大唐地产负债大增仍踩红线,前四个月销售额下滑四成
《港湾商业观察》梁美燕 施子夫
今年以来,市场对房地产行业的预期虽有变化,但从部分房企披露的业绩数据来看,面临的压力依旧存在。大唐地产便是其中之一,其营收和净利润增速有所放缓,与此同时,根据最新的经营数据,其销售承压依然明显。在2022年的新趋势下,大唐地产的千亿销售金额的目标能否实现?
截至2022年5月18日,大唐集团控股(02117.HK,以下简称大唐地产)股价报收于2.600港元。从资本市场走势上看,从今年至今,大唐地产股价下跌了36.28%。
01
剧增的少数股东权益与“消失”的杠杆
大唐地产的上市之路颇为不易。2020年,大唐地产才成功上市,然而,此前其已三度递交招股书。
2019年至2021年,大唐地产营收分别为81.08亿元、105.88亿元、112.54亿元,分别同比增长47.54%、30.59%、6.29%。2021年,大唐地产来自于销售物业的收入约为106.53亿元,在总营收中的占比达94.66%;净利润约10.3亿元,同比增加约8%,净利润率约9.1%,公司拥有人应占净利润约为7.26亿元;毛利率为23.98%,毛利约26.99亿元,相对2020年的26.95亿元略有增加。
与此同时,从2019年至2021年,大唐地产非控股权益由2.07亿元增加至45.82亿元,归属母公司股东权益仅由28.77亿元增加至56.23亿元。换句话说,少数股东权益在三年间增长了22倍,归母股东权益仅增长1.9倍。
知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示,从行业角度来讲,2022年企业经营业绩不可能再有所增长,只会是下降。今年上半年,房地产市场仍然非常疲软,全国一些重点城市和重点房企都下跌了40%左右的经营业绩,对于类似企业肯定是有冲击。但是反过来讲,如果类似企业能够把负债控制得好,或者能够躲避风险的话,反而有机会做的比别的企业好。
负债率是房企们普遍关注的重要一环,尤其在当前房地产市场仍然不景气的状况下,负债情况显得尤为重要。2017年,大唐地产的净负债率曾高达1087.9%,2018年又大降至408.8%。随后,2019年、2020年、2021年,大唐地产的净负债率继续下降,分别为119.2%、58.7%、51.6%。上述期内,资产负债率分别约为91.7%、83.2%、83.3%。
截至2021年末,大唐地产扣除预收账款后的资产负债率约为76.09%,现金短债比为1.13,踩中一条红线。
从负债规模来看,大唐地产的总负债在逐年攀升。2019年至2021年,大唐地产负债总额为339.55亿元、393.33亿元、508.94亿元,同比增长14.13%、15.78%、29.39%。短期借款分别为23.02亿元、26.67亿元、38.18亿元。
而同期内,大唐地产现金及现金等价物为40.95亿元、56.60亿元、55.09亿元。经营活动产生的现金流分别为45.91亿元、-12.42亿元、30.01亿元。
02
销售疲软,千亿目标还有戏吗?
早于今年1月31日,评级机构穆迪发布报告称,应大唐集团控股有限公司的要求,将撤销公司长期发行人信用评级,撤销前期评级维持为“B2”。早在2021年12月,大唐地产就主动申请标普撤销其长期发行人信用评级,且大唐地产提出的申请都在机构维持其稳定评级期间。大唐地产表示,待市场稳定后会根据发展状况再次公开评级。
有部分市场人士声音认为,大唐地产此举会从一定程度上影响到公司的融资。但从另外一个角度来看,目前的房地产行业,融资难或许是大多数企业所面临的问题。相对融资来说,去化的重要性似乎显得更高一些。
严跃进认为,如果负债做大,且不考虑三道红线的前提下,销售数据稳健就可以。如果销售数据能够持续稳健,适当高负债的风险是可以规避的。但是在市场降温或者企业经营能力下降的情况下,负债数据暴露出的问题就会放大。
1月至4月,大唐地产累计实现合约销售额约为82.9亿元,较2020年同期减少40.39%;累计销售面积约为83.11万平方米,同比减少42.23%。平均销售价格约为每平方米9970元。
从单月来看,4月份,大唐地产合约销售额约为18.5亿元,同比去年的49.98亿元下降了62.98%;合约销售面积约为19.09万平方米,同比去年48.63万平方米也下降了60.74%。平均销售价格约为每平方米9680元。
此前,大唐地产曾定下在“十四五”期间,达到千亿销售金额,迈入行业50强的目标。从克而瑞数据上看,2021年全年,大唐地产全口径销售额为505.8亿元。未来,其能否实现此前定下的销售目标,仍然难以预料。
“从销售数据来看,类似目标都是在行情比较好的时候制定的,但是总体上来讲,现在企业确实是需要注意风险,经营会受到市场环境的影响,包括企业竞争之间的格局都有变动,但如果能够积极去获取一些低成本的融资,前提就是企业负债数据降得比较低,能够获得一些新的一些融资,那么后续在拿地和销售上,加把劲的话,业绩仍然可以冲一冲,否则也会存在不确定性。”严跃进说道。(港湾财经出品)
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