大家好，我是牛哥，关于我们持有的地产股，再用文字的形式给大家做一个分析，客观的分析会减少大家持股的焦虑。
周末我看到知名投资经理李蓓说现在活着的地产公司股价大概率会创新高，基本逻辑是房价过去两年有调整，未来极大的概率还会有一定上涨，虽然不像过去涨得那么猛，货币一定是越发越多，房价没有理由也经受不起持续的低位。我们的策略，地产占的比重比较大，地产里边现在金茂调整下来，我们还是优先推金茂，金茂一是过去两个月业绩已经大幅度增长了，未来能不能增长还要观察，但至少可以确定它要明显好于行业的，未来几年的利润是有保障的，那么只要房价一涨，地价一涨，股价就有很大的向上弹性。
新城控股，我们说核心资产是价值1100亿（银行给予的估值）的吾悦广场，我们看到新城2022年很大的变化是有息负债是大幅度减少的（-20%），这个在房地产企业里是很少见，我们知道新城去年的销售是大幅度下滑的，那么这个背景下大量减少了负债，说明它在销售下滑的过程中还是能有大量的现金流用来还债，也看清了公司的战略，就是持续的、大力度的减少负债，让企业彻底进入一个财务安全、且利息极低的状态（要给新城控股管理层果断降低杠杆，拒绝给银行打工，大量减少开发业务的决策点赞），同样的只要房价稍有回暖，股价也会出很大的向上弹性。
那么房价会不会回暖呢？我们知道去年开发商拿地大幅度下滑，今年在去年低基数的基础上进一步大幅度下滑，所以现在客观情况是房子确实不多，一旦需求回暖会发现，确实房子很稀缺，新城手里的土地资产也会快速的去化，可以进一步降低负债，到时候市场会看到新城是一个极其安全的现金奶牛的公司，股价也会不知不觉的大涨上去。
今天下跌的一个因素是关于收房产税来弥补地方政府税收不足的声音，要知道房产税的前提是房价涨，房产税的本质是资产税，只有资产有持续的上涨预期，人们才愿意交这个税，那么本质上这个税代表了房价长期向上的预期。
关于近期市场大热的人工智能，我只能说，我们的策略有回撤，但是大家过去看到了策略回撤之后还是回来，未来我相信也大概率是会有快速的回归。但是如果去追人工智能，高位的东西一旦调整它就是没办法回来的，所以我们目前不计划去追人工智能，它们目前没有业绩，也没有一个基本的支撑公司价值的逻辑，主要还是炒作的想象力。这个炒作还不如此前炒新能源，新能源毕竟是有业绩的，而人工智能八字没一撇，技术上和国外差距还非常巨大。尤其是已经过热以后，要去看看它未来几个月的表现，我觉得现在已经不是做人工智能最好的时点了，现在是市场通过赚钱效应去吸引接盘侠的时候了。
我们的结论是，地产当下还是值得去坚守的，过去大量的利空在地产上，但是我们的股票是越来越安全，因为行业的风险在持续的释放和减少。当然还是优先推金茂，最好是地产只持有金茂，而如果买不了金茂的，新城控股也是安全的，只是金茂更安全且空间更大。（仅供参考，股市有风险，入市须谨慎）
(特别声明：仅供参考，入市有风险，投资需谨慎)