上海第四批新房来了,内环仅有12套房源
上海新房市场又密集上新了。
8月14日,上海网上房地产官网披露了今年第四批次集中上市新盘一览表,预告近期将有39个项目取证,供应面积共约138.9万平方米,合计12421套新房,基本与第三批次的40个项目、136.1万平方米供应面积、12585套新房供应水平相当。
这39个项目分布在上海12个区域,其中浦东新区供应8盘,静安区仅1盘,普陀区2盘,闵行区、宝山区各4盘,青浦区、嘉定区、金山区各3盘,奉贤区、松江区、崇明区各2盘,临港自贸区占5盘。单价从2万+/平方米到13万+/平方米不等,涵盖了公寓、叠加、联列、花园住宅等产品类型,基本满足刚需、改善等各方需求。
唯一的内环盘曾曝烂尾
与以往推盘结构不同的是,第四批次仅有1个内环项目,为静安宝珀公寓,其有12套房源取证,均价11.2万元/平方米,为89-197平方米的住宅产品,项目入围比2.5。
项目坐落在宝源路上,临近地铁3号线、4号线交汇的宝山路站,1公里内还有10号线四川北路站,三轨环绕交通便捷,但也由于太过靠近地铁3号线,噪音较大,且宝珀公寓没有新风系统,偶有的开窗通风状态也让噪音问题更加敏感,由此颇受购房者质疑。去年10月其首次开盘时,推出的299套房源仅获得301组客户认购,认购率刚刚达到100%,未触发积分制,直至今年6月份,这批房源还未完全售罄。
今年年中,该项目还曾陷入烂尾风波。彼时宝珀公寓被曝出项目停工、开发商资金链断裂或将烂尾的消息,随后开发商回应称,公司现金流健康、正常,所有应付工程款、材料款均已按约支付,并无拖欠,且已于6月5日恢复施工,但受疫情影响需延期交房。
不过,相对而言,11.2万元/平方米的单价在内环颇具优势。其毗邻天汇世纪玺项目,后者于今年第二批取证,单价为12.3万/平方米,高出宝珀公寓每平方米约1.1万元,获批的500套房源认购率为184%,同样未触发积分制。
需要关注的是,本次内环仅推出1个项目、12套房源,与此前的大手笔推盘落差明显。
今年第三批新盘供应了4个内环项目,分别为宁嘉馨苑、新湖青蓝国际、金隅外滩东岸与仁恒海上源,合计房源数达953套;第二批内环新盘更是集中放量,推出天汇世纪玺、华发仁恒苏河世纪、锦绣里、招商虹玺、仁恒海上源5个项目,合计房源数1609套。
上海中原地产首席分析师卢文曦在采访中告诉《国际金融报》记者,这是进行正常的节奏调整,上半年放出的豪宅产品较多,市场情绪稍有亢奋,做适当的减法有利于稳定市场。
满分盘或再现
中环内,本次推出大华峯荟、东方悦澜、天元府三个项目,前两盘取证价格均在宝珀公寓以上。
其中大华峯荟取证单价高达13.2万/平方米,是本批次最高的一个项目,概因其推出的是低密度叠加产品,面积段在124-180平方米间,共计56套房源。
该项目位于普陀石泉板块,靠近内环高架,是大华集团于2020年底竞得的,彼时经过逾百轮竞价、溢价17.56%方才落锤,整体楼板价约47434元/平方米。除了此次推出的叠墅产品,预计还有逾300套高层房源待出。
另一中环项目东方悦澜位于浦东前滩板块,即前滩54-01地块,是板块内仅剩的几宗待入市地块之一。项目本次推出84-165平方米的2-4房,共计481套,取证均价达11.9万/平方米。
前滩板块在地段以及华师大二附中的学区优势加持下,一直是近年来上海的打新热地。2021年入围分数线最高的10个新盘中,前滩晶鸿名邸以97.23分位居第4,东方惠雅以87.44分位居第8,且二者同时期入市,在互为竞品分争同区域意向购房者的情况下出现的这一结果。
从取证价格来看,东方悦澜的单价不低。去年11月晶鸿名邸、东方惠雅同期开盘,取证均价均为10.2万/平方米,相较此次11.9万元的单价,每平方米有了1.7万元的涨幅。不过从区位来看,东方悦澜要更靠近前滩“九宫格”区域,且毗邻华师大二附中,地理优势优于前两者,2020年入市的“九宫格”内三湘印象名邸项目也曾开出超12万元的单价。根据过往认购情况,市场上有观点认为东方悦澜或是又一个近满分的“神盘”。
卢文曦告诉记者,前滩板块一二手房房价倒挂明显,在售的二手房单价基本在15万、16万元左右甚至更高,限价影响下,即便是约12万元的价格仍极具优势。
最后一处中环内项目天元府位于普陀万里板块,是卓越、京东联合体拿下的上海西站北侧地块打造的住宅项目,取证均价仅9.6万元/平方米,与拿地指导价一致,本次推出105-147平方米住宅,共计372套。由于地块是大型商住综合用地,未来周边将有大型商业办公楼、商业MALL以及地下商业街等相关配套,将在一定程度上提高万里板块商业配置。
有楼盘每平涨价1.2万
相比于10万左右的少量中环内产品,本次刚改及改善项目仍是主力军。卢文曦进一步指出,500万-700万元间的置换产品是支撑起市场成交量、维稳的重要一环。
这之中有不少关注度颇高的楼盘。如浦东曹路招商璀璨城市,由于区域内供应稀少,其被称为“曹路之光”,总价500万元以上,一期开盘时该项目触发积分制,入围分数线67.59分,此次项目取证单价与一期持平,且仅推出68套少量房源,预计会出现抢购情况。
另一招商项目虹桥璀璨公馆处在青浦徐泾热门板块,也是第四批关注度较高的项目之一,其一期推出562套房源,将于8月19日开盘,项目销售透露入围分数线为67.05分,如今密集推出二期产品的679套房源,市场有预测分数线或还会在65-70分间。
浦东一全新盘浦发唐城为创新中路站地铁上盖项目,交通便捷,又有张江产业园红利辐射加持,取证单价7.06万/平方米,以90-136平方米3-4房为主,市场关注度亦颇高。
需要注意的是,此次入市新盘中,有部分项目出现了价格上浮情况。
如青浦赵巷的金臣颐墅项目,本次其推出四期独栋、联排产品共73套,取证单价8.95万/平方米,而去年10月推出的三期独栋、联排产品取证单价仅7.78万/平方米,每平方米上浮近1.2万元;闵行外环外的上海华府天地项目取证单价则由此前的6.1万/平方米涨至此次的6.62万/平方米,主要因其二期推出了联排产品,拉高了项目均价;嘉定外环外的碧桂园柏悦翔湾项目两批次披露时间相隔约两月有余,二期均价较一期上浮2700元/平方米,但产品类型一致,均为公寓、叠加、联排。
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