来源：一号企业家 作者：朱虚侯

一号说：把鲸鱼搬回大海

上海南市老城厢，从小南门外到黄浦江边，一片接近扇形的区域，就是泛指的董家渡。

董家渡的得名，重点在“渡”字上 。

隔江而望，没有一个渡口如何过江，嘉庆年间一户董姓人家，用能坐二十多人的双桨大船在此来回摆渡，遂有了董家渡的名称。

想不多几百年后，又有一位人物在此“摆渡”，要将自己庞大的地产集团渡过难关。

12月初传来消息，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国（01918.HK）就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。

这意味着，人称“孙大圣”的孙宏斌为融创找来了120亿元的纾困资金，此举也或将标志着融创从债务危机中逐步苏醒过来，重新上岸也未可知。

上海滩与“董家渡”

2005年6月，上海小陆家嘴的潍坊新村地块正在进行一场招拍挂。

摘牌过程中，央企保利集团率先退出，只剩下李嘉诚的和记黄埔、浦房集团和郭炳湘的新鸿基轮番竞价。

经过15轮的角逐，新鸿基地产以高出其他两位竞争者三亿多的报价，以31.85亿元的价格拿下这块地。

而该地块的出让也创下当时上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价，是当时名副其实的上海住宅“地王”。

这块地就是现在的上海滨江凯旋门所在，在“亚洲十大豪宅”中仅次于印度价值10亿元的摩天宫“安蒂拉”。

与之隔江而望的则是有着“外滩第一豪宅”之称的绿城黄浦湾，而其所在地正是董家渡。

董家渡，一个让多少地产大佬觊觎的地块，就连新鸿基也不例外。

据称，早年间郭氏三兄弟曾轮番进出上海、北京游说，以求在董家渡谋得一片宅地。最接近成功时，甚至获得彼时的陈姓市长允诺：

“你们精心准备，我们一锤定音”。

然而，最后抢入董家渡的却不是新鸿基，而是曾经的“上海首富”周正毅。

2002年一年内，周正毅在上海核心地段拿下4个大体量地块：

打浦桥地块建面38万平；

静安地块建面约80万平；

普陀长风200公顷地；

以及董家渡地块建面40万平。

彼时，黄浦江两岸综合开发轰轰烈烈地拉开序幕，被看作是：

继浦东开发之后又一世纪性工程。

不过，上海首富未能“渡劫成功”，董家渡还是那个董家渡，直到新的一批人马上岸。

也是在2002年，仍是一片棚户区的董家渡，以旧区改造之名迎来了首批房企的进驻：

光彩投资获得10/12/14号地块，共12.03万平；

浙江华浙集团获得2/3/11号地块，共6.578万平；

华润获得5/9号地块，共6.023万平。

其中，央企华润先后于2005年、2009年推出上海滩花园、外滩九里两项目。

浙江国资华浙集团则因公司重组问题，于2005年将旗下的董家渡项目公司出售予绿城，随即又于2009年开盘沪上豪宅绿城黄浦湾。

而拿地最大的光彩投资的背后则是泛海集团和“泰山会”的九家企业。

至于其所取得的董家渡10/12/14号地块，在陷入了长达十三年的沉寂后，直到2015年，泛海才完成了10号地块的拆迁工作，并于同年11月推出住宅项目泛海国际住区。

剩下的12/14号地块则一直在等。

终于等到2019年，像万达一样，泛海也轮到了“孙宏斌轮”。

原以为这是又一个英雄救难的故事，只不过后来的剧情偏离了方向，融创也困在渡口了。

隐伏的信托浮出水面

最初，董家渡是由泛海零成本获得的，但这是一块毛地，泛海要承担所属地块的拆迁工作。

而拆迁可不是一件容易的事。直到2015年裁判文书网上都还有董家渡10号地块拆迁户与泛海之间的官司在打，不过那也可能是最后一波“钉子户”了。

2015年冬天，最早启动的10号地，开售第一期44套房源，售价8.4万每平，而其拆迁补偿费则为：

3750元每平

岁月是把刀，它对所有人一视同仁，无论是开发商，还是拆迁户。

2016的首个工作日，泛海控股忽然刊出一纸公告，直指隐伏许久的上海董家渡12号、14号地块，称：

“公司全资子公司通海建设与上海黄浦区建设和管理委员会约定两地块征收费用暂定为95.77亿元”。

十三载浮沉，沉睡的董家渡地块又要被泛海唤醒？只是地块的拆迁补偿费已不是当年的3750元/平，而是骤增十倍至近4万元/平。

不过相较于周边9-12万/平的房价，这个账仍然有得算。

2017年10月，泛海控股再发公告称，将为董家渡10/12/14号地块项目的开发建设融资90亿元。借钱的主儿：

中国外贸信托

泛海控股2019年1月发布的对外担保公告显示，泛海不但借到了钱，而且只用了10号地块抵押，融资：

85.2980亿元

虽然没凑够90亿，剩下的几个亿，泛海没找别家，便宜了自己老家的信托公司：

山东信托

同样以10号地不动产抵押，从山东信托借了6个亿。

不过到2020年7月，上述贷款到期后，泛海又向山东信托要了3个月展期；而对于中国外贸信托的那笔80多亿借款，于2019年9月到期后却并没有看到有展期的消息，或许泛海早还了。

因为2019年1月，他身披金衣金甲，脚踏七彩祥云，走来了。

彼时，融创以“白衣骑士”的身份，拿下泛海建设控股有限公司，而该平台持有资产为北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%股权。

两个项目的总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

虽然不知融创这笔钱从哪来，又是否是替泛海还了外贸信托85亿元借款，但融创却自此与外贸信托搭上了线。

2020年1月，外贸信托发布“外贸信托-融创上海西环中心项目集合资金信托计划成立公告”；最大规模募资4.5亿元，期限1年半。

2020年12月，外贸信托发布“外贸信托-富荣197号融创成都文旅城集合资金信托计划成立公告”。

成都文旅城正是2017年融创从万达手中“接盘”而来，在2018年4月外贸信托即发布“外贸信托-富荣107号成都文旅城项目贷款集合资金信托计划（二期）”，项目规模24亿元，信托期限24个月，融创地产集团为借款本息偿还提供连带责任保证担保。

算下来，或许正是2018年发行的“富荣107号”信托到期后，在2020年又发行了一笔“富荣197号”信托计划。

如果后一笔信托期限仍然是24个月的话，那么到今年底或明年中也应该到期了。

而且成都融创文旅城自身也出现了问题，今年9月，深圳市福田区法院发布公告，成都融创文旅城被列入被执行人，执行标的却并不高才117万元，但涉及的则是另一家信托公司中航信托。

中航信托也是融创的“老相识”了，也是目前将融创告上法庭的唯一一家信托。

当然，“撬保险柜”事件发生后，另一家长期合作的中融信托与融创友谊的小船也翻了。

而外贸信托与融创的关系仍然很“铁”。

2021年7月，外贸信托发布“外贸信托-富荣216号石家庄融创中心集合资金信托计划成立公告”；

从信托计划看，发行规模13.1亿元，存续期为12/18/24个月，最晚者也将于2023年底到期。

2021年9月，外贸信托又发布“外贸信托-融创昆明CMBS项目集合资金信托计划成立公告”；发行规模5亿元，到期日为2023年7月30日。

此外，今年以来，数家信托公司发行的融创房地产信托计划先后向投资者发出延期或到期无法正常清算的通知，涉及信托公司包括浙金信托、中建投信托、温州信托、国通信托等。

不过与接下来登场的“信托大哥”相比，这些“信托小弟”又得靠边站了。

白衣骑士“借船摆渡”

还是回到董家渡。

消息面显示，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国（01918.HK）就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。

根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资。

新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。

虽然报道中都是AMC华融打头阵，但出钱最多的可还是信托。

从持有董家渡地块的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）股东变更来看，融创房地产集团持股比例从100%下降至10.322%，不再是其大股东。

与此同时，泛海建设新增两个股东为中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心(有限合伙)。

其中，中信信托以58亿元的代价取得泛海建设64.678%的股权；华融以22.5亿元获得泛海建设25%股权。

也就是说，本次融资，中信信托一家就出了将近一半。

中信信托此时扮演“白衣骑士”的角色也不难理解，毕竟董家渡实在是一块好地。

2019年拿下董家渡三块地后，融创就将其中第一块地开发建成豪宅项目“融创外滩壹号院”。

并先后于2019年7月和9月两次开盘，销售价格约12.1万元/平，融创也凭此得到超过150亿元的销售回款。

如今，外滩壹号院的二手房成交价格已上涨至25万元/平方米左右。更是各路“白衣骑士”眼中的一块肥肉。

多年以前，孙宏斌在洽购绿城之时就曾对董家渡另眼相看。

2012年，绿城和融创“联姻”，两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。

两家公司的“蜜月期”时，老孙总是夸老宋做人做事厚道，而老宋也从那个时候认定了老孙这个朋友。

想不到最后却又并不体面的“分手”，让老宋悔不当初，还说出“自己把绿城卖给了一个不该卖的人“这样的话来。

融创进入董家渡的契机也就晚了很多年，直到泛海求援。

兜兜转转这么多年，董家渡始终还是那个董家渡，而房企已经换了一波又一波，这里还没有提及当年另一个轰动一时“上海地王”，也是出自于董家渡，拿地的则是红极一时的中民投，此番也在艰难渡劫。

不过，融创获得AMC和信托融资后，仍能继续操盘董家渡项目，因而也就不算得“易主”。

渡劫而已，跟百年前董家渡那户摆渡人家没什么不同，有了船什么河都过得去。

这不，最近有市场消息称，融创正筹备对其境内的债券进行整体重组，相关重组条款正在进行磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

又有消息称，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，再保他们趟过美元债“雷区”。

沉疴用猛药，房地产又靠岸了。