红周刊丨秦佳丽

最近房企股价波动较大,当房地产市场纾困政策传出,地产股立即普涨,但这种普涨很难持续,常常是“一日游”行情。事实上,统计今年以来的房地产股走势,表现较好的是国央企及区域龙头,这些个股正在估值修复当中。

据《红周刊》统计,尽管目前上市房企市值表现整体承压,但截至8月3日,仍有71家房企市值实现同比增长,在232家上市房企(万得申万分类)中占比约为三成。其中,国央企及区域龙头房企市值表现稳健。

有业内人士向《红周刊》表示,目前,房地产个股短期股价受纾困政策的影响比较明显,资本市场对具备国央企等题材支撑的个股相对更感兴趣。接下来房企整体能否走强,主要取决于政策调控效应与房地产开发销售数据表现。

千亿市值房企阵营现“新面孔”

国央企及区域龙头房企表现稳健

《红周刊》查询Wind数据发现,截至8月3日,市值规模突破千亿元(人民币,下同)的房企共9家,分别为新鸿基地产、中国海外发展、华润置地、保利发展、万科A、长实集团、龙湖集团、贝壳-W、恒基地产(见表1)。

从市值增幅来看,截至8月3日,实现市值同比增长的房企共有71家。其中,广汇物流、广宇发展、财信发展、滨江集团、中交地产5家房企市值较去年同期增长超过100%。环比来看,广汇物流、绿景中国地产、华南城、建发国际集团、中国宏泰发展5家房企增幅最大,二季度末的市值规模较一季度末增幅均超过30%。这批初步实现估值修复的房企以中小盘股居多,市值抬升空间较为灵活(见表2)。

其中,今年5月在港股市场实现双重上市的贝壳-W,是千亿市值房企中的新面孔,截至8月3日,总市值达1186亿元。除了贝壳,同阵营的其余房企均在近三年创造过千亿市值。

作为房产交易平台,贝壳在今年一季度实现5860亿元的总交易额,而其去年全年的成交额为3.85万亿元。

对此,南京证券首席研究员、研究所所长周旭向《红周刊》表示,与房地产开发企业目前面临较大的债务压力不同,贝壳聚焦房地产中介服务业务,属于轻资产运营范畴。“目前中介平台业绩亏损主要受行业环境影响,比如今年上半年受疫情影响,上海等部分大型城市的地产中介业务交易量收缩50%以上。如果后续行业交易趋于稳定和活跃,中介平台的业绩就会逐渐恢复。”

在周旭看来,目前市值涨幅较大的房企中,不排除与国央企合作等题材支撑,另有部分房企系前期经历较大股价跌幅后出现反弹。

据其介绍,一方面,目前房地产开发领域中,具备资金优势的国央企占比越来越高,比如作为国企的保利发展,市值还在增长。部分民营开发企业近期也在寻求央企注资,或者与央企进行重组及股权转让,这类消息会刺激股价。另一方面,部分民营房企体量相对偏小,之前经历过一轮下跌,现在由于限购、限售及土拍政策放松刺激,加上其本身债务不算非常危险,所以目前股价迎来反弹或修复。

《红周刊》发现,国央企表现相对稳健,千亿市值阵营座次也在向国央企“倾斜”。相较于去年8月位列行业市值规模TOP3的万科A、龙湖集团、碧桂园服务,目前的TOP3已经全部变为国央企,分别为中国海外发展、华润置地、保利发展。截至8月3日,3家房企的市值依次为1943亿元、1909亿元、1842亿元,较去年同期增长28%、21%、61%。

而房企千亿阵营的变迁,与这些公司的基本面表现存在联系。《红周刊》发现,新“TOP3”房企均属“三道红线”标准下的绿档房企,相关经营指标也位于行业前列。克而瑞榜单显示,今年前7个月,保利发展、中海地产、华润置业的全口径销售额依次为2332亿元、1570亿元、1490亿元;新增土地货值分别为1069亿元、1049亿元、1119亿元,销售及拓储规模均位于行业TOP5。融资方面,《红周刊》查询Wind数据统计,今年前7个月,保利发展、中国海外发展、华润置地亦是低成本获得债券融资的企业,新发信用债平均票面利率低至3.14%、3.07%、3.19%。

除了国央企,区域龙头民企滨江集团的市值同比翻倍。除了“绿档”房企所传递出的稳健财务水平,有着“杭州一哥”之称的滨江集团今年开发销售表现强劲。据克而瑞榜单,今年前7个月,滨江集团全口径销售额为796亿元,销售规模排名由去年同期的TOP23上升至TOP12;拓储方面则以1128.4亿元的新增土地货值居于百强房企第一。另据《红周刊》统计,滨江集团还是今年少数实现境内债券融资的民营房企之一,今年前7个月的信用债发行规模为26.2亿元,平均票面利率3.7%。

值得一提的是,市场动荡之时,港企相对而言稳住了阵脚。截至8月3日,新鸿基地产、长实集团、恒基地产3家香港地产公司以2276亿元、1702亿元、1133亿元的市值稳居千亿阵营。《红周刊》了解到,拥有多元支柱型产业并投产商业物业做自持运营,是香港市值龙头房企的典型特征。

以背靠郭氏家族的“市值一哥”新鸿基地产为例,公司披露的2021至2022年中期报告显示,2021年下半年,其物业销售、物业租赁、其他业务、电讯、基建及物流、酒店等主营业务为集团总营收贡献占比依次为43.1%、26.0%、10.1%、9.4%、4.8%、3.7%。其中,尽管集团物业销售业务贡献营收占比较上年同期下降11.1个百分点,但物业租赁营收占比提升了3.8个百分点,支撑上市公司业绩。

债务违约房企易遭股价下挫

稳健型房企收获市值增长之外,伴随行业加速缩表出清,部分上市房企市值也开始“挤泡沫”。据Wind数据,截至8月3日,千亿市值房企数量由去年同期的12家缩减至目前9家,太古地产、九龙仓置业等4家房企跌出千亿市值阵营。

从市值变化情况看,天誉置业、正荣地产、佳源国际控股、汇景控股、新力控股集团等14家房企市值同比跌幅居前,较去年同期下跌超过80%。环比来看,天誉置业、佳源国际控股、ST泰禾、海泰发展、皇庭国际等7家房企二季度末的市值较一季度末下降超过40%。目前市值表现欠佳的房企多为出险房企,身陷债务违约风波。

此外,由于房地产市场整体仍处于下行区间,截至8月3日,共有36家房企沦为股价低于1元的“仙股”,对比去年同期的16家多出一倍。

具体来看,一贯在房地产销售与物业在管面积上稳居“规模一哥”的某龙头房企,今年在资本市场的地位却不复从前。截至8月3日,其旗下两家上市公司的市值分别为536亿元、408亿元,较去年同期下降63%、76%。

对于上述头部房企的市值下行,周旭表示:“目前开发企业主要在债务上面临较大经营压力,债务隐患容易直接带来估值和业绩双杀。尤其是民营房企,在资本市场的估值趋势并不好。”

目前,上述头部房企仍踩中“三道红线”中的一条。截至2021年底,其剔除预收款后的资产负债率为74%。从公司经营状况看,据中指研究院数据,今年前7个月,尽管上述头部房企仍以2854亿元的全口径销售规模居于百强房企之首,但销售额同比下滑43%;新增土地面积98万平方米,同比下跌95%。

房企市盈率指标失效

头部房企估值优势凸显

从市盈率、市净率等指标来看,Wind数据显示,截至8月3日,134家样本房企的市盈率PE(TTM)中位值为10.27倍,市净率PB(MRQ)中位值为1.02倍。

《红周刊》通过梳理发现,目前市盈率偏高的多为小型房企,珠光控股、三湘印象、万通发展、西藏城投、京能置业等9家房企PE(TTM)超过100倍。对比之下,头部房企均具有低估值特点。例如碧桂园、万科、保利,截至8月3日的PE(TTM)分别为1.89倍、8.24倍、6.62倍,市盈率均位于行业中位值以下。

对此,周旭表示,“从投资角度看,‘盈率低点的时候买入、高点卖出’的规则在房地产行业不太适用。如果一家企业的景气度持续向上,那么PE应该是不断下降的,除非出现业绩亏损或者微利,PE可能会大幅上升。但很多房地产企业在盈利水平调整上其实奉行5-10年的长周期,行业调整周期长,上升周期也长,因此从投资角度看,在企业的长景气周期中,企业处于市盈率不断下降的过程,即是具有优势的。”

在周旭看来,目前房地产行业的10.27倍市盈率的中位值水平,其实是万科、保利等龙头房企平衡的结果,对比之下很多小型房企的市盈率很高,反而风险较大。更重要的是,房地产企业存在隐患其实是债务违约风险,企业的债务未必完全显性化,单纯的净利润等业绩指标也不能完全反映企业的债务状况。一旦出现债务违约,市盈率水平肯定会恶化下去。“所以,衡量一家房企是否具有一定的安全性和相对投资价值,除了看PE是否较低,还要看资产质量和资产负债情况。目前在监管层设定的‘三道红线’下,这些指标容易识别出来。”

对于接下来房地产二级市场的走势,周旭认为,这取决于上半年房地产调控政策产生效应,以及房地产销售开发等业绩数据。“从去年四季度房地产调控政策放松开始,原本杀低的部分房地产股出现了估值修复,保利等龙头房企股价也有反弹。接下来的市场走势,一方面在于前期信贷支撑、限购限售政策放松等政策能否让房地产市场再度活跃起来;另一方面还是要靠房企业绩推动,尤其是销售数据能够变好看。不过,从7月份相关数据看,目前没有明显迹象显示房地产的销售和开发投资出现大幅好转。”

(本文已刊发于8月6日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)