“今年的目标不做调整，我们有信心完成1235亿年度销售目标。”行业低迷情绪中，对于市场关心的年度销售情况，越秀地产董事长兼执行董事林昭远给出了一针“镇定剂”。

8月18日，越秀地产召开了2022年中期业绩会，与林昭远一同出席的还有公司副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静以及资本经营部总经理姜永进。

受行业大环境影响，今年对年度销售目标给出具体指引的开发商数量相较往年明显缩水，因而这些披露目标的企业承受了市场更多关注的目光，它们的业绩完成情况、对市场的预判更具行业参考价值。

上半年扩储346万平

今年上半年，越秀地产录得合同销售金额约489.1亿元，同比上升3.2%；对应合同销售面积约178万平方米，与去年同期基本持平；合同销售均价2.75万元/平方米，同比上升4.2%。

按全年1235亿元的销售目标计算，截至6月末，该公司已经完成目标的40%左右。这一完成度算不得低。根据克而瑞数据，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。

上半年，全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%，房地产投资额同比下降5.4%，房企销量出现全面性的大幅下滑。截至目前，这一趋势依然未出现明显好转，各地仍在不断加码救市政策。

情绪蔓延下，市场关心越秀地产还能否完成销售目标。业绩会上，林昭远对此给出了肯定答复，并透露2022年可售货值为2146亿元。姜永进亦表示公司特色化获取的项目销售情况良好，“这也是为什么越秀地产能成为上半年TOP 30房企中唯一实现同比销售正增长的原因”。

报告期内，越秀地产首次实现在大湾区以外的城市获取TOD项目，新增杭州勾庄TOD项目、广州琶洲南TOD项目。截至6月末，公司拥有8个TOD项目，土地储备合计359万平方米，占总土地储备12.6%。

上述TOD项目为越秀地产贡献了逾百亿的销售额。数据显示，今年上半年，该公司来自TOD项目的合同销售金额约120.7亿元，同比增长58.8%。其中，琶洲南TOD项目销售约57.9亿元，星瀚TOD项目约12.8亿元、星樾TOD项目约30.1亿元、星汇城TOD项目约13.4亿元。

谈及未来的规划，林昭远直言，随着城市目前轨道交通的发展，各地非常注重如何在地铁上盖物业，如何实现产城融合，如何实现多方共赢都是当下的议题，“我们与各大城市的地铁规划建设方进行了多轮接触和交流，达成了很多共识，也取得了一定成就”。

通过特色化、多元化增储平台，报告期内，越秀地产分别于广州、杭州、合肥、郑州等7个城市新增16宗土地，总建筑面积约346万平方米，其中通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化渠道增储占比约55%。

截至6月末，该公司拥有总土储面积2860万平方米，其中大湾区占比过半，仅广州一城即占45.2%。林昭远透露，从目前的市场变化来看，未来公司的扩储将会更加聚焦于省会重点城市，以销定投，同时还将重点提高公司的周转效率及开发能力。

没有参与恒大项目并购

上半年，越秀地产实现营收312.9亿元，同比增长29.1%；对应归母净利润同比下滑25.8%至17.1亿元；毛利较去年同期增长2.5%至66.5亿元。

对于归母净利润的下滑，姜永进称主要是由于上半年人民币汇率波动产生的汇率损失及因疫情等原因导致的个别投资物业评估净跌值所致。

报告期内，越秀地产录得汇兑损失约为0.8亿元，而去年同期则为1.3亿元的汇兑收益，一正一负减少税前利润2.1亿元，加上来自越秀房托约2.8亿元的汇兑损失，公司年汇兑损失共减少税前利润大约4.9亿元。

姜永进强调，公司上半年的利润减少因素均为非现金性质，“若不计净汇兑损失和投资物业评估净跌值，越秀地产的核心净利润是21.3亿元，同比上升1.4%”。

毛利率的变动亦是业绩会中的关注重点。受各方面因素影响，近年来房地产行业毛利率持续走低，甚至有声音认为“房地产已经彻底向制造业看齐”。上半年，越秀地产录得毛利率21.2%，较去年同期下滑5.6个百分点，基本与2021年末持平。

“20%到25%的毛利率是一个合理目标，符合当下行业发展的态势。”林昭远强调，行业盈利能力下滑是大势所趋，亦是不争的事实，未来公司将立足于选好项目、做好产品、控制成本，以此维持公司盈利能力的稳定，保持可持续发展。

当谈及如何平衡投资支出与杠杆时，林昭远亦回应称公司将在符合机构评级的前提下安排用好杠杆，在财务稳健的前提下推进投资铺排。

融资枯竭的大环境下，凭着国资背景的信用背书助力，越秀地产在上半年于境内成功发行公司债61.5亿元。其中“3+2”年期票面利率介于2.84%至2.9%，“5+2”年期票面利率介于3.35%至3.38%，平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%。

在林昭远看来，公司的借贷成本仍有进一步下调空间。截至6月末，越秀地产拥有总借贷845.7亿元，较2021年末增长12%，其中人民币借贷占比74%，外币借贷占比26%。债务年期来看，公司一年内到期的借贷占比为32%，第2年到期的为11%，第3至5年到期的为52%。

收并购是另一个被频繁提及的词汇。此前，市场曾传出越秀地产有意收购恒大在香港物业项目的消息，林昭远在业绩会上对此予以否认，“我们没有参与恒大项目的并购，不过公司密切关注香港市场，有合适的项目会进行投资”。

对于其它出险房企的项目收并购，其直言，若有符合公司布局的标的，越秀地产将积极对接、分析，对于部分出现债务问题的资产，公司亦会联合AMC机构进行合作，“光靠我们自己还是能力有限”。