斑马消费 杨柘

继去年业绩大变脸之后,迪马股份求稳定、严控风险的心态越来越明显,甚至在今年一季度里,未见出手拿一幅土地或项目。

4年前,这家企业还曾高喊挺进千亿,如今距离相差甚远。同属于渝派房企三强的龙湖、金科,已将它远远甩到身后。

公司以运钞车等特种车辆业务起家,后来涉足房地产业务,罗韶宇、罗韶颖兄妹操盘的这家传奇企业,已慢慢走到危险边缘。

巨亏20亿

迪马股份的7万多股东,经历了一场从山巅到谷底的心跳之旅。

当今年1月份上市房企普遍预测2021年亏损之际,迪马股份信誓旦旦披露归母净利润录得9015万元、扣非净利润-5485万元,虽然同比分别下降95%和104%,终归是以盈利完美收官。

4月底,公司突然改口称归母净利润由正转负,录得-20.54亿元、扣非净利润-20.93亿元,同比分别下降214%和239%。同期,营业收入实现204.63亿元,同比下降3.80%。

画风突变让人大跌眼镜,马上引起监管机构的关注。

昨日,公司在回复上交所年报问询函回复中披露,因受新一轮疫情及一季度公司房地产销售不及预期影响,公司对存货和应收款项分别计提19.32亿元、1.8亿元的资产及信用减值损失,成为业绩骤降的主要原因。

在公司计提资产减值损失中,计提损失1亿元以上的主要项目有5个,共计提11.89亿元,占比61.45%。

去年,公司营业收入位列前十大结转项目实现收入132.68亿元,占公司营业收入的65%,前十大结转项目毛利率仅13.8%,较上年下降4.74个百分点。

去年行业周期性疲软,房企销售普遍低迷,公司支出销售费用多达12.34亿元,同比增长28.34%。

由盈转亏的同时,少数股东权益却实现盈利,成为监管部门问询的重点。

去年,公司少数股东权益增长12.76亿元。公司回复称主要两个原因,一是合作项目本期盈亏不同,按每个合作项目少数股东持股比例计算,确认少数股东损益1.36亿元,对应增加少数股东权益1.36亿元;第二是公司与合作方开展合作成立控股子公司,导致少数股权权益增加。比如,与成都新希望置业成立合资企业,后者出资3.92亿元占比49%,相应增加少数股东权益3.92亿元等。

盈利疲软

迪马股份(600565.SH)业绩骤降的幅度,远超业内大多数房企,作为重庆首家上市民营企业,对行业趋势的判断显然草率了。

2021年,国内房地产行业内有超7成企业毛利率下降,一些规模较大的优质房企,毛利率下降幅度甚至达3个百分点。而且,随着楼市政策持续收紧,2019年后的项目陆续进入结算通道后盈利空间不断被压缩。

公司当然逃不过盈利水平疲软的困境,2019年至2021年,房地产业及物业服务实现收入182.1亿元、195.8亿元和185.3亿元,毛利率分别为28.57%、20.09%和15.58%。

房地产业务盈利水平下行,公司专用车业务收入规模却持续增长,去年实现收入11.34亿元,同比增长16.21%,毛利率20%以上。即便如此,也很难救赎公司整体业绩了。

迪马股份在拓展房地产业务方面历来野心勃勃,2017年旗下地产平台东原地产总部迁址上海,董事长兼总裁罗韶颖就高调宣布3年后实现千亿销售规模。

直至去年,公司年报披露销售金额369.03亿元、克而瑞合并口径为553.7亿元,均距离千亿甚远。

值得注意的是,公司各个市场区域的盈利水平千差万别。

去年,华西、华中区域毛利率分别为15.64%和20.65%,较上年分别减少14.95个百分点、1.49个百分点,浙江区域毛利率低至2.62%。

同期,公司发家之地西南区域毛利率下降9.29个百分点,为14.15%,收入38.12亿元,同比大降37.19%。在自家门口跌倒,令人非常意外。

与此同时,公司的现金流状况越来越差。据去年年报,经营活动产生现金流净额-23.4亿元,较上年下降205.43%,投资活动产生的现金流净额同比下降68.82%。

今年一季度,随着客户到访和购房需求大幅下滑,公司实现销售收入40.45亿元、销售面积38.06万平方米,同比分别下降57.78%和44.86%。

销售不利早已让公司捉襟见肘,在一季度里,公司罕见的无新增房地产项目。要知道,在2020年股东会上,公司曾透露未来1年将出资300亿元拿地。今年以来的惨淡的销售状况,预示着未来的日子会更难。

截至今年3月末,公司短期借款21.82亿元、一年内到期非流动负债56.79亿元,同期货币资金仅43.90亿元。

坏消息之余,公司日前已将旗下物业公司东原仁知服务分拆至港股主板上市,或可为公司缓解融资压力。

不过,公司经营状况要变好,还得稳住主业,毕竟去年营收和净利润双降的困局亟待扭转。