直击业绩会|利润持续下跌,美的置业承诺绝不大规模甩货
大约三个多月前,上交所召开了一场债券投融资对接会,旨在为5家被选定为“示范房企”的民营开发商与投资机构建立沟通桥梁,增进房企投融两端的互信互利。
美的置业是参会的示范房企之一,那时公司抓住时机成功发行了一笔规模10亿元的公司债券,票面利率4.5%,加之此前发行的中票及并购额度,其成了少数在融资市场还能“吃得开”的民营房企。
这些资金中的一部分被挥洒在了收并购市场。“截至今年上半年,我们累计完成了29个项目的股权交易,总共支付了15亿元的交易价款。”8月29日召开的中期业绩发布会上,谈及对合作项目的整合情况,美的置业执行董事兼副总裁王全辉如此说道。
过去数年,美的置业热衷于合作开发,少数股东权益占比不断攀升,随着花样年、正荣、雅居乐、金科等合作方接连陷入债务危机,公司旗下部分项目也遭受拖累。为保证项目正常运转,其只得扮演“白衣骑士”,频频出手接下合作方的项目股权。
这一情况在未来一段时间或仍将持续。王全辉在会上指出,公司对合作项目的收购会以交付安全作为原则,若项目出现交付风险,则将与合作方进行沟通,解决项目股权问题,“这是未来交易的一个基本原则”。
10月份后“下场”
行业下行周期中,美的置业正在不断为合作伙伴的危机“买单”。按王全辉所言,公司于2021年9月就已经开始着手整合合作方项目,进入2022年更是在加速处理问题项目。
今年上半年,其收购了8个项目,新增权益货值62.9亿元,主要位于二线城市。同时,公司退出了柳州、九江、大理等低能级城市,减少权益货值8.5亿元。
在王全辉看来,通过收并购,美的置业控制了部分合作项目的风险,并成功撤出部分低能级城市,整体达到预期,“截至上半年,我们在收并购方面累计花费了15亿元,不过因交易后盘活了部分资金,所以实际支付金额为9.7亿元。通过并购贷及销售回笼,这些收并购资金基本都将在年内平衡出来了”。
在金融机构的支持下,对合作项目的整合成了美的置业优化业务布局、提升权益占比的新渠道。而除了收并购市场的潜在机会,公开市场亦是公司的重要关注点。
政策松绑调整下,今年上半年的土拍市场有所好转,但基于行业资金压力,拿地主力依然是有着国资背景的开发商及城投公司,即便是获得融资支持的美的置业也鲜少出现在公开市场,公司仅在6月于上海斩获一宗地块。
这一状态将在10月份后扭转。业绩会上,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说出了自己对市场的判断,“明年不比今年差”,因而公司决定在10月份后具体研究一、二级市场的投资项目。
相较于往年,当下的土地市场更为“质优价廉”,从而保障了开发商的利润空间。以集中供地的成交结果来看,土地出让溢价有明显回落,不少地块底价成交,同时出让金的支付期限亦有放宽。为调动开发商积极性,甚至有城市将“压箱底”的地块摆上拍卖席。
数日前,绿城中国在业绩会上透露出对新摘项目的满意。管理层直言当下公开市场的项目性价比更高,其于北京、杭州两地斩获的项目利润率皆超过公司内部投资要求,其中北京项目利润率接近10%,杭州接近9%。
郝恒乐亦指出,当下不少地区的土地利润率较为可观、土地质量亦也较为优质,“虽然国/央企是上半年的拿地主流,但它们也有自己的投资计划,我相信一定有属于优质民企的市场份额”。
按管理层规划,美的置业未来的投资城市数量将集中在25个以内,并提升投资城市能级,确保项目安全,“我们会进一步聚焦25个、甚至更少的城市,不单是城市深耕,更多会加大对优质城市中优质片区的深耕”。
城投公司亦是其瞄准的突破口之一。过去一段时间,城投公司成为部分城市的拿地主力,为了“消化”手中项目,它们多会选择合作方一同开发,“通过自荐、拓展,相信我们会成为部分地方平台的合作对象之一。”郝恒乐说道。
毛利率跌至17.9%
截至6月末,美的置业共拥有337个物业开发项目,其中通过联营及合营公司参与98个项目,土储总建面4294万平方米。管理层称,公司会将这些土储的去化放在首位,借此来增厚现金安全垫。
今年上半年,公司实现合约销售额约400.3亿元,对应合约销售面积约327.2万平方米,分别同比下滑51.53%、52.3%,同期交付房源31623套,预计下半年将交付6万多套。
在郝恒乐看来,当下的市场仍较为严峻,行业接下来会完成逐步筑底,不确定的因素亦将逐步出清,“销售端实质恢复了,行业才算恢复。”王全辉亦称,销售市场第四季度会逐步回暖,为应对市场波动,美的置业将根据每个月的经营情况动态调整经营策略,“但绝不会出现大规模甩货行为”。
销售市场的“冷意”也直接体现在公司财报中。尽管被选中为示范房企,但下行周期中,美的置业亦难独善其身。
截至6月末,该公司实现营收316.63亿元,同比下降4.2%;对应归母净利润15.38亿元,较去年同期下滑28.6%;毛利同比下滑17.1%至56.69亿元;毛利率则为17.9%,同比下降2.8个百分点。
谈及毛利率的进一步下滑,王全辉坦言,在如今的行业背景下,实现毛利率的提升较为困难,因而公司希望通过对城市、区域的整合提升对冲毛利率的下降及成本开支费用的提升,以此维持或提升公司利润的水平。
上半年,美的置业营收及合约销售金额均出现一定程度下滑,但其对应的销售成本却仅同比下降0.8%,与去年同期基本持平。考虑到开发量及规模的收缩,公司接下来或将进行组织架构整合,人员迭代也将持续进行。
按王全辉所言,其组织架构整合主要基于三个原则,首先坚持集团总部做精、区域做强做专,进一步对现在的三级架构进行扁平化调整;其二持续推动集团及区域平台的职能整合,强化协同作用,赋能一线支持业务发展;其三则是进一步进行城市深耕及聚焦,整合城市公司,提升资源效率共享。
在管理层看来,当下的房地产市场供需已经失衡,加之高杠杆高负债的经营方式,行业进入出清阶段,企业亦需进行战略调整,“向制造业学习,回到企业基本经营逻辑”。
今年上半年,美的置业加权平均融资成本为4.6%,较年初下降22BP,公司有息负债531亿元,其中银行和债券融资合计占82%,较年初提升2%。报告期内,其偿还了4笔公募债,金额合计47.16亿元,余下1.6亿元将于9月15日到期偿还,未来一年内到期的有息负债为135亿元。
“三道红线”方面,截至6月末,美的置业依然处于“黄档”,其净负债率为44.9%,现金短债比1.73,剔除预收账款后的资产负债率为70.3%,踩“线”一条。
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