诸葛找房:北京2023年1月受假期影响楼市成交下滑 涨价信心大幅提升
一、1月北京新房成交量价齐落,昌平区成交领跑
(一)成交:1月新房成交季节性回落,同比降幅扩大
进入2023年首月,北京受元旦、春节双假期影响,购房需求释放放缓,新房成交短暂回落,且较去年同期的成交水平仍有一定差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月北京新建商品住宅成交4021套,环比下降25.23%,同比下降25.07%,同比降幅较上月扩大14.37个百分点。展望后市,节后购房政策端持续释放改善信号,前期积压的购房需求将会逐步释放,加之市场逐渐恢复,房企推盘力度也将会有所加大,预计北京新房成交有望在全国各城中率先复苏,楼市小阳春可期。
(二)价格:1月新房价格微跌,同比涨幅收窄
2023年1月份,北京新房价格呈现稳中趋降走势,但仍较高于去年同期的价格水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月,北京新房成交均价为53046元/㎡,环比微降0.81%;同比上涨9.22%,同比涨幅较上月收窄3.45个百分点。
(三)供应、库存:1月新房供应收紧,库存量微升
2023年1月份,北京新房供应小幅收紧,但大幅赶超去年同期的供应体量。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月新房批准上市套数4077套,环比上月下跌13%;同比上涨148.9%,这是供应同比时隔4个月再度转正。同时,在去化动力稍显不足下,本月库存量再度上升,且仍高于去年同期水平,数据显示,2023年1月北京新房库存量为107068套,环比微升0.2%,环比升幅较上月扩大0.12个百分点;同比上升12.89%,同比升幅较上月扩大3.5个百分点。从去化周期来看,1月去化周期为19.4个月,较上月增加0.4个月。
2023年1月,北京市区有10个商品住宅项目获取预售证,分布在昌平、大兴、房山、通州、石景山、丰台、顺义7个区域,其中,大兴区为推新主力,共有4个新领销许项目。另外,位于顺义区的云宸苑为本月预售项目中面积最大者,预售建筑面积达125309.65㎡,该项目主打改善平层产品,户型包括建面约120-187㎡三至四居,同时,项目临近顺义老城区与新城中心区交界处,周边多为建成区,成熟度较高,近享顺义老城、新城双重配套利好。
(四)分区:1月昌平区成交跃居首位,4区成交环比上升
从1月北京区域新房的成交表现来看,昌平区成交规模跃居领先地位,本月成交581套,大兴、丰台2区也表现不俗,分别以353套、300套的成交量位居区域第二、第三;与此同时,平谷、怀柔、延庆、密云4个郊区及西城区的成交体量仍处于较低水平,单月成交均低于50套,成交占比均低于2%。
较2022年12月成交量的变化来看,有4区成交呈现上升态势,其中,东城区本月成交活跃度上升最为显著,环比涨幅达213.51%,昌平、石景山分别以40.68%、11.19%位居环比涨幅二、三。与此同时,怀柔区下滑幅度最为显著,环比上月下降91.2%。
(五)板块:TOP5板块成交超百套,回龙观板块位居首位
从1月各板块的成交表现来看,TOP5板块成交超百套,与此同时,昌平、丰台2区板块上榜率相对较高,各占据3个席位。其中,昌平区的回龙观板块本月位居榜首,单月成交262套,成交均价为60657元/㎡。其次为海淀区的温泉板块,1月成交261套,均价为48457元/㎡。丰台区梅市口路板块位居第三,本月成交140套,成交均价为73293元/㎡。大兴区西红门和石景山苹果园、八角、金顶街板块分别凭借114套、105套的成交量跻身前五。
(六)房企:3家房企销售额超10亿,城建发展揽金领先
从各大房企在北京市场的表现来看,3家房企销售额突破10亿元。其中城建发展销售业绩领跑,1月实现销售额31.4亿元,华润置地位居榜二,本月实现销售额21.44亿元,首开股份紧随其后,销售额为14.69亿元,中海地产和保利发展的销售表现也较为亮眼,分别以9.91亿元和9.53亿元跻身销售额前五。整体来看,在北京房地产市场中,大型品牌房企的揽金能力相对更强。
(七)项目:建发城建文源府成交量居首,信达中心·東外39號成交额居首
从1月份北京新房成交套数TOP20项目来看,丰台区、昌平区项目上榜率靠前,分别占据5个、4个席位。其中,昌平区的建发城建文源府、国誉燕园位列成交套数前二,1月分别成交217套、195套,虽然二者成交规模并未明显拉开差距,但成交单价水平却相差较大,成交均价分别为61751元/㎡、33844元/㎡,其中建发城建文源府是由建发房产、北京城建匠心合著,项目位于生命科学园板块,拥享三大地铁线,通达5大高新产业园的地段优势,备受科创高知人群青睐。大兴区的橡树湾(红橡润园)凭借88套的成交量跻身前三,成交均价为62250元/㎡。
从成交金额排行来看,丰台区项目的收金表现更为亮眼,共上榜7个项目。其中,东城区的信达中心·東外39號凭借绝对的高单价优势,成交金额大幅领先,本月实现24.12亿元的成交额,并且是本月唯一一个成交额突破20亿的项目。同时,建发城建文源府凭借较高的成交体量进入了本月成交金额前二之列,实现成交额11.91亿元,同为东城区的北京城建·天坛府销售收金表现也不俗,1月成交额达7.75亿元,位居第三。
二、1月北京二手房成交量跌价升,涨价房源占比升至约20%
(一)成交:1月二手房成交继续下滑,同环比降幅均收窄超13个百分点
进入1月份,受双节影响,北京二手房市场活跃度同样有所下降,成交规模进一步下滑,但同环比降幅均有所收窄。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年1月北京二手住宅成交8308套,环比下降5.3%,环比降幅较上月收窄13.09个百分点;同比下降29.41%,同比降幅较上月收窄13.33个百分点。预计随着市场逐步复苏,购房需求进一步释放,3月北京二手房成交有望迎小阳春。
(二)价格:1月二手房市场均价持续上涨,同环比涨幅双双走阔
自2021年底起,北京二手房市场均价大致呈现持续上涨态势,2022年8月份至此,价格走势愈加稳健,月度涨跌幅均不超1%。2023年1月,北京二手房价格继续上扬,同环比涨幅略微走阔。数据显示,2023年1月北京二手住宅市场均价为60570元/㎡,环比小幅上涨0.4%,环比涨幅较上月扩大0.24个百分点;同比上涨7,96%,同比涨幅较上月扩大0.47个百分点。
(三)调价房源:1月涨价房源占比为18.5%,较上月上升超10个百分点
从涨降价房源来看,2023年1月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为18.5%,较上月上升10.4个百分点,同时,这是时隔5个月北京二手住宅涨价房源占比再度突破10%。整体来看,进入2023年,国家及各地方政府持续为房地产发声助援,开年各省稳经济举措均提及住房消费,市场信心获显著提升。
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