元宵过后，上海楼市也迎来了新的篇章。

2月6日，上海2023年第一批集中入市新盘公示，披露25个取证项目，总约74.2万平方米，合计6958套新房，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域。

按不同的入围分来看，第一批仅有一个项目入围比2.5，为杨浦江浦板块的海玥天汇项目。其坐落于眉州路上，靠近内环高架路，周边有轨交8号线、12号线、18号线三轨环绕，交通便捷，本次项目183套房源取证，面积段在85-100平方米，备案均价11.5万元/平方米。

该项目是2022年7月集中供地中，保利与上海建工联手以27.6亿元总价、溢价7.8%摘下的杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊），彼时成交楼面价61447元/平方米，规定房地联动价11.5万元/平方米，与此次取证单价一致。

该项目周边有保利越秀和樾天汇、金隅外滩东岸、仁恒海上源等项目，其中前者亦是保利项目，已于2022年第八批取证，目前尚未认购；后两盘往期曾数次开售，但认购结果略显不同。

具体来看，金隅外滩东岸曾于2022年8月、12月开盘，分别推出270套、396套房源，取证单价均为11.5万元/平方米，但入围分数线呈下滑趋势，从8月的70.62分降至12月的53.12分；仁恒海上源曾于去年三度开盘，取证单价亦为11.5万元/平方米，三次分数线分别为73.44分、72.16分、84.5分，门槛逐渐走高，整体认购表现优于前者。

值得一提的是，第一批新盘中，保利还有保利联发光合臻园、保利中企和颂、越秀保利嘉悦云三个项目取证，累计涉及房源数达超900套，以备案均价与上市面积进行计算，如果4个项目全部售罄，将为保利发展贡献超60亿元全口径销售额。另据克而瑞统计，去年全年保利发展在上海实现全口径销售额291.15亿元，居行业第6位。

入围比为2的项目有6个，占比24%，其中浦东三林板块的中企云萃森林取证价格10.5万元/平方米，其与海玥天汇也是同期唯二的单价超10万的项目。

一个中外环项目，中企云萃森林也被市场质疑“到底值不值10万”？

作为进来上海热门置业板块，由于前滩新盘逐渐售罄，市场也将目光转向了前滩南侧依然紧邻黄浦江的三林滨江南片区，该片区也被认为相比前滩板块更加宜居，中企云萃森林便位于此，项目本次推出98-126平方米的房源共245套。

其临近轨交8号线凌兆新村站，一站直达前滩东方体育中心，板块内还有不少交通、商业、教育等规划利好，不过楼盘周边有不少动迁小区，这对于定位豪宅的中企云萃森林而言无疑是一项不利因素。2022年12月项目一期开盘，推出304套房源，单价10.5万元/平方米，总价段在712万-1722万元间，彼时认购率超140%，并未触发积分制，目前网签率89%。

入围比同为2的还有浦东金鼎阅府、瑞仕半岛璟庭、浦开云璟，闵行的华发古美华府，宝山的华发四季河滨，其中金鼎阅府为金鼎天地二期住宅，去年项目一期金鼎首府开盘时入围分数线超75分；其余4盘均为全新项目入市。

入围比1.8的项目13个，占比过半，如华发半岛华庭、保利联发光合臻园、保利中企和颂、象屿同进虹桥嘉悦府等为全新盘入市，象屿招商公园1872、中铁湖光逸景、奉发名邸、鹏瑞云璟湾、上实望海等项目为加推取证。

入围比1.3的项目5个，占比2成，主要是较为偏远的郊区项目，取证均价在3.3万元/平方米-5万元/平方米间。

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