随着近两年来房企暴雷现象增多，行业信用风险频发，购房者在买房时对企业现金流安全及财务稳定性的关注度越来越高。为此，诸葛数据研究中心选取了100家典型上市房企，基于2022年报数据盘点房企有息负债及偿债能力，供行业提供决策参考。据统计，2022年100家上市房企有息负债为6.99万亿元，较2021年同期下降0.39%，其中有62家房企降负债，38家房企有息负债规模呈上升趋势。同时，100家上市房企短期有息负债现金覆盖度为143.8%，较2021年收窄15.84个百分点，流动性压力有所增大，其中4成房企现金流能够覆盖短期债务。具体榜单如下：

2022年房企经历了波折起伏的一年，销售下滑、信用风险集中暴露等因素下，多数房企融资遇到前所未有的困境，四季度金融16条的发布以及支持房企融资的三箭齐发，融资状况有所好转。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年100家上市房企有息负债为6.99万亿元，较2021年同期微降0.39%。分类型来看，除了长期借款一项同比下降外，短期借款、一年内到期的非流动负债、应付票据和应付债券等代表短期有息负债的门类全部上升，同时2022年短债占有息负债的比例达50.27%，较2021年提升1.17个百分点，在房企偿债潮之下，更多长期有息负债转为短期有息负债。在2022年房企融资受限、三道红线新规等影响下，房企有息负债规模小幅回落，但是规模体量仍然庞大，且债务结构不容乐观，短期有息负债占比呈现增长态势，这意味房企债务结构有所恶化，部分房企面临着债务违约的风险。

100家房企中，有3家房企有息负债规模超过3000亿元，包括保利发展、中国铁建和万科，较2021年减少1家；有8家房企有息负债规模在2000-3000亿元，包括融创中国、中海、碧桂园、华润等头部房企，较2021年增加4家；有10家房企有息负债在1000-2000亿元，囊括了远洋集团、越秀集团等大型房企以及已经暴雷的富力地产、阳光城等企业，较2021年减少2家。有息负债在200亿以下的房企有31家，较2021年持平，这部分房企主要是以一些中小房企以及区域性房企为主，包括天健集团、景瑞控股、九龙仓集团等。

具体来看，2022年保利发展有息负债规模在居首位，为3820亿元，同比上涨9.88%；中国铁建紧随其后，有息负债为3480亿元，同比上涨8.71%；万科位居第三，有息负债为3177亿元，同比上涨17.74%。有息负债位居前列的均为头部房企，并且TOP20中有半数以上为国央企背景，在行业低迷，融资环境不乐观的情况下，相对于很多民营房企的融资困境，国央企有着得天独厚的优势，不论是去年底三箭齐发的融资开闸，还是并购债融资都率先从国央企开展，使得2022年国央企融资迎来窗口期。

从低有息负债的房企来看，多以中小房企为主，区域性房企占据重要份额。上海证大有息负债规模最低，为19亿元，同比下降67.9%；明发集团位居第二，有息负债为26亿元，同比下降23.74%；福晟国际有息负债为27亿元，同比下降10.37%。

二、6成以上房企实现降负债，中型房企降负债更为显著

2022年，部分房企主动或被动的降负债、降杠杆，与此同时，也有一部分房企在加码负债，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年100家上市房企中有62家房企降负债，38家房企有息负债规模呈上升趋势。在三道红线新规的约束下，加上2022年信用风险频发，除了国企以及部分优质民企外，其他多数房企融资难度加大，导致六成以上房企有息负债规模缩减。

从不同阵营的房企来看，销售业绩在1000亿元以上的大型规模房企有息负债均处于正增长态势。其中，2000-3000亿元阵营的房企有息负债增速最高为10.7%，这部分房企包括中海、招商蛇口、龙湖等，以优质民企和国企为主力，在2022年拥有独家的融资优势，享受融资政策的首波福利。而销售业绩在1000亿以下的房企有息负债基本呈现下降态势。其中，500-1000亿元的房企降负债最显著，同比下降9%，这部分房企主要包含了雅居乐、融信、中交等房企，多数房企流动性承压，融资受限，属于被迫降负债的阵营。

具体来看，有息负债增速TOP20房企中，地方型房企苏州高新、合肥城建、禹洲集团位居TOP3，同比增幅均在70%以上，同时，头部阵营房企中国金茂、华润置地、万科、招商蛇口、越秀地产等也均处于增长态势，涨幅在10%以上。

降负债的房企则主要以中小规模的企业为主，上海证大、长实集团、九龙仓集团位列跌幅前三，雅居乐负债规模也在下降，作为暴雷房企之一，雅居乐在2022年将更多精力集中在偿债、保交付等问题上，成效显著。

三、100家房企流动性压力上升，4成房企现金流能够覆盖短期债务

在整体大环境不景气的情况下，稳住现金流成为活下去的关键。2022年对于房企来说可谓是经历了一轮大考。通常来看，短期有息负债现金覆盖度是衡量房企当前的现金流能否覆盖其短期债务的重要指标，一般情况下，现金覆盖度大于1，表示当前手头资金可以覆盖短期有息负债还款，财务风险较小。该指标越高，说明企业短期偿债能力越强，反之则弱。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年100家上市房企手握现金为2.13万亿元，较2021年下降16.19%；短期有息负债现金覆盖度为143.8%，较2021年收窄15.84个百分点。房企流动性压力有所增大。2022年多数房企造血能力下降，销售下滑、利润萎缩等席卷而来，对房企稳住现金流产生负面影响。但是可以看出，当前现金覆盖度指标仍在1以上，房企的现金流尚且能够覆盖短期债务，但是房企之间分化明显，部分房企要警惕覆盖度进一步下滑的风险。

在部分房企现金告急、资金短缺的同时，也有一部分房企凭借优越的资金管控能力获得弯道超车的机会。100家上市房企中有40家房企现金覆盖度在1以上，手头资金能够覆盖短期债务，其余60家房企现金覆盖度在1以下，现金流难以覆盖短期债务还款。

具体来看，长实集团短期有息负债现金覆盖度遥遥领先，以超2500%的覆盖度成为最安全的房企，李嘉诚手握500多亿的现金，而短期债务规模仅20多亿元，短期内资产安全程度高，无偿债压力；中华企业和九龙仓集团分别以985.8%和610.5%的覆盖度位居二三，同为中小房企，短期债务规模较小，现金流远远超过短期负债；同时，头部房企中，中海、绿城、龙湖均保持着超高的现金覆盖度，全部在300%以上，美的置业、保利发展、招商蛇口、碧桂园、万科等也均有着不俗的现金流管控能力，短期偿债无忧。整体来看，上榜房企多为大型优质民企、国央企以及“小而美”的地方房企。

而现金覆盖度低于1的房企多为在前两年爆发流动性危机或者产生债务违约的企业，如佳兆业、嘉凯城、融创中国、泛海国际、蓝光发展、远洋集团、华夏幸福等均在其列，现金覆盖度不足20%，资金链有断裂风险。并且，像蓝光、嘉凯城、泛海国际等均已经被“戴帽”，纷纷拉响了退市警报，未来发展前景扑朔迷离。

四、100家房企仅2成房企现金覆盖度提升，国央企现金流管控能力优异

从现金覆盖度变化情况来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年100家上市房企中有21家房企现金覆盖度上升，其余79家房企现金覆盖度全部下滑。2022年，在疫情管控以及行业下行的压力下，企业销售端遇冷，不仅是中小房企，就连大型房企也有些吃不消，销售回款减少，房企现金流下滑成为难以逃避的事实。

几家欢喜几家愁，房企现金流之间的分化仍然在加速上演，在行业调整之下部分房企抓住时机逆势而上，取得了优异表现。从2022年现金覆盖度上升的房企来看，长实集团领跑各大房企，现金覆盖度较2021年提升了2262.5个百分点，主要得益于短期借款的减少。中华企业位列涨势第二，较2021年提升了270.81的百分点。中海凭借着稳健的财务运营能力，现金流充裕，资金安全度实现了进一步的提升，现金覆盖度较2021年上升了217.3个百分点。同时，国央企出身的大发地产、光明地产、苏州高新、城建发展、上实集团、绿城中国等均实现了现金覆盖度的上升，短期偿债能力取得优化。不难看出国央背景的房企占据了绝大数份额，在行业大环境不理想的情况下，国央企稳健的资金能力凸显。

与此同时，也有部分房企债务压力增加，现金流缩减，现金覆盖能力下降。具体来看，明发集团现金覆盖度为108.9%，较2021年下降427.1个百分点，主要得益于短期负债减少，从2021年的6.84亿元降至2022年的1.71亿元；龙湖集团现金覆盖度下降412.6个百分点，但是仍然处于高水平，短期无偿债压力；旭辉现金覆盖度明显恶化，并且现金流已经难以覆盖短期债务，在2022年11月旭辉发布公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，不仅如此，在更早之前，旭辉面临的困境就开始显露，销售下滑、股价狂跌，10月27日旭辉在港股市场短暂停牌。当前来看，现金流恶化的状况更加凸显。同样现金流恶化的还有禹洲集团，手握现金从2021年的143.78亿降至56.31亿元，同时短期债务却在增长，从44.6亿元增至70亿元，偿债能力进一步恶化。

2022年，观房企众生相，资金紧张、流动性承压成为多数房企难以逃避的问题。房企经历了重新洗牌的一年，在三道红线规范以及融资受限的背景下，多数房企主动或被动的降负债，现金流紧缺的现状仍然难以逆转，多数房企现金覆盖度下滑，而国央企背景出身的房企在资金管控上表现出难以逾越的优势。随着支持房企融资的政策逐步落实，房地产行业风险加速出清，2023年房企资金困境将会逐步缓解，但房企分化仍是主要特征，部分房企经历这场行业大考后重获新生，也有房企在这轮调整中被优胜劣汰，房地产行业新模式正在逐步探索形成，上市房企也需要研发新的发展模式，探索行业新赛道，寻找第二增长曲线。