本文来源：时代财经  作者：陈泽旋

中国奥园引战国资未果，旗下的物业公司却有望先得到国资的救赎。

12月5日，奥园集团在公司网站发布招标文件，明兴有限公司（下称“明兴公司”）计划出售其持有的物业上市公司奥园健康2.17亿股股份，占全部已发行股份的29.9%，而明兴公司是房地产上市公司中国奥园的全资附属公司。

目前，股份的交易价格还未确定，投标者须在招标截止日期12月19日前向明兴公司递交标书，标书的内容之一是投标股份的购入价格。

按照要求，出价最高者不一定会获得明兴公司的接纳成为买方，且它必须是“由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体”。近一年，中国奥园在着手重组事宜，市场盛传中国奥园有意引入国企山东能源集团作为战投，由山东能源集团通过子公司持有中国奥园39%股份，由此成为控股股东，从而解决中国奥园的债务问题。

中国奥园的债务问题最早在去年发生。2021年11月份，中国奥园旗下理财产品出现逾期兑付，由于流动性问题无法得到解决，公司在2022年1月正式宣告无法支付美元票据到期本息，中国奥园在2022年4月起停牌至今，奥园健康因与中国奥园存在资金往来问题而同时停牌。

目前，中国奥园的重组计划未有更多的消息，奥园健康却先行一步。如果明兴公司成功卖出29.9%股份，这个由国家或政府持股、控制的买方，将成为奥园健康的第一大股东。

不过，奥园集团内部人士告诉时代财经，奥园健康引入国资是中国奥园引战国资的第一步。

搭售旧改，让出物业公司大股东之位

招标文件显示，明兴公司直接持有奥园健康3.96亿股股份，计划出售其中的2.17亿股股份。

时代财经综合停牌前的最后一份财报2021年中期报告和港交所披露的权益资料得知，目前，明兴公司的持股份额占奥园健康全部已发行股份的54.58%，连同关联方一起持股55.15%，是奥园健康的第一大股东，而第二大股东是Infini Master Fund（即“无极资本”），持股比例为8%。

如果明兴公司成功卖出29.9%股份，前三大股东将重新洗牌，明兴公司及关联方沦为第二大股东，而无极资本退居第三。

通过减持物业股套现或者出售物业公司是出险房企自救的常见做法。此前，已有花样年将旗下物业公司彩生活的核心资产邻里乐出售给碧桂园服务、蓝光发展将持有蓝光嘉宝的股份悉数转让碧桂园服务、祥生将旗下物业公司卖给华润万象生活。

实际上，2021年11月，中国奥园和奥园健康联合发布公告称，奥园健康在当时“正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益（可能交易）进行初步讨论”，但引起了第二大股东无极资本的反对。

据界面新闻2021年11月份的报道，无极资本对外表示无法接受奥园健康拆卖物业管理服务业务，如若出售，希望是出售上市公司股权，因其认为整体出售公司股权对于小股东们的利益会更好一些。

上述可能交易最后作罢，代之以通过卖掉部分股份让出奥园健康第一大股东之位。招标文件显示，买方除了购买奥园健康的股份，还须与中国奥园或其指定成员公司订立受中国法律规管的战略合作协议，内容有关在中国奥园满意的程度进行旧城改造项目。

时代财经了解到，中国奥园在城市更新领域拥有旧城、旧村和旧厂改造三种类型的项目，根据中国奥园2021年中期报告，截至2021年6月30日，公司拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，其“预计额外可提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%”。

招标文件指出，买方与中国奥园或其指定成员公司进行旧城改造项目的战略合作是订立临时合约及正式合约的“先决条件”，这是要求买家为国资企业之外的另一硬性指标。

出售奥园健康股权，系中国奥园债务重组需要

“此举是希望（中国奥园）加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，并推动中国奥园、奥园健康尽快复牌，奥园健康复牌也是为了配合中国奥园整体债务重组的需要”，奥园集团内部人士告诉时代财经。

早在2022年初，已有传言称广东、山东多家国企有兴趣成为中国奥园的战投方，并先后进驻中国奥园开展尽调工作。根据上海证券报在今年4月的报道，山东一家知名国企在3月初派出包括财务、法务、评估、资产管理顾问在内的近百人的尽调团队，提前进驻奥园总部所在地万博奥园国际中心开展尽调工作。

2022年5月，市场消息进一步指出这家山东国企实际上是山东能源集团，并称当时山东能源集团已经对中国奥园完成尽调工作，计划通过子公司持有中国奥园39%股权并成为它的控股股东。不过，中国奥园方面并未透露战投的具体身份。

在2022年9月30日的公告中，中国奥园披露债务重组的最新消息，其称“继续与财务及法律顾问紧密合作，分析财务状况，制定协商一致的重组计划。奥园集团的财务顾问毕马威也正协助奥园与所有相关利益方沟通。于2022年9月30日，有关奥园集团拟议的重组计划的相关工作正在进行中”。

在此前诸多传言的背景下，此次通过奥园健康引入的国资企业是否为山东能源集团，引发外界遐想。不过，奥园集团内部人士对这样的猜测未予回应，仅表示“引战重组相关信息，将依规定第一时间以公告形式披露”。

根据中国奥园的公告，在2022年9月30日，公司继续与境内外债权人进行具体建设性的讨论，务求让集团及其债权人保持稳定及保存价值，同时已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

此外，在2022年10月，奥园健康就与中国奥园存在的资金往来问题公布了独立调查报告结果，奥园健康独立调查委员会认为，调查报告的内容及调查结果属合理且可接受，资金往来事项调查报告已充分解答资金往来事项的每个问题，包括由于母公司的流动性原因而为其提供资金，以及在各项资金往来事项中向母公司提供的资金均已由母公司全额偿还等。

不过，由于奥园健康内部控制审查仍在进行，中国奥园和奥园健康相关财务报告未披露等多重原因。目前，中国奥园、奥园健康仍在停牌中。