乐居财经 李奕和 发自广州

向来以稳健风格著称的中海地产（00688.HK，以下简称“中海”），在商业地产领域却越来越表现出焦虑的一面，在竞争对手规模扩张的压力下，它也开始提速。

在刚过去的3月26日业绩会上，中海再次强调了商业收入2020年50亿港元、2023年达到100亿港元的目标。这一商业目标被提出后，频繁出现在中海地产管理层口中。

中海年报显示，2019年合约销售金额3771.7亿港元（约人民币3443亿元），同比增长25.2%。对应的营收规模是，2019年实现收入1636.5亿元，同比上升13.6%；经营溢利623.4亿元，同比上升4.9%，其中，公司股东应占溢利上升10.3%至416.2亿元。

从年报数据上看，中海商业的营收增速超过了中海整体营收。期内，中海商业收入41.6亿元，同比增长22.0%，其中，写字楼收入29.0亿元，同比增长19.7%；集中商业收入8.4亿元，同比增长53.7%。

2020年的50亿港元的商业收入目标，中海似乎触手可及。业绩会上，中海副主席兼执行副总裁罗亮也表示，“100亿（目标）也是可期的。”

租金收入增26%，增幅是整体营收两倍

2018年，中海提出了坚持“城市运营产业群”的战略升级方向，并形成甲级写字楼、联合办公、购物中心、星级酒店、长租公寓、公共文化设施等产品系列。“今天”、“明天”、“后天”三个层次的发展布局理论也在这一年提出。

2019年业绩公告中，中海称坚持“今天、明天、后天”三个层次的战略业务结构，并合理有序配置资源。住宅开发、商业资产管理及等新产业（养老、教育、物流）分别作为集团立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务，分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源。

在住宅开发之外，商业地产是中海短期内会着重投入的业务。

根据其披露年报，目前，中海系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业权写字楼发展运营商。这些商业物业分布在中国内地、香港、澳门、伦敦等海内外地区。

中海目前拥有144个商业物业，包括已竣工运营、在建和待建项目，商业物业总建筑面积973万平方米。其中，已运营商业物业72个，总建面积438万平方米，可租面积313万平方米；轻资产管理项目8个，管理面积33万平方米。

据了解，中海商业已形成“UNI环宇系”购物中心、“COOC中海商务”甲级写字楼、联合办公、星级酒店、长租公寓、城市公益设施运营等业务线。

2019年，中海投资物业租金收入37.5亿元（2018年：29.7亿元），同比上升26.3%，是中海整体收入增幅的2倍；酒店和其他商业物业收入合共4.1亿元（2018年：4.4亿元），该部分收入包含在其他业务收入一项，合计约为7.2亿元。

期内，中海物业投资分部溢利124.9亿元（2018年：104.7亿元），同比上升19.3%，其中100亿元为投资物业的公允价值增加（计提递延税后本公司股东应占净收益为73.2亿元）。

商业收入获得较大增长，较好的出租率和租金水平是重要原因。根据2018年数据显示，中海运营期一年以上的写字楼项目平均出租率超过90%，北京、上海和南京等项目，出租率长期保持在98%以上。

此外，写字楼新租租金高于区域市场平均租金12%，续租租金录得13%的平均增幅。作为中海地产商业的“王牌”业务之一，其写字楼主要布局于中国十多个核心城市，90%以上的写字楼项目位于直辖市或省会城市。

未来三年，购物中心超20个

早在2018年，中海就提出了2020年商业物业总收入突破50亿港元、在2023年实现年收入100亿港元的目标。

为了实现这一营收目标，除了维持写字楼部分品牌、高出租率和高租金，中海商业也在寻求其物业投资另外业务领域的扩张和布局，购物中心、联合办公、长租公寓都成为其发力点，当中又以购物中心的扩张最为显著。

年报显示，2019年，中海投资物业资产值1140.21亿元，相比2018年的975.16亿元增长16.93%，投资物业资产在进一步增加。

据了解，中海“UNI环宇系购物中心”已实现“环宇城”、“环宇荟”、“环宇坊”、“富华里”等不同类型及定位项目的落地开业。2018年，旗下北京环宇荟、上海环宇荟、成都右岸环宇坊等项目先后投入运营，随着业务版图的扩张，购物中心已布局北京、上海、佛山、珠海、南京等十多个核心城市。

在购物中心的布局方面，中海曾表示，未来三年安排10余个新项目稳定入市，规模达100万平方米，购物中心数量将达到20余个。

这个过程中，收并购也在成为中海商业的扩张途径。

今年3月19日，戴德梁行官微披露，中海地产作为交易收购方，拿下佛山南海怡丰城项目。这是其继佛山环宇城后，又一次扩展大湾区的商业版图。

该项目早于2014年开业，由丰树集团开发，建筑面积超过12万平方米。据了解，中海商业在佛山已运营有中海环宇城项目。而据此前报道，未来南海怡丰城也将更名南海环宇城。

2019年，中海还收购了苏州国际财富广场，总建筑面积达20万平方米，这是其进入苏州的第一个项目。按照中海的说法，收购是其推进商业资产“投融管退”全周期管理，持续探索从商业地产开发运营到资产管理的转变。

在新业态的探索方面，中海旗下联合办公品牌OfficeZip近两年增长迅速，仅在2018年，进驻北京、上海、成都等六个城市，共享办公面积约3万平方米，规模较联合办公业务创立之初扩大5倍。

此外，长租公寓也已经形成包括服务型商务公寓、社交型菁英公寓、互动型青年公寓以及传统类长租住宅在内的四种产品类别，并构建了中海“海堂”、中海“友里”及青年产品全系品牌。酒店业务方面，该公司旗下已开业的12家酒店，分布于深圳、北京、重庆、珠海、澳门、海南等核心城市及旅游目的地。

按照计划，2020年，中海还将有2个写字楼、2个购物中心、4个长租公寓，合计8个商业项目入市，进一步增厚其商业投资物业。