四轮供地全部底价成交的苏州,凭借着五轮供地中的工业园区核心地块,成功拉起一波热度。

12月6日,江苏苏州第五批集中供地中的两宗触顶地块启动线下摇号,厦门建发和华润置地分别摇中了苏园土挂(2022)06号地块(下称“园区06号地块”)和苏地2022-WG-66号地块(下称“园区66号地块”)两宗热地,成为本轮土拍大赢家。

至此,苏州五轮供地正式收官,合计收金131.98亿元,整体溢价率4.76%,其中2宗触顶成交,1宗溢价成交,7宗底价成交。需要注意的是,4.76%的整体溢价率也是苏州今年五次集中供地中最高的一次。

昨日,苏州五轮供地出让,推出工业园区、相城区、吴江区、高新区的10宗地块,总出让面积50.77万平方米,总起拍价125.98亿元,其中不乏工业园区、高铁新城、太湖新城等核心板块内地块。

此前市场流出的报名信息也凸显了竞买热度分化现象:以工业园区内的3宗核心地块最为热闹,分别吸引了13家、12家、8家意向企业报名,其余7宗则各有1家企业报名,这一情况也与最终结果相应和。

热度最高的工业园区地块中,2宗位于湖东板块,1宗位于月亮湾板块。

其中,园区06号地块位于工业园区旺墩路北、津梁街西,其临近1号线与5号线换乘站星塘街站,东面是有着“苏州汤臣一品”之称的上华琚项目,南面是此前招商一次报价环节拿下的星洲西地块,旁边有旺墩幼儿园及星洲小学,周边多为银行大楼以及湖东CBD商圈,是工业园区内区位极佳的宅地。

在中介平台上,这一区域内二手房单价多在4万-6万元间,个别高端项目单价甚至逼近10万元,与出让地块2.9万元/平方米的起拍楼面价形成明显倒挂,去化预期不言而喻。网传其吸引了13家企业报名,包括中海、华润置地、保利、招商、厦门建发、象屿等规模房企。

开拍1分钟内,园区06号地块便出现了5组报价,平均不到12秒报价一次,举牌频率还在加快,第2分钟内出现了7组报价、第3分钟内出现6组报价、第4分钟更是出现8组报价,此时的价格已经来到了148723万元,溢价率超9%。竞买节奏开始放缓,房企举牌不再激进,最终在第30分钟、42轮时报价超过最高限价,竞拍方才告一段落,转入摇号阶段。

据官方披露,招商、厦门建发、中海、华润置地4方参与12月6日的线下摇号,最终四进一的概率下厦门建发幸运摇中,成交价15.67亿元,溢价率15%,成交楼面价约3.33万元/平方米。

园区66号地块的热度也不遑多让,网传其吸引了中海、招商、保利发展等12家意向企业参拍,同样熔断成交。

其位于工业园区启月街西、创苑路南,西面直面独墅湖,为标准湖景房,且地块容积率仅1.2、限高24米,预计将打造临湖低密度洋房、别墅产品,定位高端。地块南面有柏悦·犀湖项目,二手房均价高达8.2万元/平方米,同样与3万元/平方米的起拍楼面价形成倒挂。

经过52轮竞价后,该地块报价超过最高限价,转入摇号阶段,有2位竞买人参与摇号,最终华润置地以19.97亿元总价摘地,溢价率15%,成交楼面价约3.45万元/平方米。

这也是今年苏州首次出现摇号地块。

第三宗园区热地——位于湖东板块的苏园土挂(2022)07号地块(下称“园区07号地块”)则是在竞价28轮后花落绿城,成交价约14.4亿元,溢价率10.35%,成交楼面价3.2万元/平方米。该地块位于锦溪街东、西洛巷北,出让面积29995.39平方米,容积率1.5,其距离此前“千人摇”的颐和玲珑花园项目仅1千米,故此园区07号地块也被市场认为或将是下一个打新“爆款”。

除3宗工业园区地块外,其余7宗地均以底价成交,无一流拍,合计收金131.98亿元,整体溢价率4.76%,相比于四轮供地的2宗延期出让、18宗底价成交,热度有所回升。规模房企中,华润置地、厦门建发、绿城实现落子。

克而瑞方面认为,四轮供地中工业园区供应缺席,整体热度陷入全年最低谷,而本次园区地块的回归,也带动了整体热度的大幅回升。

记者关注到,本轮土拍中,出现了不少“民企+国资”的组合。

譬如苏州常润房地产联合黄桥国资以底价12.76亿元拿下相城区黄桥街道地块;苏州嘉盛房地产联合高铁新城发展以底价11.59亿元竞得相城区高铁新城地块;中亿丰控股集团联合相城国资以底价12.97亿元兜底相城区元和街道地块……且在四轮供地中,龙湖、朗诗、路劲等规模房企也纷纷选择联手当地国资在苏摘地。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,“民企+国资”的拿地模式一方面是为了应对财政部126号文的政策要求,另一方面是这些项目进入实质性开发阶段后,能够形成有效回款,提升地方城投的自我造血能力。