今年6月初的上海首轮集中供地中，大名城以约8.88亿元的底价竞得位于青浦区的一宗宅地。这是公司年内首次在土地市场出手，延续去年的投资布局，上海市场依然是大名城的“必争之地”。

在开发商的战略布局规划中，长三角城市群常被视作重点深耕区域，经济发达、交通通达、人口的持续流入……都在一定程度上保证了新房市场的热度。因为抗风险能级相对较高，该区域亦充当着房企业绩的“防火墙”。

不过，当下这一效应在大名城身上并不明显。今年上半年，该公司华东区域的毛利率进一步下滑至1.03%。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，近些年受高地价及限价政策影响，华东区域的项目利润有所下滑，但毛利率维持在10%左右是没问题的，“一个点的毛利率相当于亏钱了”。

业绩下滑

近期，大名城“低调”发布了中报。

上半年，该公司营收同比下滑51.15%至20.53亿元；对应归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元；扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。

对于业绩断崖式下跌，大名城给出的解释是交付结转面积减少。截至6月末，公司新增项目结转收入总额较上年同期减少约50%，同期非经常损益影响净额约为628.22万元，亦较上年同期的1.9亿元大幅减少。

报告期内，大名城实现销售金额约32.09亿元，销售面积20.14万平方米；实现房地产结转收入金额约19.74亿元，结转面积20.97万平方米。

区域布局来看，目前大名城的业务主要分布于华东、东南、西北三个区域，今年上半年分别贡献约2941.48万元、8.05亿元、12.09亿元的营收；对应毛利率为1.03%、24.39%、19.63%，分别较上年同期减少了3.06个百分点、6.78个百分点、3.78个百分点。

谈及毛利率下降的原因，大名城称华东及东南区域主要是由于区域新结转项目2017年拿地成本楼板价较高，当期结转影响整体区域毛利率降低；西北区域则主要受疫情、行业及物价影响导致开发成本增加，但房价却出现阶段性下降。

不过，由于高毛利率区域的收入权重增加，低毛利率区域的收入权重降低，大名城综合毛利率相比去年同期略有上升。截至6月末，该公司房地产板块的毛利率较上年同期增加4.17个百分点至21.23%，综合毛利率为21.11%，2021年同期则为16.69%。

报告期内，其来自西北区域的收入占比为59.19%，同比增加27.06个百分点；东南区域收入占比较上年同期增加14.37个百分点至39.38%；华东区域占比1.44%，同比减少41.43个百分点。

半年交付一套房

可以看出，尽管将以上海为核心的长三角城市群规划为重要深耕区域，但这一区域如今却成了大名城的业绩短板。近四年来，公司位于华东区域的营收逐年减少，毛利率亦每况愈下。

华东区域的盈利巅峰是在2018年。

当年，该区域录得毛利率42.42%，较上年增长18.83个百分点，彼时为四个大区中最高。次年，华东区域便开始走下坡路，毛利率大幅降至18.4%，2020年进一步下滑为11.72%，2021年为4.69%，2022年上半年则为1.03%……

根据结转数据，截至6月末，大名城位于华东区域的14个住宅项目中只有上海紫金九号有结转，面积共118.61平方米，结转收入金额673.77万元，相当于整个华东区域今年上半年仅交付了一套房。

“这意味着它没有交货。”有熟悉华东市场的房企人士向记者分析，上海、杭州、南京等地的交房周期大概在两年半以上，购房者对房源进行确收后，开发商才能结转收入。而受新冠疫情影响，项目逾期交付的可能性大大增加，结转周期亦会被拉长。

无货可结转的局面与公司近些年投资节奏的收缩不无关系。2018年，大名城提出要审慎拿地，公司该年仅通过公开市场竞得福建省龙海市两地块，并受让杭州弘招城房地产34%股权；2019年其更是在公开市场“隐身”，仅以货币增资方式入股杭州北隆房地产。

或是出于对业绩的考量，大名城于2020年重新回到大众视野，公司全年新增7宗项目，其中6宗位于上海，1宗位于福州仓山，总价约78.33亿元；2021年其继续“补仓”上海，以约32.77亿元的总价摘得位于奉贤区、临港新片区及青浦区3宗地块。

随着时间推移，上述项目逐渐入市预售，但均未进入结转期。信息显示，上海大名城映云间预计将在2023年3月末交房，大名城映晖则预计明年6月末交付，大名城映湖预计交房日期为明年4月末……

截至6月末，大名城华东区域的待结转面积约为28.35万平方米，受各方面因素影响，利润空间恐怕仍较为有限。

待开发土储91.58万平

上述房企人士告诉记者，2020年上海土地溢价率并不低，2021年实施集中供地后价格依然居高不下。加之疫情影响，项目会产生不少额外成本，导致整体利润空间被进一步压缩，“溢价率是基于挂牌价，但如果挂牌价就很高，那么即便溢价低，土地价格也还是高的”。

这一点在大名城身上体现得淋漓尽致。2020年，大名城于上海所摘的6宗地块总价合约53.73亿元，其中不乏溢价率达到20%-30%的项目。

具体来看，当年6月，经过47轮报价后，大名城以约11.35亿元的价格摘得青浦区一宗宅地；同月摘得的临港科技城D06-01地块溢价16%，另一幅临港科技创新城B02-02地块溢价率为35.2%……

亿翰智库研究总监于小雨亦曾在一则报告中指出，2020年至2021年上半年，企业在华东地区投资的土地地货比普遍超过0.4，部分优质高价地的地货比甚至在0.8以上，利润空间小于其他地区。

不过，华东地区购买力充足，有助于项目快速去化，回笼资金，保障现金流。“房企坚定布局华东地区，主要目的是促进企业规模增长，保持市场占有率，以谋求可持续发展机会。”于小雨强调道。

今年以来，大名城仍在继续加码上海市场。截至6月末，公司合计持有待开发土地面积约91.58万平方米，其中长三角区域为6.9万平方米、大湾区33.72万平方米、西北地区47.11万平方米、东南地区3.84万平方米。

于长期发展而言，这一土储容量算不得充沛，公司的补仓任务依然艰巨，而融资渠道的收缩又将在一定程度上束缚其发展。

今年上半年，由于回购股份、归还借款、支付项目合作款等支出，大名城账面货币资金较2021年末减少33.13%至41.86亿元，公司一年内到期的非流动负债增至12.87亿元，短期借款则为4.83亿元。

市场好奇，去年录得重组上市以来的首亏后，大名城能否在2022年“翻身”？