黄浦江两岸上演对决,三月上海新盘混战
受供应节奏影响的上海新房市场或将迎来爆发。
3月14日晚,网上房地产官网挂出了上海市近期将上市新建商品住房项目一览表(2023年第二批次),涉及29个住宅项目,共约84.2万平方米,合计6855套房源,分布在浦东、徐汇、普陀、杨浦、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港11个区域。
从入围比分布来看,2个内环项目为2.5,分别为普陀武宁的天汇玺与杨浦江浦的瑞仕云曜璟庭,二者取证单价均不高,在11万元以内。
天汇玺位于内环高架旁,临近地铁14号线、4号线、3号线交汇的曹杨路站与7号线镇坪路站,交通极为便捷。本次其推出106-142平方米的3-4房,共328套,备案均价10.4万元/平方米,略低于周边新盘新湖明珠城、招商苏河玺的10.52万元/平方米,也低于当初的房地联动价。2022年7月,保利发展、招商蛇口、新世界中国联合体以34.2亿元总价、溢价1.2%竞得项目地块,成交楼面价约6.6万/平方米,房地联动价10.52万元/平方米。
瑞仕云曜璟庭取证单价10.99万元/平方米,推出66-190平方米的房源,共341套,是2021年10月上海城建以总价33.3亿元摘下的地块打造而成,彼时成交楼面价6.18万元/平方米,房地联动价为10.99万元/平方米。
不难看出,受限于所在区域板块开发影响,两盘备案价格在内环内并不算高,对于不少想要千万“上车”上海内环的购房者而言是一项利好。
第二批新盘的价格“天花板”其实是徐汇滨江板块的百汇园,单价突破了13万元,同板块内的宝能公馆1288,浦东三林板块的前滩百合园和前滩板块的世纪前滩·天御单价也逼近了13万元,4个高端项目混战,合计房源数814套。
作为上海知名老盘,百汇园的单价从2007年一期不足2万元逐渐攀升至2019年二期第二批的约9万元,而这远不是尽头,去年6月百汇园三期第一批入市,取证单价12.79万元/平方米,彼时认购率达351%,入围分数线94.96分,是2022年仅次于前滩东方悦澜的高分盘,目前96%的房源已网签。此次三期二批次取证,百汇园价格再创新高,达13.2万元/平方米,每平方米上涨约4100元,以148-305平方米的大户型产品为主,共计220套。
能与其对擂的是同板块内的宝能公馆1288,不过后者位置要更靠南,临近中环路,本次加推“楼王”中206-419平方米大户型,共46套,坐拥一线江景,单价12.9万元/平方米,相较2022年底入市时的12.5万元单价,每平方米上浮约4000元,去年开盘时该项目认购率107%,并未触发积分制。
有趣的是,两盘都曾陷入舆论风波,前者由于认购热度较高,市场上一度传出其认购积分不够可交300万-500万元茶水费“内定”的消息,而后项目开发商发声明否认;后者则是由于开发商宝能系陷入流动性危机,“黑料”颇多,出于对烂尾等因素的考量,购房者认购热情不高。
两个浦西高端盘隔江远眺,是浦东的前滩百合园和世纪前滩·天御两个项目,二者单价相当,但产品类型不同。
前滩百合园是以洋房、类别墅产品为主的低密度社区,本次推出160-380平方米的公寓、联列,共164套,取证单价12.99万元/平方米。从区位来看,其已属于前滩南板块,毗邻前滩体育公园,近滨江绿道开发,算得上是三林滨江区域位置最好的新盘之一。
世纪前滩·天御则被称为前滩板块收官之作,是板块内最后一块住宅地块,为高层产品。其虽不似前滩九宫格内的新盘靠近黄浦江,但距离地铁6号线东方体育中心站极近,且毗邻前滩太古里、前滩L+PLAZA(陆家嘴广场)等商业综合体,配套资源更为丰富。本次世纪前滩·天御推出116-355平方米的高层住宅,共384套,取证单价12.98万元/平方米。
上述4盘加上浦东高行的瑞仕半岛璟庭、普陀万里的天元府、普陀真如的品尊国际、杨浦东外滩的缦云上海,8个项目的入围比均为2。
入围比为1.8的项目10个,有市场熟知的大华锦绣四季、横沔玖境·瑞府、奉发·名邸、龙光·天曜、安联湖山悦、滴水湖馨苑、万业紫宸苑·博翠、中铁·湖光逸景,也有全新入市的保利明玥宸光、奉发云镜。其余9个项目入围比均为1.3,多位于外郊环,取证单价在2.8万-6万元间。
春节假期后,关于上海楼市升温、小阳春将至的消息炒的沸沸扬扬,2月二手房成交数据(19280套)的出炉也让市场热度又掀起了新高度,不过新房市场受供应节奏影响,回温态势较二手房慢了一拍,上海中原地产首席分析师卢文曦指出,随着楼市供应速度加快,新房市场的成交将有望快速回升。
回顾今年首批新盘,目前已有22盘开启认购,预计有12盘触发积分制,分数从30+至70分不等。
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