乐居财经讯 李礼 4月13日，天风证券发布城投控股（600649）研报。

  事件：公司公布 2019 年度业绩，营收 36.44 亿元，同比下降 47.21%，归母净利润 6.06亿元，同比下降 41.08%，归母扣非净利润 4.62 亿元，同比下降 29.80%。业绩下滑主要原因地产结算及投资收益下滑。

  负债率低净利率高、地产销售及投资收益下滑拖累业绩：1）项目延后销售结算拖累业绩：公司 2019 年实现销售金额 28 亿、面积 16 万方，因项目都接近竣工，结算来源主要是湾谷科技园、新江湾首府、露香园高区；由于重点的项目销售延后导致结算收入下滑；2）负债率低、净负债率仅 22%、为后续扩张预留空间：公司扣预负债率 43.9%，净负债率 21.9%，公司低负债率为后续扩张奠定基础，公司 2019 年新增土储 164 亩，为历年新高；3）净利率高达 17%、明显高于同业：公司 2019 年结算净利率近 17%，期间费用占比 4.44%，公司净利率水平明显高过同业，4）金融资产出售规模减少致投资收益下滑：公司投资收益 3.37亿比去年 6.27 亿减少 2.9 亿元，主要是金融资产出售规模减少，今年投资收益主要来自子公司分红 1.73 亿、金融资产公允价值变动 0.72 亿、处置金融资产收益 0.47 亿（光大银行及国投资本、2018 年为 4.5 亿）、对外贷款收益 0.46 亿。

  2020 年重点项目全面入市、业绩将迎反转推动公司价值重估：1）重点项目在 2020 年集中上市：不考虑保障房和租赁房，我们预计露香园低区（未售 11 万方、货值 220 亿）、湾谷科技园南区（未售 11 万方、35 亿）、朱家角项目（未售 15 万方、货值 51 亿）、尚浦领世（未售 78 万方、货值 353 亿、权益 36%），公司几个高毛利商品房项目均在今年入市销售；2）每股重估价值 15.5 元：公司地产项目重估增值 121 亿（露香园 66 亿、朱家角 10 亿、尚浦领世 19 亿等）、公司投资性房地产重估增值 44 亿、股权投资重估增值 34 亿（西部证券及诚鼎），合计增值 199.6 亿，每股重估价值 15.5 元，股价仅 5.4 元。

  公司在旧改、基建、创投领域将持续发力促发展：公司目前业务主要在地产开发（商品房、旧改、保障房等）、地产运营（租赁房）和投资（直接股权和创投）三大领域，公司在年报中提出重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身优势和专业能力，2020 年将在三方向发力：1）基建：积极布局长三角一体化的基建项目；2）租赁/旧改：公司是上海市租赁住房建设主题集团之一，公司 2019 年新增；3）“科技新基建”投资项目/创投：公司将依托主业加强产业布局和业务探索“科技新基建“的投资机会。公司的战略定位是以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，成为长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。

  投资建议：公司作为上海市城市建设的主力军，在旧改、基建、创投等领域持续发力，随着2020 年高毛利项目全面入市，公司业绩有望迎来反转，同时上海市推动二次混改，公司是一次混改标的，未来有望持续受益，由于公司项目销售进度调整，我们调整公司盈利预测，预计 2020-2022 年公司净利润分别为 11.42 亿、16.33 亿、22.39 亿（原 2020-2021 年分别为 22.59、31.58 亿元），对应 EPS 为 0.45、0.65、0.89 元/股，对应 PE 为 12.0X、8.4X、6.1X，公司重估每股约 15.5 元，参考可比公司按 30%折价给予公司目标价 10.85元，维持“买入”评级。

  风险提示：地产业务结算不及预期、投资收益不及预期

文章来源:乐居财经