12%的住房空置率意味着什么?
为探索城市住房空置情况,贝壳研究院重点研究了国内28个城市的3万个小区,8月5日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》,首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,处于相对较高区间。
首先认为,贝壳研究院的这项调查,工作是认真的,抽样也是相对充足的,单就调查数据来说,还是有一定参考价值的。但是,由于所抽取的样本,主要集中于一、二线城市,而一、二线城市与三、四线城市相比,住房空置情况要好不少。如此一来,抽样结果就不能代表房地产市场的整体情况,也没有全面摸清空置房情况,对决策者的决策会产生不利影响。
事实也是,从贝壳研究院的抽样情况来看,也证实了这一点。一线城市空置率平均为7%,到了二线城市,空置率平均水平就提高到了12%,三线城市更是达到了16%。四线城市或许不会高太多,但也不会低于三线城市。这也意味着,全国各大城市的住房空置率可能不止是12%,而应当在15%左右。即便这样,数据也是相对保守的,特别有些空置房,是通过抽样调查不可能调查得出来的。如果加上这些空置的住房。空置率还有可能提升。
如果空置率达到15%,情况就是比较严重的。正常情况下,空置率应当维持在5-10%之间,超过10%,就偏高了,达到15%,就很高了。而三、四线城市的住房空置率,都属于高水平。造成三、四线城市住房空置率高的原因,首先,住房的变现性差,产生现金流的能力弱。主要在于,三、四线城市流动人口少,流入的新增人口更少,导致购买力难以提升和租房率不高,造成空置房增多。第二,为未来买“保险”的心理,让很多三、四线城市的居民,把手中的钱全部转化成了住房,形成家庭有资产、手里无现金的格局。笔者就曾遇到过一个家有几套房,每月却要向他人借钱过日子的人,到头来,没有一个人愿意借钱给他。第三,城市居民购买能力弱,开发商压房现象严重。即便商品房没有销售,只能称作库存房,而不能称作空置房。但是,实际也是空置房,只是压在开发商手中而已。第四,隐性空置房,亦即不是通过正当渠道获得的住房,或者用非正当渠道资金购买的住房,既找不到买家,也不敢对外出租,最终形成空置。
值得注意的是,由于三、四线城市住房空置率较高,而很多城市仍在不断地推出新的开发用地,吸引开发商开发,无形中增加城市的库存房,形成空置房和库存房并存现象。一旦数量达到较高水平,对城市的冲击和影响也是非常大的。特别是开发商,会因为销售难度越来越大,面临资金链断裂等方面的问题。为什么开发商普遍出现资金链紧张局面,与空置房比重过大,居民没有能力购买也是密不可分的。
应当说,贝壳研究院的这次调查,是非常及时的,做了一件非常好的事,纵然调查结果可能与实际情况有点差异,但是,能够拿出首份空置房数据,对于宏观决策是有比较大的作用的,可以从总量上提出土地调控目标,最大限度地减少三、四线城市的开发用地供应,避免地方继续盲目扩大开发用地,增加房地产项目,造成资源损失。对城市决策者们来讲,更要保持理性,不要再盲目推出开发用地、不要盲目扩大城市范围、不要过度进行城市建设,城市居民的购买力已经到达一个相对饱和的状态,特别是居民的资产结构,已经形成固定资产比重过高、负债增长过快、流动资产比重过低、收入来源不够稳定的状态,在这样的情况下,如果仍然不顾一切地鼓励开发商建房,风险会越来越高,有的开发商会因此倒在过度开发上。
曾有媒体披露,我国目前的空置房约为6000万套。而从贝壳研究院调查的情况来看,这个数据还是有一定说服力的。因为,早在2018年,住建部专家就公开表示,我国已经达到人均1.1套住房,按此测算,6000万套空置房是存在的。这么多空置房,如果仍然大拆大建,资源浪费是比较严重的,必须控制一些城市继续扩大商品房面积的行为,把重点转向消化存量房。只要存量房消化不了,就要坚决禁止继续开发商品房,避免出现相对过剩现象。
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