合生创展创始人 朱孟依

  乐居财经 黄冬艳 发自广州

  3月底，房企密集发年报。合生创展集团（00754.HK）虽然各项数据不算亮眼，但相比其近年规模掉队现状，这份成绩单还算及格。

  3月24日，合生创展发布的2019年报显示，过去一年，合生创展营业收入同比增长39.91%至186亿元（港币，下同），股权持有人应占溢利94.86亿元，同比增幅64.26%；毛利率保持了50%的水平，核心利润从23.03亿元增长40%至32.3亿元。

  当天中午年报发布后，合生创展股价迎来一小波上涨，涨幅一度达到9.15%，截止当天收盘，该公司股价上涨7.94%至6.25元。

  然而，合生创展的成绩单中，除了营收增长，同样存在负债增加、资金压力增大等问题。在规模追赶时代，类似的问题，房企同行们大部分都曾遇到过。

  尽管并未承认外界传言的2020年800亿规模目标，但合生创展放出的提速信号已经越来越明显，在今年初顺利完成新老一把手的交接后，面临着负债加重、流动性受压、多元业务发展等考验，这艘曾经的“地产航母”，要如何在市场下行关口“负重”前行，实现规模追赶？

  销售巅峰与投资谷底

  2018年规模再度突破百亿后，2019年，合生创展合约销售额增长四成达212.58亿，同期销售面积165.24万平方米。与动辄数百亿或数千亿的房企而言，这或许只是一个零头，但却已是10年来该公司的最高销售规模。

  规模增长带动之下，同年合生创展营业额增长了近四成到186亿元，归属股东利润为94.86亿元，涨幅在六成以上，核心利润也增长40%至32.3亿元。若分业务来看，作为核心业务的物业开发销售营收为128.48亿元，同比增长48.7%。

  2019年，合生创展整体落成和交付的面积，从前一年的46.66万平方米大幅增长56.52%至73.03万平方米，相对应的交付均价却小幅下降0.5%到15362元／平方米，不过，由于同期内几个毛利率较高的项目交付比例也有所增加，合生创展的整体毛利率反而增长了1%，达到50%，保持了其较高的行业水平。

  此外，合生创展还在年报中披露，2019年其落成面积从2018年的80.19万平方米，翻倍增加到了185.35万平方米，另外还有237.1万平方米的已售未交付建筑面积，且年内整体销售均价增长了11%到12865元／平方米，因此，2020年上述物业交付后，合生创展将有约195亿元的收益入账，似是在提前预告营收等将持续增长。

  虽然合生创展在年报中表示，会通过住宅产品的开发去化来加快资金回笼，其同时披露的2020年的预计落成面积，却只有75.66万平方米，同比降幅甚至达到了144.98%，比2018年的落成面积更低。而对此数据“大起大落”的具体原因，合生创展并未在年报中提及。

  扩储背后的困扰

  过往10年，合生创展销售规模停滞不前甚至整体下滑，其土地储备也呈现同样趋势。

  2011年至2018年，大多数房企重金拿地储“粮”，合生创展的土地规模却是逐年减少，及至2019年末，才再度超过3000万平米。

  2019年，合生创展频频现身于土地市场。仅2019年下半年合生创展就先后砸了至少70亿元，落子广州、北京、杭州，江门苏州等城市，此外还在广州拿下了多个城中村改造项目，涉及土地面积过百万平方米。

  合生住宅事业部副总经理闫家瑞表示，2017年以来，合生创展一直在通过招拍挂、合作、收并购等多种方式扩充土地储备，未来或还会尝试联合操盘、小股控盘等方式参与项目开发。

  在规模增长路上，重金扩储也给合生带来现金流的“困扰”。

  年报显示，2019年合生创展总资产增加了24.37%至2041亿元，而总负债也同时增长了34%，达到1290.88亿元，前者源于投资性物业和可供出售的已落成物业增加，后者则是借贷和应付账款等增加所致，整体负债率因此从59%增加到了63%。

  667亿借款与141亿现金

  在多元化转型的行业背景下，合生创展也在不断尝试新赛道。

  2019年7月，合生创展宣布拟投入100亿元，与广汽新能源等合作，开始涉足新能源汽车共享领域。不过这一布局并未获外界看好。

  但新能源汽车领域需要大量投入，短期内难以有回报。年报显示，合生创展的收入来源中，核心业务物业发展，收入为128.48亿元，另外商业地产、物业管理、基建三大板块收入分别为31.54亿元、11.83亿元、14.14亿元。

  作为一家销售额仍在200亿左右的房企，合生创展没有其他千亿房企的资金优势，同时也会带来负面影响：不断增加的负债和资金压力。

  合生创展2019年的借贷总额增加了13%至515亿元，2年内需偿还的借款为315.61亿元，而截止2019年底，其现金存款只有141.02亿元，银行信贷额度亦仅剩余246亿元。

  尽管同期合生创展的现金及短期银行存款，也从前一年的79.4亿元增加到了141.02亿元，但其银行及财务机构借贷总额也在同步增长，一年内即增加了13%即60.73亿元，截止2019年末总计515亿元。

  乐居财经查阅资料发现，算上银行及机构借贷和抵押担保证券、优先票据、其他借款等合生创展截止2019年末的借款总额达到了667.73亿元，其中需在两年内偿还的数额已达到315.61亿元，占比47%。

  虽然得益于年内股权持有人权益、现金存款增加等原因，同期合生创展的负债比率下降了4个百分点至66%，但也因为整体债务规模的增加，2019年合生创展的借贷成本已从2018年的34.26亿元增加到了43.26亿元，增幅26.27%。

  此外，于2018年末合生创展年内获得的银行信贷额度为919.77亿元，剩余368.76亿元未用；于2019年，获得的银行信贷额度却减少到了880.53亿元，其中仅剩246.63亿元未被动用。

  上述几组数据相意味着，即便手握141.02亿元现金，未来两年内，合生创展需要面临的债务和资金压力仍不会小。

文章来源:乐居财经