自2021年下半年以来，房地产的辉煌时代已悄然落幕。曾经因房地产而繁荣发展的企业也不可避免的迎来了困境，美凯龙就是其中之一。

　　今年以来，美凯龙股价跌幅一度超过40%，公司曾因搭乘房地产行业而走上发展的快车道，总市值最高一度接近700亿元，如今房地产不景气，美凯龙也受累于此——当前市值不到240亿元。

　　而屋漏偏逢连夜雨，近期股价仍旧低迷的美凯龙又迎来了一则利空消息。

　　标普下调红星美凯龙信用评级

　　5月12日，标普全球评级将红星美凯龙(601828)的长期主体信用评级从“BB”下调至“B+”，展望负面，同时将该公司未到期的有担保优先无抵押债券的长期债项评级从“BB-”下调至“B”。

　　据了解，标普下调红星美凯龙的评级，以反映其母公司红星美凯龙控股集团有限公司(红星美凯龙控股)的流动性风险在上升。标普仍然评估红星美凯龙为母公司的核心子公司，其评级以母公司的集团信用状况“b+”为上限。

　　标普认为，红星美凯龙的母公司在2022年和2023年面临着债务集中到期潮，该公司需在2022年和2023年偿还约100亿元的公司债。由于母公司依赖出售子公司的未来利润分成和非上市板块的资源来满足自身流动性需求，因而可能出现执行风险。

　　此外，红星美凯龙还可能面临房地产行业放缓给公司经营带来的不利影响，从而限制其改善杠杆和流动性的能力。

　　标普认为，红星美凯龙已恶化的杠杆水平不太可能在未来两年内恢复。该公司的家居装修和家具商场属于房地产价值链的下游产业，可能受到中国疲软的住宅市场的传染效应冲击。再加上大城市的疫情相关影响，将有碍公司的现金回款和杠杆状况的改善。我们基于上述因素将红星美凯龙的个体信用状况评估从“bb”下调至“bb-”。

　　偿债需求不小，现金流紧张

　　标普指出，红星美凯龙依赖处置重庆红星美凯龙企业发展有限公司(红星企发)所得的利润分成以及其它非上市业务的资源来偿还债务。截至2021年底，红星美凯龙控股约有39亿元的并表现金(剔除红星美凯龙)，其中控股公司层面仅有约8.7亿元。

　　2021年，红星美凯龙控股向远洋集团控股有限公司处置了70%的红星企发权益。红星美凯龙控股已收到40亿元的预付款，并有权从红星企发的项目中获得利润分成。红星美凯龙控股管理层预计未来两年将收到100亿-120亿元资金。

　　但标普续指，由于房地产业目前陷入了前所未有的低迷状态，再加上疫情持续不褪，这当中的不确定性将影响到这部分现金流，可能使红星美凯龙控股面临流动性风险。

　　看好商场资产支持再融资

　　但值得注意的是，尽管2022年余下时间内红星美凯龙还有相当大的偿债需求，但标普也认为该公司可观的商场资产将支持其进行再融资。

　　截至2021年底，红星美凯龙的现金余额为69亿元。而该公司的短期债务为130亿元，包括即将到期的60亿元等值优先债券，可在2022年回售的公司债和商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)。

　　同时，红星美凯龙960亿元的投资地产中约有10%未被抵押，且抵押资产的贷款价值比在35%-40%的较低位。红星美凯龙的商场地处高线城市，地理位置优越，公司过去曾利用这些资产作为CMBS抵押进行融资。此外，公司管理层预计将通过由备用信用证支持的新发债为将于9月到期的3亿美元优先债券再融资。

　　机构点评：去杠杆效果明显

　　尽管标普因流动性风险下调了红星美凯龙的评级，并预计红星美凯龙已恶化的杠杆水平不太可能在未来两年内恢复，但机构对此却相对乐观。

　　此前美凯龙发布2021年年报，公司21 年实现营收155.13 亿/+9.0%，归母净利润20.47亿元/+18.31%，归母扣非净利润16.58 亿/+42.62%。

　　国泰君安点评称，轻资产降杠杆策略效果明显，多店态布局持续提升坪效。①公司通过持续出售高杠杆率的重资产物业，持续回笼资金，改善资产负债率并缓解偿债压力；②资产负债率相较2020 年年底下降3.72 个百分点，降杠杆效果明显；③公司推动多店态布局，就打主题馆落地，持续提升单店坪效，并适应家装新需求。

　　信达证券表示，作为国内家居连锁第一品牌，公司强大的渠道和招商能力优势显著且难以复制。近年来持续深化“轻资产,重运营，降杠杆”，通过轻资产模式继续在下沉市场进行网络扩张，夯实行业龙头地位，同时加快发展扩展性业务。

　　而对于股价下跌及债务相关问题，美凯龙也有所回应。

　　美凯龙5月6日在投资者互动平台表示，股价波动受国内外经济形势、宏观政策及市场情绪、疫情带来的短期波动等多重因素影响。同时，近年公司持续坚持降杠杆战略，2021年全年有息负债净减少63亿，2022年一季度有息负债规模减少18亿，已显著缩减。

　　基于账面货币资金规模、经营性现金流的稳定增长，资本性支出的严格管控及融资渠道的多元化，公司具备合理的偿债能力及可持续经营能力。