地产股上涨多是佯攻行情
红周刊 特约 | 玄铁
谨慎来看,股市楼市虽然同为结构性行情,股市核心资产新陈代谢较快,一线城市房价的长牛市格局并未改变。
谁是中国经济的晴雨表?
楼市和股市的最大不同,是楼市权重盘一线城市房价涨幅远超多数三四线城市,若错过北上广深楼市牛市,等同于A股“赚指数不赚钱”。1998年,中国开启住房市场化定价,深沪股市亦开始发行公募基金,机构主导式定价模式开始盛行。楼市和股市,谁是中国经济的晴雨表?答案都不是,因为二者都追不上经济增长的步伐。过去15年里,“崩溃论”此起彼伏,依据是一线城市楼市房价收入比过高。其实,自从2007年楼市股市共振式资产重估行情结束以后,结构性行情是主基调,一线城市虹吸全国资金,房价螺旋式上涨,不少三四线城市滞涨。A股同样是局部牛市——核心资产300股在牛市,平庸企业3000股在猴市。
过去14年来,全国商品房每平方米的均价从1998年的2063元,上涨至2021年的10141元,累计上涨3.9倍。可是,房价的上涨不仅追不上居民收入增长的步伐,更是远远落后于宏观经济的表现。全国居民人均可支配收入从1998年的5425元,上升至2021年的35128元,同比增长5.48倍。中国GDP总值从1998年的7.95万亿元,上涨至2021年的114.37万亿元,增长13.38倍。可以说,只要居民收入增长持续快过房价增长,所谓全国楼市系统性泡沫多半是杞人忧天。
相比之下,沪综指从1997年年底的1194点,上涨至去年底的3639点,仅上涨2.05倍,不仅跑输给GDP,连CPI都未战胜。
房价涨跌要看经济周期强势
当前全球经济已在滞胀边缘,多数国家将选择加息治通胀,而非降息保经济。
本周,IMF将2022年和2023年的全球经济增长预期分别下调至3.2%和2.9%,CPI增速预期分别上调至8.3%和5.7%。这或许是不最差,还可能更差。比如俄乌冲突导致欧洲陷入能源危机、通胀日前根深蒂固、欧美央行收紧金融环境可能会加剧经济衰退风险,以及多国债务危机爆发……若风险继续上升,IMF预测全球经济今明两年增速将分别下降至2.6%和2.0%。据悉,自1970年代以来,全球经济年度增速仅有五次跌破2%。
谨慎来看,全球经济可能告别“三低一高”(低增长、低通胀、低利率,股市高涨)的时代,进入“经济差和股市熊”的长周期。当大国经济同步下蹲,追赶型国家若能爆发后发优势,则有望弯道甚至换道超车。统计显示,中国目前人均GDP只是世界平均水准,而日本之所以在1990年开始由盛转衰,是因为增长潜力已透支。
“东亚模式”的增长国上限是1995年的日本。当年,日本GDP的总量和人均分别为5.45万亿美元和4.34万美元,同期美国分别为7.64万亿美元和2.87万美元。日本以1.5倍于美国的人均GDP,创造了美国经济总量的71%。可是,到2021年,日美人均GDP分别为3.9万和6.93万美元,日本楼市股市泡沫破灭的根源在于国民收入增长优势不在。
相比之下,我国2021年的GDP总量和人均值占美国的比例分别为77%和18%,劳动力红利仍有较大上升空间,这决定了产业和人口集聚城市仍有较大的房价升值空间。世行本月公布2021年高收入门槛为13205美元/人。截至2021年,以美元计价的中国人均GDP已达到12551美元/人。若到2035年进入2.5万美元/人的中等发达国家门槛,仅需GDP本币计价的实际复合增速和人民币的年均增速分别为4%和1%,这并非高不可攀。
地产股跑输房价仍是大概率事件
乐观来看,中国经济总量若在未来十年内超过美国,中国增长模式将由投资驱动转型为消费驱动,居民收入增速将赶上经济增速。老百姓有钱了,当是中国资产重估良机,将迎来类似今日美国资产拥有的所谓流动性溢价和本币红利。
理想再丰满,也掩盖不了现实的骨感,更不能忽视短期的“剩者为王”策略。
沪综指今年以来下跌9.81%,表现再度弱于全国房价。房地产板块指数(880482)亦趋弱,2020和2021年跌幅分别为10.65%、6.56%,今年以来截至周四继续下跌4.05%,最新收盘点位较2015年的峰值缩水52%,仍在长熊市周期。
中指研究院数据显示,7月以来,已有近70个城市发布稳楼市政策。悲观者预测调控失灵,乐观者看到底部已现。只是国际买家仍在撤离。美联储周三宣布加息75个基点,美国股市和楼市均进入长加息周期,在降息到来之前,不要轻易乐观。香港内地地产指数周四收于2526点,本月下跌32.5%,较2020年1月的高位大跌近7成。
谨慎来看,自从2016年年初失守250天K线以来,房地产板块指数多数时间在年线下方运行,其间脉冲式上涨皆被证明是佯攻行情。从中长期来看,在中国故事再度响彻全球之前,房股熊市格局难改,跑输房价仍是大概率事件。
(本文已刊发于7月30日《红周刊》,文中观点仅代表作者个人,不代表《红周刊》立场,提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)
最近更新
-
“第二支箭”拉动房地产A+H股大涨,超跌严重的民营房企反攻最活跃
2022-11-09 22:05
-
安本投资专家最新研判:高通胀将对全球企业盈利冲击,高股息及有派息空间个股机会更优
2022-11-09 20:05
-
上市银行“高薪”现象退烧,薪酬内外有别,有城商行外包员工年薪不足9万元
2022-11-09 20:05
-
2022年权益类次新基金众生相,保持中低仓位,深耕能力圈较少漂移
2022-11-09 20:05
- 心悦交付|随州交投·金科府二期如约交付
- 北向偏爱两行业,一个买了23亿,另一个买了30亿
- 节前icu,合成生物成最后一环,盘后大利好,小作文的功劳,节后再战
- 华润饮料递表港交所:“突击”分红25亿元,谁为“怡宝”买单?
- 外围大跌重磅会议靴子落地
- 心悦交付|无锡金科·蠡湖:带你奔赴生活的真意
- 北向资金本周流出这些品种!
- 亚洲首批虚拟资产现货ETF上市
- 喜报|海科新源顺利通过IATF16949汽车行业质量管理体系认证
- 长沙银行资产破万亿后首份年报:规模效益双增长,县域金融强势突围
专栏推荐
-
研选
浓缩机构研究精华,提前捕捉市场风口
2021人已购
¥258.00/月
-
尾盘擒牛之如何选股?
学完这些方法,告别选股难!
117人已购
¥288.00/月
-
财报拆解
知识点解读+实战案例,帮你5小时学会看财报
73人已购
¥19.90/月
-
每周一股
每周日定期更新【每周一股】,为广大的投资者精选下周短线个股!
339人已购
¥588.00/月
推荐阅读
- 我们这个邻国,也想蹚这滩浑水了
- OpenAI最大对手推出iOS版APP 以期与ChatGPT展开竞争
- 佐力药业:唯一打破垄断公司,护城河又宽又深!
- 合川金星智慧零碳电厂项目顺利开工
- 守住3100点!沪指“红五月”可期吗?
- “华为系”首度集中亮相 问界M9 4月销量破万、小米SU7完胜智界S7
- 锦泰财险高管吃紧:总裁尚未落定,三位副总接连出走!
- 走出低迷,PCB稼动率提升 上市公司释放“好转”消息 争相发力高端品类
- 2024/2025第一次国家花样滑冰等级测试成都站举行
- A股分红王来了,两股派现超千亿!这50股一年利润全分完
- 2024年4月河北新三板企业市值TOP100:17家企业冲击北交所
- 从迈瑞的公益路,看见科技的温度