福州土拍市场的热度堪比夏天的温度，昨日近33亿成交6宗涉宅地块后，今天这场百亿土拍争夺战，吸引了逾50家房企参拍。

  4月15日上午，福州8宗地块入市交易，除一宗工业用地外，其余均为商住地块，位于鼓楼区、仓山区、台江区及晋安区，总出让面积627.36亩，总起价达102.43亿元。

  据观点地产新媒体了解，上述地块均溢价出让，总成交价128.47亿元，6宗商住地块是这场土拍的重头戏，揽金127.68亿元，其中溢价率最高达到44.83%。

  这场土拍的拿地企业也颇有看头，竞得者中既有头部房企保利、世茂，深耕福州多年的正荣，深圳企业丰兆振宏实业，广州房企雅居乐，还有从钢铁跨界的开发商大东海。

  值得注意的是，此次土拍出现一则小插曲。起拍价超过37亿的福州仓山区地铁4号线洪塘停车场上盖商住地备受市场关注，出让结果公布之时，朋友圈里传出该宗地块的竞得者为万科。

  因该地块成交金额超过40亿，且为4号线洪塘停车场上盖项目，消息不胫而走，迅速传播开来，但随后万科出面澄清，并未竞得该这宗地块。从当天参与这一地块竞价的房企来看，也并未见到万科的身影。

  万科插曲

  资料显示，福州仓山区地铁4号线洪塘停车场上盖商住地的编号为2020-21号地块，土地面积17.72万平方米（合265.77亩），容积率1至1.8，其中商业建筑面积不少于2万平方米，起价37.54亿元。

  据观点地产新媒体了解，该地块实为2月27日福州百亿土拍中预备出让地块，但临时宣布取消出让。再度出让时，该地块起拍价减少了2800万元，配建社会租赁住房从2.5万平方米升至3万平方米，还取消了酒店建筑面积不少于2.4万平方米的要求。

  这宗地块吸引融创、绿城、融信、正荣等房企参拍，从当日拍地情况来看，绿城率先举牌叫价，在和融创互相抬价10余轮后，深圳市丰兆振宏实业有限公司突然举牌，随后融信、正荣加入抢夺该宗地块。

  经过38轮竞价，丰兆振宏实业以41.24亿元将21号地块收入囊中，平均楼面地价12931元/平方米，配建3万平方米社会租赁住房由福州市国有房产中心按照6490元/平方米回购。

  此外，该宗地块还须提供商业建筑面积8500平方米，由福州市人民政府指定单位按10500元/平方米回购。

  这家被外界误认为是万科的企业——丰兆振宏实业其实成立不到一年，去年9月成立后，于2019年12月31日核准，注册资本1000万，由丰兆资产管理（深圳）有限公司全资持股，后者由华能贵诚信托有限公司持股99%，其背后控股公司为华能资本服务有限公司。

  信息显示，华能资本的前三大股东为中国华能集团有限公司、深圳华侨城资本投资管理以及国信盛德投资，三者持股比例分别为61.22%、15%以及7.65%，另外还包括小股东北京城建、云南能投资本以及中国国有企业结构调整基金。

  华能集团为一家电力及新能源环保产品生产商，主要从事电源开发投资建设、煤炭、新能源、环保相关产业等，并无涉及地产开发。如此看来，操盘福州这一266亩商住项目或许落在华侨城的头上。

  熟悉福州的业内人士向观点地产新媒体表示，传出万科拿地不无道理，厦门万科基本处于比较尴尬的局面，而福州万科比较低调。近几年，福州市场发展比较平稳，其实万科是有这种布局的可能性和需求的。

  观点地产新媒体了解，去年2月15日，万科在福州以76.4亿元拿下一宗台江旧改地块，成为该年福州总价地王，项目推广名为“万科金域国际”。随后，万科便从福州公开市场上“消失”，2019全年在福州仅获得1宗地块。

  “丰兆振宏实业相对来说是福州市场比较陌生的企业，到福州这个城市拿地，有可能是非常看好这里的发展，也有可能是有发展的契机，或许后续会通过合作开发这一项目。”业内人士续称。

  保利溢价抢地逻辑

  另一宗起拍价为28.6亿元的2020-13号地块，同样拍出了超40亿的成交价格，达到最高限价41.42亿，平均楼面地价高达27998元/平方米，溢价率44.83%，达到当日出让地块之最高值，最终通过摇号确定竞得企业为保利。

  有趣的是，该地块参与竞拍的企业有27家，包括中海、融创、名城、融侨、建发、阳光城、正荣、大东海等，参与摇号的企业约16家，但实质仅有美的置业、保利及首开集团做最后的抢夺。

  据了解，16家参与摇号的企业中，保利的子公司达到12家，而保利、美的置业及首开的中签率比例为12：3：1。

  此外，该宗地块楼面价逼近28000元/平方米，超出去年侨玺康养产业以23029元/平方米的拿地纪录，不难看出保利拿下这一地块的决心。

  该地块为原嘉达纺织厂区商住地块，出让面积6.27万平方米（合94.03亩），商业建筑面积介乎2.05至2.25万平方米，容积率为1至2.36。地块周边已有较好的基础设施和居住氛围，学校居多，周边项目包括鼓楼金茂府、保利天悦等。

  上述业内人士表示，福州市场在整个福建地区还是不错的，地大人多，市场容量对福州市场有一个非常好的支撑作用，近几年也取得比较良性发展，作为海峡西岸经济圈，受惠于政策等利好因素。

  值得注意的是，保利花重本拿下的这一地块并没有设置相应的安商房的比例，换言之，除去商业建筑面积，保利在这一地块上的住宅最大建筑面积约为13万平方米，不受安商房的限价影响。

  对比当日出让的地块，雅居乐及大东海竞得福州的地块，需建设可建住宅总面积分别为90%及85%的安商房，安商房的销售均价分别为15430元/平方米和19000元/平方米，比当日拿地成本高出5267元/平方米及8654元/平方米。

  对于安商房的配建比例，业内人士认为，安商房本身就是福州的一个特色，开发商也已经很习惯这种开发模式了，对房企拿地的心理影响不大，其实房企只要觉得账能算得过来，不会在乎这个比例。

  “保利在福州也深耕好多年了，这次拿地附近就有它的项目，市场认知度和品牌方面还是可以的。目前大部分房企没什么钱买地的情况下，保利加强土储未尝不可。”另一名福州业内人士向观点地产新媒体表示。

  事实上，过去的2019年，福州六城区和闽侯共计出让102宗地块，总成交金额逾940亿元。保利仅在去年底拿下过2个项目地块，拿地总价仅为21.2亿元，对于想要深耕这一区域布局而言，显然是不够的。

  截止2019年底，保利在福建的发展较为平稳，得益于早几年的拿地布局，该公司在福建地区的主营业务收入为147.12亿元，较上一年增长34.55%，营业成本为97.49亿元，毛利49.63亿元，毛利率为33.73%，去年同期毛利率为27.55%。（来源：观点地产网）

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