长三角地区暖风政策频吹，苏州、南京、扬州等地区楼市新政相继出台后，市场也将目光瞄向了土拍市场火爆、房企布局重镇的杭州，且近日关于其“二手房不限售、生二胎不限购”的消息也飞了很久。

如今，靴子落地，只是和传言还有不小的偏差。

5月17日，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），从优化二手住房交易政策、进一步完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求三个方面进行优化调整。

加速二手房市场流通

具体来看，在优化二手住房交易政策方面，《通知》提出在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求，取消了此前“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

在此之前，非本市户籍家庭需在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，此次调整直接将二手房购房时间成本从此前的4年压缩至1年。

在进一步完善税收调节方面，《通知》强调本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房（家庭成员范围包括本人、配偶以及未成年子女，下同），增值税征免年限由5年调整到2年。

即限购范围内，个人转让家庭唯一住房，购房年限不足2年的按照5%的征收率全额缴纳增值税，购房年限在2年以上的（含2年）免征增值税；个人转让非家庭唯一住房，增值税免征年限仍为5年。免征年限的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

中指研究院浙江分院常务副总高院生认为，此次杭州二手房政策放松，一方面降低了二手房限购门槛，杭州户籍、落户未满5年由原先的2年社保要求放松至无社保要求；非杭州户籍，社保要求由原先的48个月放松至12个月，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。另一方面，家庭唯一住房转让的增值税免征年限由满5变满2，大大降低了购房成本，增加二手房市场流动性，助力刚需群体置换改善需求。

其实，自2021年上半年以来，杭州二手房市场成交量逐月回调，至2022年第一季度已处于低位震荡。

克而瑞数据显示，杭州二手房市场（除富阳、临安外）成交面积自2021年3月的超百万平方米，震荡下行至2022年2月的不足20万平方米，2月成交套数也不足2000套，创近两年来单月新低。

3月受利率下跌、降价房源增多等利好因素影响，杭州二手房市场成交量止跌反弹，全市（除富阳、临安外）共成交4374套二手住宅，环比上涨121.5%，达到近6个月以来的高点；成交金额达133亿元，环比上涨120.8%。

但不可否认的是，单月4000余套的成交量相比去年3月仍有着7000套左右的差距。

成交下挫，二手房市场挂牌量随之增加。

据杭州市二手房交易监管服务平台数据，2022年2月，杭州市（含富阳不含临安，下同）二手房总库存达到230266套，其中住宅库存达到178984套，即将突破18万套，创下近年来新高，同比去年分别增长75%、79%。

截至5月17日12时，中介机构当天在二手房交易监管服务平台的挂牌信息就达到1055条。市场上也因二手房成交周期较长，出现了部分房东降价、以价换量的现象。

不过，在土地端，房企参与度颇高，对杭州市仍保持谨慎乐观态度。

2022年首轮集中供地中，杭州是为数不多高热竞拍的城市，土拍封顶率达40%，合计揽金超800亿元，综合溢价率6.6%，滨江、绿城、万科、越秀、厦门建发、龙湖、大悦城、葛洲坝、大家、众安等房企纷纷加码。

这也与今年土地市场利润空间高于去年有关。5月16日滨江集团线上业绩会上，董事长戚金兴表示，公司以184亿元竞得杭州11宗地块，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均净利率在8%左右，今年拿地的利润率整体高于去年。

但同策研究院研究总监宋红卫提醒道，杭州土拍拿地房企主要还是本土企业，但杭州土地市场供应量较大，上市压力也大，目前销售端已经出现明显下降，如果持续下行，传导至投资端和拿地端，本土企业拿地也会放缓，毕竟土地储备到达一定量后，企业也会放缓甚至暂停拿地。

三孩家庭购房问题受关注

针对近期的讨论度颇高的“三孩家庭购房”方面，本次杭州亦有跟进。

《通知》明确，符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

“杭州在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。”高院生如是说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相同观点，其指出，此次调整颇受关注的即是三孩家庭的政策，这也是近期社会上关注较大的话题，即三孩家庭购房资格增加的问题。此次杭州针对三孩家庭可以在限购区域范围内增加一套购房资格，体现三孩家庭购房方面受到了积极的保护；明确此类家庭可以按无房家庭优先摇号也具有非常大的导向性，能够充分保障此类家庭后续购房权益的增加。

严跃进预计，各地三孩家庭增加一套购房资格的政策内容，或有望在全国各地铺开推进，成为促进人口增长、保障三孩家庭居住权益的重要体现。

而对于“符合条件的三孩家庭”认定，杭州住保房管局也给出了明确解释，指经杭州市卫生健康委员会认定的，同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭。即申请人双方应具有合法的夫妻关系，已共同生育或依法收养三个子女（指现有子女数），其中第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。

关于执行三孩家庭优先购房政策的时间节点，购买新房、二手房还有一定差异。三孩家庭购买新建商品住房的，自《通知》发布之日起领取预售证的项目开始执行；购买二手住房的，自《通知》发布之日起执行。

这也意味着，此前领取预售证的新盘均不在此次三孩家庭优先购房范围内。

《国际金融报》记者关注到，关于多孩家庭新增购房名额一事并非个例。

三天前，广东东莞住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(东建〔2022〕4号)》，新规在改善住房需要方面，响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

5月13日，江苏南京亦有消息称，生育二孩家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行优惠贷款利率支持。

此外，不少城市针对二孩或三孩家庭还提供公积金贷款、购房补贴等支持。

如去年底，浙江宁波明确，按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。

今年初，四川省内江市资中县出台对符合国家二孩、三孩生育政策和合理住房需求者购买商品房的“两奖一补”实施方案。两奖一补”购房奖补标准主要分为三大类，一是对“三孩”购房者奖励政策，最高奖励14000元/套；二是对“二孩”购房者奖励政策，最高奖励12000元/套；三是对合理住房需求购房者补贴政策，最高补贴补贴10000元/套。

据不完全统计，还有江苏无锡、江苏扬州、江苏海安、北京朝阳、甘肃临泽、辽宁沈阳、陕西、吉林等若干城市或区域均对多孩家庭住房政策给予了支持。