市场有传闻说，为避免房地产市场进一步恶化，继而引发系统性风险，准备了2000亿-3000亿资金用于支持12家出险房企和地方选出来的房企。其实这条传闻我昨天早上就收到了

不过周日的文章我是再次提醒过你们，即使恒大物业那134亿资金炸雷了，也不要对地产行业太悲观。只是也不要给太高的期望，房地产行业的发展逻辑已经发生了根本性改变，不要指望能够回到以前的增速，地产行业不再是景气赛道了👉《134亿资金暴雷了》

传闻毕竟是传闻，最终究竟怎么搞，需要更多实锤。而且我不建议大家对这笔救市资金保有太高的期望，按照常规逻辑理解，这笔资金大概率是为了解决“保交房”问题的，而不是直接掏钱帮地产公司还钱。

地产公司自己欠下的钱，最终还是要自己想办法解决。现在地产公司欠了一屁股债，但是不同的债主是有优先级的👇

第一级别是给了首付背着房贷的普通老百姓，“保交房”是首要指标

第二级别是给房地产企业打工的普通员工以及材料供应商，解决拖欠工资是次要指标

第三级别则是房地产公司各个项目的债务人以及购买了地产债的投资人

把所有债务的坑都填完，剩下的才是买了地产股的股东的

所以我认为中期来看，房地产行业还是要继续出清的，该死掉的房地产企业还是会死掉，最终活下来的龙头房企瓜分整个房地产市场。无论是相对进取的保利还是相对保守的万科，这些能够活下来的房地产龙头确实都能分到一些市场份额。

但从更长期的维度去看，房地产需求主要来自三个方面：

①净人口增长的刚性需求

②存量人口的改善性需求

③房屋老化的置换性需求

存量人口的改善性需求更多来自经济改善，看整体的话跟GDP增长接近。房屋老化的置换性需要主要来自房屋老化，但我国大部分房子都是过去20年盖的，暂时没到房屋大规模老化的时候。所以，净人口增长的刚性需求是最大的。

而众所周知，中国净人口增长未来很快就会看到拐点，所以净人口增长拉动的房地产需求也会很快看到拐点。不过考虑到从婴儿诞生到成家立业之间有大约30年的时间，房地产需求的拐点应该会慢净人口增长的拐点晚一些出现。

所以过去20年房地产是我国的核心支柱性产业，但作为支柱的力量是在逐步减弱的，经济结构迫切需要转型。

地产商的商业模式也发生了很大变化。我之前跟大家分享过，房地产和白酒的商业模式不同，贵州茅台贵的本质就是它这瓶酒的口味和品牌价值，房子最贵的本质不是房子本身而是房子所在的位置以及周边配套的资源。

贵州茅台的口味和品牌价值都是牢牢掌握在贵州茅台企业的手上，掌握了核心价值。但是房子的位置和周边配套的资源并不是掌握在房地产企业手上，而是掌握在卖土地的那位手上。

以前的房地产商是通过高杠杆融资大量囤积土地套利赚钱的，说白了就是炒地皮。但政策变化之后，以前靠高杠杆的商业模式走不通了，后面需要房地产企业做难度更大更高的精细化运营。

我觉得会有成功的案例走出来，但选股的要求就很高了，现在市场给出的答案就是保利、万科、金地这些龙头地产企业，二线以下的地产商更多是成为龙头地产商的养料。

那么未来取代地产成为支柱性产业的可能会是什么呢？

参考旁边的亚洲国家经验，比如日本、韩国，高端制造业会是一个很好的转型方向。无论是汽车产业，还是芯片半导体产业，日韩都做得都很出色。中国依赖了20年的人口红利，未来会转为“工程师红利”。

前几天我看招商策略的一篇报告，下面这张图就非常有趣，我来给大家简单分析一下👇

我们经常会在网上看到某位基金经理的观点，有说看好地产的，有说看好新能源的，有说看好消费的。好听点叫知行合一，难听点就是屁股决定脑袋。买了地产的当然说看好消费，买了新能源的当然说看好新能源。所以单独去看某位基金经理的观点，可能会有偏差，会带有他们个人的偏见。

这不代表不好，只是不能反映整体。为了消除个体之间的偏差，那么我们可以去看全市场所有基金经理单季度的行业配置比例，就是上面那张图了。可以看到，在不同的阶段，全市场的基金经理超配的行业是不同的。

2007年-2010年：主要超配金融地产和资源，对应当时中国正是大兴土木搞基建的时候

2010年-2012年：主要超配金融地产和消费服务，对应中国经济腾飞，居民收入水平提高大量买房的时候

2013年-2016年：主要超配TMT，对应互联网行业爆发的时候

2017年-2020年，主要超配消费服务，其实主要是超配白酒，对应中高端白酒涨价周期

2021年~至今，主要超配中游制造（高端制造），对应新能源产业爆发和军工行业从初创期转入成长期

中国和美国有一点很大不同，中国直到最近几年经济结构依然在发生巨大调整，但是美国的经济结构变化幅度已经很小了，所以在A股做长期投资我们更强调寻找与经济结构相匹配的行业，并且不断跟着经济结构调整的方向去调整。而投资美股，基本在标普500指数上躺平就可以了，股神巴菲特也强调普通人去买标普500就是最好的选择。

很多人说A股的沪深300指数跑不赢美股的标普500指数，是A股垃圾。但我认为那是沪深300指数的调整规则有问题，沪深300指数只是简单根据公司市值大小排序，大市值公司不一定就代表未来中国经济结构的转型。

所以如果把沪深300指数换成偏股混合型基金指数（代表主动型基金的平均数），如👇图，大家就会发现主动型基金平均数长期来看是能够战平美股标普500指数的，并且在某些阶段能够跑赢标普500指数，比如中国经济比美国经济好的时候。

数据来源：Wind

沪深300指数年初以来-14.73%

偏股混合型基金指数年初以来-12.96%

宇宙奇兵投顾年初以来以来-12.73%

银河战舰投顾年初以来-9.2%

你们懂的

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