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2023年1-2月，各阵营房企销售额增速均继续下滑，但下滑幅度均有大幅减小。其中，TOP10房企销售额均值为405.5亿元，较上年下降0.2%；TOP11-30房企销售额均值为141.4亿元，较上年下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为65.4亿元和33.0亿元，同比分别下降18.5%和6.0%。综合来看，TOP10房企仍以央国企及部分优秀民营企业为主，具有较强韧性，销售端回升最快，同比几乎回正；TOP11-30企业紧抓政策端利好和购房预期上升，加速推盘销售，销售额亦有明显提升。

图：2023年1-2月各阵营销售额增长情况

图：2021年至2023年1-2月百亿、五十亿房企数量

2023年1-2月，第四阵营企业数量增加。具体来看，百亿以上阵营26家，较去年同期减少4家，为四个阵营中数量减少最多阵营，销售额均值251.2亿元。第二阵营（50-100亿）企业26家，较去年同期持平，销售额均值67.6亿元。第三阵营（30-50亿）企业22家，较去年同期减少2家，销售额均值41.0亿元。第四阵营（30亿以下）企业为26家，较去年同期增加6家，销售额均值24.8亿元。

表：2023年1-2月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对不动产私募投资基金投资范围、管理人要求、适格投资者、防范风险等做出了详细规定。不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域，将促进房地产市场盘活存量，更好满足房企合理融资需求，改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。

从投资机构角度来看，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，在投资对象、投资结构等方面丰富了私募基金的运作范围。从房企角度来看，私募基金入场将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。从社会效益来看，不动产私募投资基金一方面为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道，另一方面也为推动行业新发展模式贡献力量。

2月，《求是》杂志发表《当前经济工作的几个重大问题》的文章，文中针对房地产的相关提法更加具体，文中强调“要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策”，需求端政策支持的方向更加具体，改善预期以及将住房政策与生育、人才政策结合是未来的重要方向，后续相关政策有望在更多高能级城市推广。

城市层面，2月，多地进一步对需求端政策进行调整，根据中指监测，本月昆明、无锡、扬州等地下调首套房贷利率下限，目前已有超30城首套房贷利率下限降至4%以下。市场方面，受疫情及春节假期影响所积压的购房需求在2月得到积极释放，重点城市市场活跃度回升。

短期来看，各地供需两端政策有望持续改善优化。核心一二线城市市场回暖态势有望得到延续，部分城市“小阳春”行情或更加明显，但供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模。整体来看，热点城市市场逐渐形成示范作用，将带动全国市场信心修复，全国房地产市场企稳可期。