5月16日，港股房地产及物业管理板块再度拉升。截止发稿，碧桂园涨超14%，新城发展涨近9%，美的置业涨超8%，碧桂园服务、融创服务、雅生活服务、合景泰富集团涨超6%，龙湖集团、金科服务、美好、时代中国控股、雅居乐集团涨超5%。

据REDD消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。对此，碧桂园、美的置业、龙湖3家房企均向财联社记者表示，上述消息属实。

民营房企流动性危机有了新的解决方案

自2021年9月以来，至少有30家已经公开发行债券的房地产公司公开披露了风险。到2021年9月，房企往往在资金链断裂时选择公开债务直接违约；而从2021年9月起，我们看到多数房企采取了更加多元化的方式来管理债务，如展期、交换要约、征求同意等。

太平洋证券认为，去年四季度房地产行业主要面临流动性冲击，主要是因为恒大陷入困境后，地方政府承担了承保交付等善后工作，导致从9月份开始，地方政府突然加大对预售资金的监管力度。

进入今年一季度后，一些市场形象较好的房企暴露了风险，直接导致民营房企陷入“塔西佗陷阱”，市场开始认为房企财务报表不可研究，房企不管说什么市场都不再相信。金融机构风险偏好急剧下降，部分机构“抢跑”，在房企出现实质性风险之前尽可能先行退出，挤兑风险开始向信用等级越来越高的民营和混合所有制企业蔓延。

市场上有很多观点认为房地产信贷危机是由“三条红线”等调控政策造成的。当然，在过去几年里，金融机构和评级机构对“以大为美”的审美偏好也有一定的影响。

太平洋证券认为民营房企此次面临的信任危机可能与“三聚氰胺”事件后国内奶粉行业一样需要较长时间来修复，由于财务报表不透明，主流债券投资机构普遍认为民营房企基本面难以准确分析，而私募基金等风险偏好较小、收益率要求较高的投资机构资金规模较小，对收益率要求较高，实际上较难支撑民营房企一级市场的再融资需求。

SBLC (备用信用证)美元债券是境外可行的方案，但是在国内市场上， CRMW (Credit Metal Metal Credit Method，简称 CRMW)并未得到国内市场的认可。2007年10月12日，中国银监会发布了《关于有效防范企业债担保风险的意见》。此次三家民营房企正是通过这个模式来逐步恢复公开市场的融资功能，究竟效果如何还待进一步观察。

板块行情是否开启仍需回归基本面，机构建议关注四大主线

统计局近日公布4月房地产投资和销售数据。2022年前4个月，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%；房屋竣工面积20030万平方米，同比下降11.9%。

在多轮地方政策支持下，房地产销售景气度没有明显改善，政策执行层面传导不及预期。此次房地产金融政策在全国范围内调整，具有更强的政策信号意义，更有利于传递到微观预期。后续将会推出更多对基本面有实际提升作用的政策，在兑现 beta行情的同时，对提振市场信心和行业供需修复起到更加有效的积极作用。

中银国际建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、龙湖集团、华润置地；2)区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、碧桂园；4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

国信地产认为：1)销售持续恶化，非“刺激”无以支撑；2)羸弱基本面又逢疫情冲击，主要数据跌幅扩大；3)开竣工未见修复，地产链压力仍大。4)投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。建议关注保利发展、龙湖集团、招商积余、绿城中国。5)风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。