《投资者网》郑小琳

“营收首破千亿、净利润增长24%达146亿。”2019年，在产业新城及商业地产的双轮驱动下，华夏幸福基业股份有限公司（下称”华夏幸福”，600340.SH）交出了一组亮眼业绩。

随后4月26日上午，华夏幸福举办了2019年度业绩说明会，首次对外参加年度发布会的联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东在会上说，2020年华夏幸福包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等新业务，将会逐一落地，“华夏幸福将在新战略指导和要求下，在新的领域、新的地域，采用新的模式，全面覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等8个城市，我很有信心。”

营收首超千亿 盈利能力领跑行业

在业绩连续四年稳增后，2019年华夏幸福的营收首次迈向了千亿。

2019年，华夏幸福实现销售面积1184.19万平方米，销售额1431.72亿元。其中，产业新城业务园区结算收入额 368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务(物业、酒店)销售额34.00亿元。

业绩贡献方面，环北京区域实现收入 579.79 亿元，同比增长 0.49%，环北京以外区域实现收入 467.19 亿元，同比增长 81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。

实际上，得益于销售额的快速发展，华夏幸福的盈利能力也持续增强。2019年华夏幸福营收1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%。克而瑞数据显示，50家典型上市房企2019年实现归母净利润3746 亿元，同比增长14.9%，而华夏幸福超20%的增速明显已领跑行业水平。

同时，以直接体现房企盈利能力的毛利率指标为例，2017年-2018年华夏幸福的毛利率一直处于40%的中上水平，2019年，华夏幸福的毛利率为43.68%，与行业29.9%的平均毛利率相比，依旧高出很多。

具体到区域上，华夏幸福的毛利率最高可达70%。根据2019年财报，华夏幸福项目主要分布于环北京区域及外埠区域（环北京以外区域）。其中，外埠区域中的郑州都市圈达到了71.07%的高毛利率，杭州、合肥都市圈均达到了59%以上，武汉都市圈达到了51.52%，加上环京区域的40.48%毛利率，华夏幸福整体毛利率位居行业领先地位。

而业绩大好背后，华夏幸福仍坚持高分红。财报显示，2019年，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)并以资本公积金每10股转增3股，现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，为目前内房股中最高。

财务结构稳健 多次获机构高评级

2019是华夏幸福财务优化显著的一年。财报显示，2019年华夏幸福的资产负债率为 83.90%，同比下降 2.75 个百分点。货币资金 429.63 亿元，偿债能力有充分保障。“华夏幸福业务主要涉及产业新城和商业地产两大块，鉴于产业新城前期的资金投入较大、结算周期较长等特征，华夏幸福当前83%的负债率在行业内并不算高。”业内人士对此指出。

不过，一向追求稳健经营的华夏幸福，在今年3月26日的业绩发布会上，仍将降负债作为2020年任务之一。“2020年在经营路径上，华夏幸福要提升经营质量、经营回款、优化经营性现金流、合理控制负债，优化杠杆。”华夏幸福董事长王学文表示。

回顾2019年，华夏幸福财务状况已明显改善。年报显示，2019年全年华夏幸福通过销售商品、提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%；销售回款率显著提升，有利于经营性现金流得到有效保障。2019年华夏幸福经营活动产生的现金流入为943.78亿元，同比增长17.89%。2019年通过投资活动产生的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，资金安全明显改善，现金流管理成效显著。

同时，依托稳健的经营，华夏幸福已经形成了多元化的融资渠道，包括银行贷款、公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化等融资渠道，2019年以来，华夏幸福两次通过“PPP项目+ABS”方式，合共筹资41亿元，年利率维持在5%-7%的低水平，融资成本低于同行。

此外，借助二股东中国平安强大的资金实力，华夏幸福连获包括中诚信、联合、东方金诚等多家国内评级公司“AAA”的主体信用评级。截至2019年年报发布日，国际信用评级机构穆迪授予华夏幸福展望“稳定”评级。

穆迪认为，在中国平安的控股下，华夏幸福将增强其管理能力、业务规划、债务和经营现金流的财务管理，以及获得银行融资和资本市场的渠道。

轻重并举  2020年新业务全面铺开

当下，以产业新城运营起家的华夏幸福，开始发力新业务，据介绍，华夏幸福的新业务主要涉及四个方面：城市综合体、康养事业和长租业务、轻资产管理输出、新生事物（如科学社区）。

对于新业务，吴向东表示：“今年，新业务会有城市综合体项目落地，康养事业和长租房会全面展开，同时会有第三方投资者做轻资产输出，另外，华夏幸福要依托科学家学会，以及华夏幸福具有的产城融合的资源和经验，在中国最大的城市扩展科学社区项目，第一个项目正在筹备落地。”

亲手操刀“万象城”之后，如何看待商业地产的现状与机遇？吴向东的理解是：“商业地产以数量而言，中国重要的城市有一点供过于求，但商业地产虽然数量多好的很少，这是问题也是机遇所在。所以华夏幸福方向就是‘好’，好城市，好地段，好条件、好产品，好服务、好回报。”

事实上，对于新业务的探索，2019年，华夏幸福运用了轻重资产并举的模式，并逐步将项目进行落地。以北京丽泽项目为例，是华夏幸福的首个“轻资产”项目，该项目的办公规划计容面积14.75万平方米，商业规划计容面积为0.73万平方米，中国平安作为项目持有人，华夏幸福为代建管理方。

此外，华夏幸福在去年年内拿下了武汉市武昌滨江CBD的两幅地块，并计划打造为武汉市最末最大、水平最高的商业综合体项目，同时还布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目等，在新业务的布局上不断拓展。

2020年，对于新业务发展态势，吴向东表示，将对这些新业务全面铺开。其中，华夏幸福在五个都市圈（京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、华西）布局的8个核心城市（北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都），会成为新业务率先落地的区域。（思维财经出品）■