诸葛找房:7月全国50城市场情绪仍处于观望区间
一、7月市场情绪指数继续在观望区间徘徊,呈小幅下降趋势
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年7月,重点50城市场情绪指数为-0.71,较5月下降0.02,继续维持在观望区间。市场情绪指数自去年3月达到一个小高峰,后续持续回落,至去年10月进入低谷,随后市场情绪指数一直在-0.7左右小幅波动,5月以来有小幅上升趋势,7月再度小幅下降。7月份以来,虽然全国疫情有所好转,前期宽松政策效用逐步释放,但集中停贷事件爆发,烂尾楼成为社会关注的热点,加深了购房者“不敢买房”的担忧,影响购房者的市场预期,导致购房者的市场情绪指数难以持续上升。下半年,预计情绪指数仍位于观望区间,但随着中央政治局“稳定房地产”及地方对烂尾楼的帮扶政策落地,预计四季度市场情绪指数有望进入观望区间的高位。
二、一线城市市场情绪高于二线、三四线
分等级城市来看,根据情绪指数数据,2022年7月,一线、二线、三四线城市的市场情绪指数分别为-0.47、-0.73、-0.73,均处于市场观望区间。其中,一线城市情绪指数处于高于二线城市和三四线城市。二线城市近几个月来呈小幅上升趋势,三四线城市呈微降趋势。根据市场情绪指数模型,一线城市短期房价以稳中趋升为主。二线及三四线城市的房价以稳中趋跌为主。
三、河南省郑州、洛阳情绪指数上升
从7月份重点50城情绪指数变化来看,50城中有16城情绪指数上升,8城持平,26城情绪指数小幅下降。
从情绪指数上升的城市来看,近期政策频繁的城市情绪指数上升明显,如东莞今年4月以来多次出台松绑政策、5月增值税“5改2”,7月调整限购区域,7月情绪指数上升幅度位居榜首。此外,河南省郑州、洛阳市场情绪指数7月上升,较上月分别上升0.01、0.06,河南省是全国烂尾楼的重灾区,尤其是省会郑州,在集中停贷事件后,郑州多次发声“保交楼”,郑州明确推出“棚改等贷等还”四种纾困模式,使得市场情绪有小幅上升,但郑州和洛阳市场情绪指数仍位于低迷区间。上海自疫情好转以来,市场情绪指数迅速恢复,7月再次上升,上半年上海虽然经历了疫情的冲击,但凭借着上海丰富的产业支持,房地产市场需求犹足,价格表现坚挺,市场情绪指数进入平稳区间。
四、上海、深圳短期房价上升
从城市市场情绪指数看,2022年7月50城市的市场情绪指数仍分布在市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间,城市个数分别为2个、37个、11个,本月情绪指数内部表现相对平稳,各区间城市数量均较上月无变化。
7月位于市场平稳区间的为上海和深圳,上海连续4月位于市场平稳区间,虽然上半年上海疫情严重,但房地产市场情绪仍位居全国高位,7月随着疫情持续好转,市场情绪再度稳升。根据情绪指数模型测算,上海未来4个月内延续上涨态势,且涨幅较大,月度涨幅维持在1.9%左右,预计4个月内累计上涨4.8%,平均房价水平在10月份突破7万元/平。深圳今年1月从观望区间高位进入平稳区间,随后连续7个月一直在平稳区间内小幅波动,从情绪指数变化看,深圳的情绪指数虽然位于平稳区间,但持续4个月下降,价格涨幅有缩小趋势,预计未来2个月深圳房价平稳上涨,环比涨幅在0.2%左右。
市场观望区间的城市有37个,其中,三亚、东莞、金华、佛山等城市均处于观望区间高位,未来短期内价格有上涨趋势。三亚今年的市场情绪一直处于全国前位,未来价格仍呈小幅上升趋势。东莞市场情绪指数自4月起连续4月上升,一方面,东莞今年内频繁出台调控松绑新政,7月松动限购政策,实行分区限购,部分区域暂停限购政策,助力市场情绪的提升;另一方面,东莞作为大湾区的主要城市,承接深圳的外溢需求,根据市场情绪指数模型,东莞未来2个月内房价稳步上升,预计2个月累计上涨0.58%。此外,一些中西部省会城市武汉、西安、济南及长三角南京、无锡、苏州位于市场情绪观望区间低位,短期房价以下跌为主,但跌幅不大。
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