郑州土拍没有“打响”
今年以来,河南郑州房地产市场颇为曲折,疫情反复叠加楼市的持续低迷,郑州为救市推出不少政策利好,可市场却迟迟未能回温,加之近几月曝出的烂尾停工风波,楼市信心走入低谷,也进一步波及了土地市场。
9月21日,多城开启三轮供地出让活动后,郑州第二批集中供地才姗姗来迟。本次其计划出让17宗地块,总起拍价126.52亿元,但在开拍前一日,郑州突发公告宣布终止其中3宗地块的出让,在某种意义上也透露出这三宗地连底都“兜不住”了。
至此,今日出让地块仅余14宗,起拍价103.24亿元,最终所有地块均未产生溢价,全部底价成交,收金103.24亿元,相较首轮1.9%的溢价率热度又进一步下滑,拿地企业均为国/央企,尤其是郑州地产集团,包揽了半数地块,首轮拿地的龙湖、越秀、万科、碧桂园、永威置业等纷纷缺席。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出,郑州土拍热度一直不高也与城市供地结构有一定关系,其推出的地块一直以城改用地、旧城改造用地为主。
据了解,本次供应的17宗地中,郑政出〔2022〕20、21、28、29号(网)地块为城中村改造项目用地,郑政出〔2022〕18、19、23、24、25、26、30号(网)地块为合村并城改造项目用地,郑政出〔2022〕22、27号(网)、郑政东出〔2022〕5号、6号(网)、郑政经开出〔2022〕012号、013号(网)地块为政府储备用地,占比分别约为24%、41%、35%。对于房企而言,约65%的地块是已有长期跟踪的意向房企对接,其余35%的地块才是较为“干净”的普通涉宅地。
后者中不乏郑州热门区域地块,如郑政东出〔2022〕5号(网)北龙湖地块以及郑政东出〔2022〕6号(网)龙子湖地块,前者位于土拍热门区域,后者为近年来板块内供应较少的地块。
北龙湖地块位于郑东新区龙湖区域龙湖外环北路南、龙源西三街西,土地面积约6.1万平方米,起拍价21.54亿元,容积率2.5。地块周边有中海云鼎湖居新盘在售,单价约3万元/平方米,而根据规定,北龙湖地块未来住宅毛坯均价不超过3.13万元/平方米,装修价格不得超过4700元/平方米,叠加1.41万元/平方米的起拍楼面价,利润空间有一定保障,但这也没能激起房企的竞拍热情,具有国资背景的河南东龙控股以底价拿下该地。
龙子湖地块位于龙子湖区域姚桥路北、行健街东,周边高校林立,居住氛围浓郁,有正商书香华府、永威五月花城等项目以及幼儿园、丹尼斯等配套,且近几年板块内鲜有宅地供应,该地块的披露也让不少市场人士预料或会拍出热度,但最终的结果却不甚理想,郑东新区建设投资以底价8.64亿元竞得。
规模房企中,仅保利一家出面拿下了郑政出〔2022〕20号(网)地块,成交价22.08亿元,也是本轮起拍价最高的一宗,该地块为刘庄、杓袁城中村改造项目开发用地,开发主体即是保利,此番拿地结果也并未令市场意外。中建七局则拿下了郑政经开出〔2022〕012号(网)地块,其位于经开第十四大街以东、经南十三路以南、经开第十五大街以西、经南十四路以北,成交价13.43亿元。
更多的还是郑州国资企业“兜底”,如郑州地产集团接连摘得惠济区、中原区、管城区等7宗地块,其中多宗是与其他城投、国资公司联手竞得,不过总拿地价并不高,仅24.08亿元;郑州金水控股、郑州经开投资发展、管城建设开发等亦有落子。
值得一提的是,前一日宣告终止的郑政出〔2022〕18、19号(网)地块为惠济区弓寨宋庄李西河合村并城用地,原定的开发主体为融创,但此次其并未现身,也无平台公司托底,两宗地块提前进入了终止程序。
同策研究院研究总监宋红卫在采访中告诉记者,郑州土拍市场的低迷有房地产市场大环境的影响,整体购房意愿不强、信心不足,“郑州目前项目开盘去化率近3成左右,住宅库存达到1635万平方米,去化周期约24个月,去化压力下,房企拿地不积极”。
其还强调,从郑州本身来说,停工事件的影响还在,虽然随着纾困政策的介入,对停工项目的复工有一定推动,但对于购房者信心而言,仍有影响。
9月上旬,郑州市郑州市住房保障局召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会,会上提出要在10月6日前实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。同时郑州市纾困基金还将尽快推出一批标杆项目,确保9月底前投放不低于50亿元的纾困资金,推动实质性复工复产。
从出让结果来看,郑州楼市信心恢复还需要一段时间。
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