作者：Azure

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

4月16日消息，中国文旅集团有限公司(下称“中国文旅集团”)递交港交所主板上市申请。这是继2019年3月中国奥园(03883.HK)拆分物业板块奥园健康(03662.HK)上市后，旗下又一板块冲刺港股IPO。

中国文旅集团是一家文化旅游物业开发商，主要于广东省江门及其他地区从事规划及发展文化旅游胜地内的度假物业。

招股书显示，中国奥园透过全资子公司悦景持有中国文旅集团28%的股份，是中国文旅集团的第二大股东，也是其单一最大股东。

2017-2019年，中国文旅集团收益为1.86亿元、3.35亿元和7.36亿元，2018-2019年同比增速分别为80.07%和119.58%。

2017-2019年，中国文旅集团年内溢利分别为4454.7万元、6735.7万元和1.04亿元，2018-2019年同比增速分别为51.2%和54.3%。

中国文旅集团收益由销售度假物业和文化旅游业务组成，但本质上还是“卖房维生”，虽然文化旅游业务增长明显，但销售度假物业始终为其主要收益来源，且2019年占总收益的比重还略有上升。

这也直接导致了2019年虽然文化旅游业务毛利率上升8.3个百分点，但因为销售度假物业的毛利率下降了3.9个百分点，中国文旅集团的总体毛利率依然下降了1.5个百分点。

另外，房地产是资金密集型行业，房企业绩的增长往往附带着负债问题。

2017-2019年，中国文旅集团银行及其他借款分别为1.53亿元、1.02亿元和5.78亿元，三年内增长377.78%。截至2019年12月31日，一年内还款的账面值高达5.35亿元，是2019年年内溢利的5倍多，而2019年末现金及等价物也仅为4.89亿元，存在一定的还款风险。

同时，2018-2019年，中国文旅集团资产负债比分别为632%和272.2%，虽呈下降趋势，但依然处于高位。