管面积规模排在该区域第一位。2017年-2019年，西南地区管理建筑面积占公司在管物业总建筑面积的约62.4%、54.6%、51.2%，占到总收益的62.5%、61.5%、60.8%。

　　营收上，金科智慧服务收益由2017年的10.47亿元人民币大幅增至2019年的23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，净利润由2017年约1.14亿元增长至2019年的3.74亿元，复合年增长率约81.5%。

　　物业资产疑被贱卖

　　根据招股说明书，6月底才决定拆分上市的金科智慧生活，早在三年前其实就已经完成了一次非公开的股票发行。

　　只不过，发行的对象是金科智慧服务的员工。早在2016年年末，金科股份就制订了针对金科智慧服务的股权激励计划。当时，成立了一家名为“恒业美好”的有限合伙公司，担任执行董事及高管的夏绍飞、罗传嵩以及其他员工作为普通合伙人以6584万元，获得了金科智慧服务25%的股权。

　　仅仅三年后，恒业美好就向中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元、天津卓越等五家机构出售了金科智慧服务13.23%的股权，获得收益累计达到6.5036亿元。以上述交易价格计算，三年前夏绍飞等人的最初的6584万元本金投资，已经增长了17.67倍。

　　熟悉股权投资的人都知道，在未上市的情况下，股权价值的快速增长，很大程度上取决于收入、净利润、净资产的增幅。

　　对金科智慧服务的高管来说，这是一笔非常高的回报。因为和他们的投资增值相比，在过去三年，金科智慧服务的收入和利润增长几乎可以忽略不计。营业收入由2017年的10.47亿元，增长至2017年的23.27亿元;净利润由1.13亿元，增长至3.74亿元;净资产由2.55亿元，增长至5.04亿元。

　　营业收入、净利润、净资产的增长明显赶不上股权价格的上涨，不免让人怀疑，2017年金科股份仅仅作价6854万元，就出售金科智慧服务25%的股权，标价是否过低。

　　成本居高负债难降

　　招股书显示，截至2019年12月31日，金科智慧服务共有员工10479名，超过80%都是直接提供物业管理服务的员工，研发团队只有64人，尚不及员工总数的零头。这只内部研发团队，主要负责开发及维护信息技术系统、开发及提供智慧科技服务。

　　招股书显示，于2017年、2018年及2019年，公司雇员福利开支分别约占销售成本总额的61.1%、60.9%及54.8%。于2017年、2018年及2019年，分包成本分别占销售成本总额21.4%、20.3%及23.8%，人工及分包成本合共占销售成本的一大部分。

　　同时，资本负债率也长期居高不下。2017年—2018年，金科智慧服务的资本负债率分别为423.5%、714.9%及362.4%。

　　2015年10月，金科智慧服务向第三方贷款15亿元，年利率为9.0%。2018年4月，再次贷款16亿元，年利率7%。两笔合计31亿元的贷款全部垫付给了金科股份的若干附属公司。金科股份方拟于2020 年8月偿还上述两笔垫款未偿款。

　　截止2019年末，关联方其他应收款余额为28.9亿元。应付关联方款余额为7.4亿元。2020年4月30日，公司长短期借款部分还剩下17.2亿元待偿还。