编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室与乐居财经研究院联合推出【2019中国40城楼市备忘录】。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

重庆解放碑 图片来源：乐居

  城市综述•重庆：

  2019年的重庆楼市上半年和下半年是两个阶段，表现明显不同。上半年成交热度持续，新房成交价格逐步走高，然而，3、4月份的“小阳春”行情在7月，出现明显拐点。下半年市场迎来降温，新房去化整体回落，二手房也连续出现小幅度下滑，土拍更是冷场。直到年末，开发商加快推盘节奏，加大折扣力度，持续抢收业绩，出现“翘尾”行情。

  2020置业重庆指数：★★★★

  重庆无限购政策，唯一在执行的是针对高档房和“三无”人员的房产税政策。落户政策上，重庆也一直实施“零门槛”，并提供“人才贷”及相关金融服务。重庆房价不高，虽然整体出现下行局面，仍值得入手。

  1、成交：2019重庆全年卖房247700套 楼市呈现“先扬后抑” 

  2019年，重庆楼市呈现“先扬后抑”的走势，下半年重庆楼市整体活跃度不及上半年。从7月份开始，重庆楼市进入下行阶段。7月重庆主城商品房成交面积184.77万方，环比减少32%。究其原因，从土地端来看，供应减少、地价降温；从预售端来看，新批预售较上半年增多；从房价来看，部分热点区域仍执行限价销售政策；下半年推盘节奏越来越快，库存量急剧增加，造成市场供大于求，房价上涨乏力，成交放缓。

  过去五年，成交最高的峰值出现在2017年，全年重庆主城区商品房成交量3127万方；过去五年，成交最低的谷值出现在2015年，全年重庆主城区商品房成交量2036万方。

重庆某楼盘售房部 图片来源：乐居

  2、政策：房产税起征点连年上涨 房价“温水煮青蛙”

  2019年1月，重庆房产税起征点上调至17630元/㎡，较2018年上调了2175元/平方米。重庆房产开征八年来一直在上调起征点， 房产税起征点的变化，反映了重庆房价在过去两年的变化。同时，也影响着开发商对改善型产品的定价策略发生变化，对购房人而言，改善买房心理预期必将产生波动。

  2019年3月，重庆市规划和自然资源局公告了2019年住宅用地供应计划：2019年大重庆市计划供应2266.66公顷，约为34000亩土地，而2018年原重庆国土房管局公告的住宅用地供应计划为29000亩，2019年计划供应增加5000亩，同比增长17.24%。随着大量地块的出让，未来一到两年将会有更多的房源涌入市场。不过，房价在未来是否继续保持平稳，还要取决于地价是否继续保持平稳，供地的容积率，以及未来刚需和改善产品的结构占比。

  2019年5月，重庆市教委印发《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》，明确要求严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。该政策对楼市产生的直接影响是，让市面上真假学区房重新洗牌，也对家长在挑选教育盘上更加明确。

  3、土地：房企重庆拿地意愿强烈，万元地块新增14宗

  纵观2019年重庆土地市场，亦呈现前高后低的走势，5、6月土地市场高位运行，房企拿地意愿强烈，7月开始受供地收紧影响，成交进入萎靡期。

  供应方面，2019年全年重庆主城区土地市场供应124宗地，供应面积1437.05万方，与2018年相比下降12.92%。其中，纯居住用地供应87宗，商住综合用地37宗。

  成交方面，全年重庆主城区土地市场成交110宗地，成交面积1235.31万方，与2018年相比下降17.46%；成交843.10亿元，同比上涨6.91%。其中，挂牌27宗，拍卖83宗，流拍14宗。

  从成交均价来看，2019年重庆主城区土地市场成交楼面均价为6825元/㎡，与2018年相比增加1557元/㎡。随着拿地成本逐渐走高、“万元地”的增多，未来一年到一年半内市场上会涌现不低于20个高价地的项目，去化效果很难想象。

  4、价格：11935元/平方米，同比上涨4.3%

  数据显示，2019年重庆商品房成交建面均价为11935元/平方米，同比上涨4.3%。整体来看，全年房价增长幅度保持在5%，处于合理水平。此外，今年重庆改善型住房占比增大，小幅度拉高平均水平。下半年，开发商加大促销力度，促使单盘成交价的降低。

  值得一提的是，重庆房价南北西区差异化较大，其中渝中区房价最高，达到18912元/平方米。其次为江北区、渝北区和南岸区。重庆针对北区部分区域楼盘施行限价销售措施，有效控制房价的大幅度增长。

数据来源：克而瑞重庆机构

  5、2019年重庆房价收入比8.16

  来尝试估算一下2019年重庆的房价与家庭收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

  重庆市生产力发展中心和重庆市综合经济研究院联合发布的《2019年重庆经济景气报告》显示，2019年重庆城镇常住居民人均可支配收入为29252元。家庭可支配年收入，我们乘以4计算为117008元。

  克而瑞重庆机构数据统计，2019年重庆主城区商品房成交价为11935元/平方米。按照双职工家庭购买一套80平方米商品住房计算，单套住房总价954800元。

  综上计算，重庆房价收入比为：单套总房款954800元/家庭可支配收入117008元）=8.16

  6、2019年新房买涨不买跌 二手房卖家观望情绪浓厚

  在2019年上半年3、4月份，“小阳春”的行情让很多购房者“追涨”。开发商扎堆开盘，“排队购房”、“日光盘”现象再现，开发商甚至使出“饥饿营销”策略。在热点区域热点板块，部分楼盘价格上涨幅度明显，但没有阻挡购房需求，成交量一直处于高位。上半年，购房人追涨情绪浓厚，担心越晚买价格越高。

  二手房方面，根据重庆中原地产提供的数据显示，2019年重庆主城区二手房挂牌量达到 套，挂牌房源超过2250万平方米，二手房挂牌房源量在19年保持较快增速。

数据来源：中原地产

  成交方面，全年二手房总成交1179万方、139115套，占一手房的49%。从价格来看，2019年二手房交易价在走下行趋势。12月末重庆主城二手房成交均价仅为11613元/㎡，低于新房12291元/㎡的成交均价。

数据来源：中原地产

  从二手房卖家心态观察，2019年多数二手房卖家观望情绪浓厚，特别是下半年受新房市场下行影响，部分业主预期下降，没有急于抛售。从价格松动的二手房房源来看，降价房源多于涨价房源，渝北区业主主动降低价格预期最明显，其次是九龙坡区。

重庆某楼盘售房部 图片来源：乐居

  7、2020年走势：市场难言乐观 强者恒强分化加剧

  展望2020年，重庆楼市整体基调依然是“稳”。楼市大概率将保持横盘一段时间，房价波动小。明年房企分化必定进一步加剧，产品力成为竞争关键砝码。今年高地价项目销售遇冷，让2020年土地市场也难言乐观，房企拿地愈发谨慎。

  2020年，重庆房地产市场分化加剧，在激烈的市场竞争中，房企会不断积极求变，进行战略调整，从单一追求企业业绩规模，转为多元化均衡发展，提升企业综合实力。

  2020年，重庆在二环时代下，城市外拓加快，二环项目集中面市，多分布在热点板块。2020年面市的项目中，大多沿二环分布，其中中央公园、蔡家和西永等板块项目集中入市，市场竞争将进一步加大。而在一些核心稀缺的板块，如两江四岸，2020年竞争更加激烈，量低价高。从大区域来看，北区头牌地位保持不变、量价双赢。

  二手房方面，预计到2020年6月二手房挂牌量或将突破30万套，2020年下半年进入相对平稳期。预计2020全年二手房成交13.2万套，约1100万方，预计占一手成交的55%。二手房房价预计还将下跌8%-10%左右。

  本次调查采写人：王芊 潘宇凌

  2019年1月14日

文章来源:乐居财经