本文来源：时代周报 作者：胡天祥

广州千万豪宅价格持续上扬，却无法带动大盘回暖。

7月11日，广州中原研究发展部发布数据，2022年上半年，广州豪宅市场整体二手均价为74819元/平方米，同比上涨6.1%。2020年之后，豪宅成交占比逐年递增，从2020年的1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%，净增0.9%。

但整体市场成交情况不容乐观，维持低位运行状态。2022年上半年，广州二手房预计成交42002宗（中介网签+自助网签），同比下降44.2%，为近5年新低。二手住宅网签均价为27468元/平方米，同比跌11.2%。

“虽然上半年利好政策不断，但市场恢复速度不算特别理想，也的确需要一些政策支持。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆告诉时代周报记者，目前4个一线城市都没有实质性的政策放松，且一旦放松可能会出现房价快速上涨问题。所以下半年政策是否会放松，关键在于如何平衡上述问题。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，下半年广州出台放松政策可能性不高，但个别区域可能会对现有政策优化微调，比如人才购房等。

刚需客户观望情绪升温

目前广州二手客户观望情绪未见好转，不少刚改客户仍持币观望当中。尤其4月份疫情突发影响后，中原二手带看量及新增购房客户数量则呈现稳步微幅下滑的态势。

从成交结构看，广州上半年刚需盘源成交平淡，购房客户购买力下降。据广州中原研究发展部监测显示，300万元以下盘源成交占比仅73.4%，环比大减4.6%，成交能力远不及去年同期。

相比之下，豪宅成交占比却逐年猛增，从2020年的1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%，净增0.9%。如天河区受高端盘源成交热度带动，二手网签均价是唯一个逆市上涨的区域，其价格为56006元/平方米，环比微涨0.2%。海珠区3房、4房及以上的改善型户型成交占比分别出现明显回升，占比分别大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分别净增5.6%、1.8%。

广州中原研究发展部认为，刚需表现乏力、大面积改善盘源占比大涨。一方面，因为刚需客户口袋无粮，市场购买力远不及过去几年，从而导致刚需盘源成交受阻；另一方面，上半年广州信贷环境明显宽松，首套房贷款利率基本为近几年以来最低位，放款周期也有明显缩短。在这样的情况下，大面积成交占比明显增加。

从报价指数不难看出，2022年上半年业主延续了去年年底的低迷情绪，报价指数持续在低位调整。今年在4月以后，业主报价指数更是连续下滑，6月份报价指数跌至历史最低位（23.9%）。多个刚需盘源开始大幅调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。

分区来看，天河、海珠、越秀等中心高价区域议价空间最小，报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%；而外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大，报价变动分别为4.7%、4.7%。

肖文晓告诉时代周报记者，广州二手房市场成交不佳的根本原因，还是因为客户的预期和信心不足。

“广州的经济基础还是比较雄厚，购买力也不缺，但由于预期和信心不足，购房者会先选择推迟买房。”肖文晓指出。

广州中原研究发展部预测，随着疫情的有效控制及后续经济的快速复苏，加上调控利好、信贷利好的加持，预计下半年整体成交氛围或会有所好转，刚需需求再度释放，二手成交量或重回50000宗以上。

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新房销售呈现“L”型走势

与二手房市场成交持续低迷不同，广州新房市场呈现“L”型走势。

据广州中原研究发展部数据，今年1月，得益于2021年11月、12月房企打折促销，带动了一波成交。今年2月-5月，广州遭遇了疫情反复带来的影响，经济大环境变化导致部分刚需买家暂缓购房计划。除市场信心原因以外，今年2月-5月，买家回流优质二手房。根据中原成交显示，上半年东风东、华景、天河公园、华南等优质板块二手房成交热度明显提高。

今年6月，广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%，为2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。同时，6月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期。中心区改善型置业+外围区“洼地价”项目正逐步将广州市场带出低谷，开发商推货、客户态度比2月-5月变得积极。

广州商品房市场的整体下行，直观体现在各大房企的权益销售业绩上。克而瑞监测到，2022年1-6月广州TOP30房企权益销售金额规模为1208.74亿元，同比下滑19%。

其中TOP3的业绩规模累计488.43亿元，超出去年同期TOP3约57亿元，成为本次唯一正增长的梯队。此外，TOP10业绩规模累计816.43亿，同比下降3%；TOP20业绩规模累计1053.46亿，同比下降15%。

广州中原研究发展部预测，随着经济面转好，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。目前，广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼政策调整而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。

李茂喆告诉记者，从数据看，6月市场表现不错，当月房企供应量大，再加上项目有一定的折扣，所以对成交形成了明显的促进作用。但预计7月之后，市场热度和供应均会有所下降。