“稳楼市”一定要把握好落脚点
从个人住房贷款利率和首付比例连续下调,到2000亿元“保交楼”专项借款出台,再到扩大支持民企发债、支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期……以及地方出台的各种扶持政策、刺激政策、鼓励政策,近一段时间以来,针对房地产市场的各种政策,可谓密集出台、争先恐后,大有重回政策巅峰的感觉。
可以理解,面对稳增长压力巨大,房地产拖后腿现象严重,开发企业面临资金链断裂风险,市场却持续低迷,出台刺激和鼓励房地产市场恢复的政策,是可以理解的,也是需要的。不然,对稳增长、稳就业是不利的,对确保房地产市场安全、健康发展也是不利的。
但是,“稳楼市”也决不是重走房地产依赖的老路,不是用房价上涨刺激居民购房,而应当把落脚点放在让广大居民放心、安心的角度,理性购房、理智消费,能够让真正的刚需和改善性住房需求激发出来。如果“稳楼市”的结果是把炒房和过度投资住房的欲望激活,进一步挤压刚性和改善性住房消费,那么,楼市只会越来越不稳定,风险也越来越大。
而从目前地方出台的“稳楼市”政策来看,正在呈现这样的格局,并有可能埋下很多的风险隐患。因为,相当一部分地方仍在通过阻止开发企业降价售房、依靠政策刺激市场需求的方式,显然是不符合房地产市场实际、更不符合广大居民需要的。政策必须与降价协调同行,用政策鼓励居民购房,用降价激活购房需求。不然,既浪费政策、浪费资源,还会让购房者产生逆反心理。
事实也是,住房作为商品,需要买卖双方的共同行为才能构成交易。只有买的没有卖的,形成不了交易。只有卖的没有买的,同样形成不了交易。眼下的房地产市场,之所以出现持续低迷现象,就是因为只有卖的,没有买的,或者买者很少。政府作为搭建交易平台的主体,自然不能成为买卖双方的一员,不能替代买卖双方办事。出台鼓励住房消费的政策,也一定要站在市场和公平的角度,而不是站在买卖双方的某一边。否则,市场的平衡性就会被打破,稳定性就会越来越差,公平性也难以保证。
很显然,目前地方政府的屁股,仍然是坐在开发企业一边的,总寄希望于出台一些刺激住房消费的政策,就能把住房消费激活。殊不知,今天的购房者,已经不像过去那么感性、那么盲目,而是越来越理性,越来越用脑子购房,而不是用脑袋购房。脑子是用来想问题的,脑袋则更多是用来拍的。拍脑袋的结果,常常会错误连连。脑子想的结果,则决策更加科学。
地方指望购房者还像过去一样,政府出台一些政策就会疯狂购房,那就错了。只有降价,才是最佳选择、最优方案。哪怕信贷政策等都很宽松,购房者仍然会把关注点放在房价上。房价不动,市场不活;房价一降,市场必动。否则,所有的政策都会停留在书面上、文件上、要求上。而提供给开发企业的信贷政策等,则会成为新的风险隐患。
所以,面对市场仍然低迷,“稳楼市”的落脚点需要更加精准和有力,而不要再想当然。即便把房地产当实体经济看待,从而为给开发企业等提供信贷资金支持寻找比较充足的依据,也无法打开市场之锁,无法让广大居民释放购房欲望。既然政策上已经给开发企业开了口子,那地方为什么不能给开发企业在降价问题上开口子,把房价的决定权交给开发企业,而不是控制在地方政府手中呢?政府是包办不了房地产市场的,也是无法阻止房价下跌的。死杠房价的结果,就是积聚风险。这一点,地方政府必须有高度共识,必须放权给开发企业。否则,地方真的背不动开发企业风险爆发的后果。在目前的情况下,无论是管理层出台的相关政策,特别是金融支持政策,以及地方出台的房地产市场刺激政策,都是外因,开发企业如何调整房价,如何适应购房者需要,才是内因。外因只能通过内因才能发挥作用,才能产生效果。这既是哲学原理,也是市场逻辑,更是经济规律。
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