财联社6月7日讯（记者 周晓雅）公募REITs再现自购现象，但从年内表现来看，公募REITs仍待收复失地。

6月7日，建信基金宣布，旗下子公司建信资本通过上交所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行基金份额的增持，自公告之日起至2023年12月31日，拟继续增持不超过金额5000万元。

除了子公司增持，建信基金还表示，该基金原始权益人的控股股东中关村发展集团股份有限公司（以下简称“中发展集团”）或其相关方意向适时以二级市场买入、集中竞价交易等方式增持该基金份额。同时披露了该项目近期招租工作进展。

同日，中航基金宣布自购旗下的公募REITs。中航基金表示，计划使用固有资金增持中航京能光伏REIT的基金份额，增持金额不超过3000万元，增持方式同样是二级市场买入或交易所认可的其他方式，自公告之日起12个月内择机实施增持计划。

华夏基金也在同日宣布，华夏中国交建REIT得到基金原始权益人进一步增持。基金原始权益人中交投资及中交二航局拟合计增持份额数量3.42亿份。

而在前一日，因退租事宜备受市场关注的华安张江光大园REIT也得到增持。张江高科宣布，拟委托证券公司等专业机构以包括但不限于设立专项资产管理计划等形式通过二级市场增持华安张江光大园REIT，增持价格不高于华安张江光大园REIT此次扩募发行价格，增持金额不超过人民币1亿元。

早在5月初，华夏基金已宣布以固有资金投资旗下的华夏中国交建REIT。中信建投基金则是发布原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告。

一系列动作的背后，截至目前，27只公募REITs二级市场表现仍低迷，年内累计跌幅最大超27%，各方当事人出手自购能否挽回颓势？

建信中关村REIT年内被增持超7000万

建信基金表示，建信资本此轮增持主要是基于对该基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持该基金持续、稳定、健康发展。此次增持计划不设定价格区间，将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。

前述公告显示自2023年4月21日起至2023年6月6日，建信资本已通过二级市场分次买入金额约2700万元。而自公告之日起至2023年12月31日，拟继续增持不超过金额5000万元。

对此，建信基金表示，基于对该基金及底层资产的认可，增持主体前期已实施增持，增持期间，公募基金未筹划或者披露可能影响基金价格的重大事项。前期及本次增持计划符合相关法律法规及上交所业务规则等有关规定。后续将根据相关规定及时履行本计划的信息披露义务。

除了子公司以外，该基金原始权益人的控股股东也有“护盘”意向。建信基金称，该基金原始权益人的控股股东中发展集团或其相关方意向适时以二级市场买入、集中竞价交易等方式增持该基金基金份额。

该机构补充，中发展集团或其相关方意向的增持基于对基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。截至目前，增持方案还需履行原始权益人的控股股东的决策程序，完成后将继续按照法律法规及基金合同的相关规定履行信披义务。

另外，中关村软件园的最新招租情况也得以披露。建信基金表示，2023年以来，中发展集团和原始权益人暨运营管理机构中关村软件园公司全力调配资源，大力开展客户推荐工作，做好新客户的开发，全力保障租赁工作平稳进行。

自2023年4月22日披露交易风险提示公告起，至2023年6月6日，该基金持有的中关村软件园项目累计完成签署租赁意向书面积为9900平方米，后续将积极推动相关意向客户签订正式租赁协议。

此外，目前与11家意向租户进行了接洽、沟通，租赁意向书的签署正在商谈中。另外，中关村软件园项目还储备、对接了多家产业企业客户，包括软件开发、人工智能、网络安全及其他科技类企业等，意向需求超过4.26万平方米，均在紧密跟踪中。

事实上，建信中关村REIT一季报中披露的招租情况一度引发市场关注。该基金一季报显示，截至2023年3月31日，该基金对应的基础设施项目公司出租率为68.47%，较去年四季度末的81.29%出租率有明显下滑，而租金收入是该基础设施项目公司的主要营收来源。

4只公募REITs近2日宣布增持

同样地，中航基金的自购也是基于对中航京能光伏REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持该基金持续、稳定、健康发展。

具体的增持方式与建信基金一样，另外，中航基金的增持计划也不设定价格区间。值得注意的是，中航基金承诺，本次增持的基金份额持有期限不少于 6 个月。

华夏基金表示，中交投资及中交二航局将通过上交所交易系统以集中竞价交易方式进行增持。本次增持不设增持价格区间，增持主体将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。

前述两位增持主体此次拟增持的不超3.42亿份额，占基金已发行基金总份额的3.42%。其中，中交投资拟增持不超过2.28亿份，占比2.28%；中交二航局拟增持不超过1140万份，占比1.14%。

华夏基金表示，将2023年6月7日起12个月内增持，此次增持基金份额在此次增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易等方式进行减持。

此前，华夏中国交建REIT曾在去年12月6日起6个月内，也被该基金原始权益人之一致行动人中交资本控股以自有资金或自筹资金通过上交所交易系统以集中竞价交易方式增持基金份额。对此，华夏基金表示，该增持计划已实施完毕，截至6月7日，中交资本控股累计持有本基 金基金份额1226.94万份（包含增持计划外自愿增持份额269,419份），占该基金已发行份额总数的1.23%。

华安张江光大园REIT则将迎来年内第三轮增持。 此次增持基金份额的价格不高于华安张江光大园REIT此次扩募发行价。

年内仍待收复失地

在业内人士看来，公募REITs频频被增持的背后，相关当事主体提振市场信心的意图明显，不过从年内业绩表现来看，公募REITs年初以来仍集体告负。Wind数据显示，截至目前，11只公募REITs年内累计跌超10%，其中3只的累计跌幅更是超过20%。

对此，中金公司最新研报提到，当前估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现，但要留意项目业绩修复不及预期、市场扩容进度不及预期、无风险利率大幅上行等风险。

从数据来看，5月产权REITs流通市值加权总回报为-5.87%，经营权REITs流通市值加权总回报为-3.83%。场内日均成交额环比-37.39%，日均换手率进一步下降至0.59%，月度大宗交易额受抛售情绪影响进一步上升0.9亿元至3.3亿元，赚钱效应和流动性缺失使C-REITs市场情绪指标5月内均处于20以下的低迷区间。

估值方面，中金公司测算，2023年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.0%，5月末P/NAV倍数为1.04（相对4月末的1.08进一步下降），产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，与2年前市场起步初期相仿。