楼市仍在低迷中徘徊,降幅有所收窄
3月15日,国家统计局发布2023年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-2月份,全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%,销售额实现同比增长3.5%,这是自去年以来首次累计同比增长。房地产开发投资信心逐步回升,1-2月份,全国房地产开发投资同比下降5.7%,开发投资增速结束累计同比持续21个月降幅扩大的局面。
单从这两组数据来看,房地产市场确实出现了一些积极变化,低迷现象有所改善,市场信心也在逐步恢复。特别是一线城市,二手房价格也出现了小幅反弹现象,已从去年12月份的小幅下跌反弹至小幅上涨。但是,从整体来看,房地产市场仍然处于低迷徘徊状态,只是降幅有所收窄,更多指标仍然处于下跌状态。1-2月份,住宅投资下降4.6%、住宅施工面积下降4.7%、住宅新开工面积下降8.7%、开发商自筹资金下降18.2%、定金及预收款下降11.4%、个人按揭贷款下降15.3%等。相反,截至2月末,住宅待售面积却增长了15.5%。
也就是说,房地产市场的整体环境并没有明显改变,政策的作用主要表现在防止市场深度低迷、深度下滑方面,让市场趋于稳定,让开发商不再恐慌。至于市场恢复,从前两个月的情况来看,没有明显迹象。即便一线城市二手房价格回弹,也是个别现象、暂时现象,而不是整体格局、发展趋势。这也意味着,寄希望于市场恢复来解决开发商资金链紧绷问题、缓解地方发展矛盾,至少目前还是可能性不大的。特别是开发商,仍然把希望寄托在政策身上、政府身上、银行身上,是不对的,是会风险越来越大的。降价售房,是开发商必须拿出的行动和做出的回应。
有关方面对目前房地产市场的基本判断是,整体还是处在调整阶段,后期随着整体经济逐步改善,市场预期转好,房地产市场有望逐步企稳。“逐步企稳”的结论是正确的,也是符合房地产市场实际的。但是,能不能企稳,恐怕不只是经济逐步改善、市场预期转好。经济状况改善只是一个方面,或者说宏观形势改善,房地产市场形势能否改善,预期能否转好,更主要的还是要看广大居民的住房消费观念如何转变,是继续等待观望还是启动买房。而这又需要开发商拿出行动。
必须看到,2月末的住宅待售面积却增长了15.5%,这可不是什么值得高兴的事。在市场整体环境不佳的情况下,待售面积增加,除了“保交楼”矛盾逐步缓解外,就是居民购房热情不强、信心不足。这方面,从定金及预收款下降11.4%、个人按揭贷款下降15.3%也能看出一些端倪。同时,开发商自筹资金下降18.2%,也意味着开发商自筹资金的能力在下降,抗风险能力减弱。如果市场继续深度低迷,广大居民继续等待观望,对开发商来说是致命打击。
要实现房地产市场的“逐步企稳”,关键还在于能够让广大居民住房消费预期升温、购房热情恢复、购房信心提升。特别是首套房和改善性住房的刚需,能够有所恢复。不然,很难改变市场低迷状态。
那么,如何才能让市场走出低迷,让居民产生购房欲望呢?在政策环境已经相当好的情况下,唯一能做的,就是让开发商拿出一些降价行动,一线城市自由调整,可降可升;二线城市降价5-10%;三四线城市降价10-15%,且把这样的预期释放出来。那么,购房者就会动起购房心思。
特别需要提醒地方政府和开发商的是,在这个关键时刻,切不要再打房价上涨引发居民购房恐慌的主意,且不说“房住不炒”定位已经决定了房价不能再随意上涨,不能再继续炒房,单从居民的购房心理来看,也已经完全适应了房价稳定和下降的状态。如果再运用涨价手段,会让政府公信力大失,让居民逆反心理大升,也不利于房地产市场风险的逐步释放。今天的房地产市场,最大的问题就是释放风险、化解风险、排除风险。而工作的着力点,就是商品住宅的销售,就是开发商加快回笼资金。降价是最根本的手段,不降价,没有出路。
房地产一头连着民生,一头连着经济增长,两者必须平稳,两者也必须协调。尤其是地方政府,不能只看到房地产对经济增长的重要,而更应当看到对民生改善的重要,从而在制定政策时,能够充分考虑两者的关系,能够处理好民生与经济增长的关系,并更多地考虑民生。只要把民生工作做好,把广大居民购房的欲望提起,房地产对经济增长的作用也就自然而然地发挥了。
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