前链家研究院院长发圈!地产市场天象变了
卖房的人几乎都在亏钱离场、买方砍价越来越大胆、房子成交期超300天......
5月23日,一则有关住房交易市场看法的截图被疯转——
空·白研究院创始人杨现领在朋友圈发文称,目前住房市场“天象”已变,买方市场已经来临,我们需要接受现实。
据了解,杨现领为中南财经政法大学经济学硕士、华中科技大学经济学博士,曾任链家研究院院长、贝壳找房首席经济学家。因为有房地产市场的工作和研究背景,他对具体楼市的现状和趋势很熟悉。
住房交易市场正在形成“新常态”
杨现领的观点是,现在的住房交易市场正在形成“新常态”。他还以六个现象为例,佐证了这一观点:
第一点是,越卖越多。现在每卖出一套房子,就增加几套新增挂牌。不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上。
第二点是,越砍越多。以前买方砍价都会小心翼翼,现在越来越“大胆”,有的上来就是30-50%的直接砍,买方的power越来越大。
预计2023年二手成交价跌幅明显大于10%。今年卖房的人,大部分亏钱离场,不少微观真实案例显示同一套房,去年卖和今年卖的区别就是,今年少卖20%。
一部分买方的心态是: 我一年多收入就10万,砍掉30万,少奋斗三年。
第三点是,流通为王。现在买房客户关注的第一问题已经不是升值,而是未来好不好卖。
第四点是,买贵保值。绝大部分城市的成交房源,85%都是降价成交的,仍然在涨的少数优质核心资产有一个共同特征就是:贵。
第五点是,300天周期。一套房子从挂牌到最后出手,这中间的成交周期很快会突破300天,卖房难、卖房慢、卖不出等现象日益普遍。
第六点是,卖方付费不可逆。中国二手交易,买方支付全部或大部分中介费的时代很快就会一去不返。第一步是双向收费,双方各50%。第二步是卖方付费70-80%,买方少付或不付。
客户购房非常的理性
同一日,另一位房企人士赵红军也发表了类似的观点,受到了许多人的赞同。
赵红军表示,全北京的成交量从2月份10003套,连续下降,4月成交量5847套,截至5月16日成交2492套,交易量下降50%。全北京的成交单价从6.63万/平米,下降到6.16万/平米,降幅6%,整体还在继续下降。线上的客户咨询量也在明显下降,最高13.5万客户委托下滑到截至5月15日的4.6万委托量。
不仅如此,整体的挂牌房源的价格也有明显的体现,现在是降价房源套数和涨价房源套数截至4月 7.1:1 的比例,5月应该会达到 11:1 的比例。
“未来的市场整体还是呈下降的趋势,由之前的卖方市场逐渐在向买方市场发展。”赵红军表示。
赵红军给出了几点原因,其中一点是,现在的客户购房非常的理性。“以前在北京前 10年只要购房就能挣钱且很多,但现在客户都非常的清楚购房不一定会挣钱,主要还是回归‘住’。”
其次,疫情过后,各个城市都在想办法引流人才,很多的人群已经开始回归家乡,生活成本低,幸福指数高,导致刚需客户入市减少。
收入的降低也是一方面,整体超前消费的信心下降,自己的购房预算下降,贷款的比重也减少很多。
北京的居住需求也逐渐向有品质的需求在发展,以前是有的住房可以,现在既要住,还有有好的品质和服务。相对老的小区和服务不太好的房源和小区受关注度明显的降低。
结语
其实除了杨、赵两位,还有很多房企人士感受到“房地产市场已进入买方时代”这个事实。
过去供给为王,产品为王的时代已经不复存在,现在的买方大多都愿意去放缓交易节奏,获得更多的议价空间。
人们所能做的,也只能如杨现领所说——住房市场的“天象”已变,不要幻想,接受现实,积极改变。
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