对中国房地产企业来说,刚刚过去的2022年十分不易。

当下,又到一年一度房企财报季。有不少房企预亏,也有不少房企仍旧财报“难产”。

但也有少数房企坚守了下来,还能收获逆势增长。

随着市场逐渐回暖,面临行业新的分水岭,在做好主业的同时,如何探索或者深化新的发展曲线,也成为房企们不得不重视的问题。

房企成绩单出炉

根据申万行业分类,目前,超过70家A股上市房企披露了2022年业绩预告或快报。

统计显示,近60%房企预告净利润亏损,约70%房企净利润同比下滑。

行业挑战不断,但也有一小部分的房企,抗住了压力,为新一年做好蓄力。

比如龙头房企中海、华润、保利、万科和龙湖等。

其中,龙湖去年营收2505.7亿元,同比增长12.2%;归母净利225.4亿元,同比也是稳中有增。

一些处于第二梯队的房企,也收获了业绩的增长。

比如刚发布年报的越秀,去年营收约724.2亿元,同比上升26.2%;核心净利润42.4亿元,同比上升2.1%。

优质房企在行业周期的更迭中没有被打倒,还能走出向上曲线,离不开一个“稳”字,无论是在财务天平的平衡上,还是发展思维中所奉行的长期主义。

财务自律的优势

上文提到的,现在还能保持“战斗力”的房企,都拥有极致的财务自律。

像万科,连续21年净负债率低于40%,还有越秀,截至去年底,依旧“三线飘绿”:剔除预收款后的资产负债率为68.8%;净负债率为62.7%;现金短债比为2.23倍。

龙湖也是一个典型的例子。

不少房企过去“狂奔”,一直到前几年,才开始降负债、降杠杆。

但龙湖从十多年前开始,就开始长期保持低负债率,和超高的现金短债比。这也是其能够成为TOP10中,除了央国企外最稳的房企的重要因素。

截至2022年底,龙湖剔除预收款的资产负债率为65%,净负债率为58%,现金短债比为3.52倍,已经连续七年满足“三条红线”的要求。

去年12月,龙湖还发布公告称,公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。这意味着整个2023年,龙湖已经没有了境外债到期的压力。

对比不少房企,还在焦灼于境外债的展期、偿付等问题,龙湖肩上的担子轻了不少。

极致的财务自律,也给这一类型的房企在行业波动中,带来融资端的优势。

去年地产行业射出的“三支箭”中,首批“吃螃蟹”的房企包括美的置业、万科、龙湖、金地等房企。

其中,去年11月,龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度,还由六大行共同承销,成功发行“第二支箭”首单20亿元的中期票据,利率仅3.0%。

去年12月,中国银行利用境内外市场资源,为龙湖提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元,当日已实现提款,成为“内保外贷”落地的首单。

发展第二曲线

能够顺利抵御周期的房企,除了财务自律,还要具备长期思维。

小编梳理发现,不少当下还能稳中有增的房企,都早早布局除住宅以外的其他经营性业务,比如在购物中心、长租公寓、物业服务等领域,并且发展逐渐成熟,为业绩提供了很好的支撑。

先来看中海和华润置地。

早在2011年,中海就对外发布其商业地产发展线路,目前已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。

去年上半年,中海地产投资物业租金收入为24.4亿,同比上升7.5%;其中写字楼租金收入为17.5亿,同比上升0.7%;购物中心租金收入为6.4亿,同比上升23.3%。

华润置地则在2005年,就确定了“开发物业+投资物业”的双轮驱动模式。去年上半年,华润置地的购物中心,租金收入62亿元,如剔除期内减租影响,较去年同期增长14.2%。

再来看看另外两位典型代表,龙湖和新城控股

早在2011年,龙湖就已提出持商业战略,将商业地产列为主航道业务,2016年率先试水长租公寓业务。2018年,龙湖又提出了“空间即服务”的战略。

目前,龙湖已经形成“1+2+2”模式,即一个开发航道,两个运营航道以及两个服务航道。地产主业外,龙湖的经营性业务不断外扩,包括商业天街,长租公寓冠寓,主攻物业管理的龙湖智创生活,还有智慧营造的龙湖龙智造。

开发、运营和服务三大业务板块的相互赋能,“一个龙湖”的协同效应也逐渐显现。

去年,龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿,同比增长25%,5年复合增长35%,经营性利润占比达27%。

早在去年10月的投资者dh会上,龙湖新任接班人陈序平就曾表示,未来五年,龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道,产生的利润占比要过半,收入占整个集团的30%,届时龙湖将完成去地产化。

新城控股也是布局商业地产较为成熟的房企之一。

根据公告,截至2022年12月31日,新城持有的已开业吾悦广场为126个。商业地产对于新城的贡献度逐年加大。去年,新城商业运营总收入为100.06亿元(即含税租金收入),同比增长15.82%。

不难看出,上述房企较早布局,在经营性业务领域的深耕和积淀,也为它们打造了一定的护城河,在提供持续现金流的同时,也能抵御行业周期波动的风险。

结语

自去年底监管政策逐渐放开以来,地产行业进入一个新的分水岭。

仍然能够根据自己节奏前进的房企,一方面明显更为审慎,无论是在拿地还是财务平衡上。

另一方面,房企们则是更加注重第二曲线,甚至第三曲线的探索,为自身争取更多的底气,以应对周期的波动。相信这也将是未来房企重点发展的一大趋势。

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