来源：一号地产作者：九哥

一号说：罗马既然已经建成，就没人想离开

2022年房地产销售情况到底如何，看看一季度开局，万科(000002.SZ)与碧桂园(02007.HK)的表现。

4月6日，万科公布3月份销售简报，2022年1-3月公司累计实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065.0亿元。而今年前3个月，碧桂园累计权益合同销售额约992.3亿元，对应的权益合同销售建筑面积约1297万平方米。当然这其中对比的口径并不一致，但能够反映大面上的情况。

对比来看，前3月销售金额上万科同比减少40.66%，碧桂园则下降28.9%，万科似乎下滑更为明显。不过万科的销售均价达到16832元/平方米，碧桂园则只有7651元/平方米，连万科的一半都不到，说明碧桂园又在“以价换量”。

稍早之前，唯二的宇宙级房企，在这个春寒料峭的时节采取了不同的姿态，去面对投资者。

3月31日，万科线上举行了2021年度业绩发布会，面对直播镜头，万科董事局主席郁亮表示，“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”

上一次看到“带头大哥”道歉，还是在天龙八部。

碧桂园就远没有这些心理负担，在前一日的业绩发布会上，总裁莫斌侃侃而谈，即便碧桂园属于三条红线中的黄档，仍能泰然自若表示，“市场信心逐步恢复，明年中期前转‘绿档’。”

碧桂园的底气或许在于，归属股东净利润267.97亿元，仅仅同比减少23.49%而已。反观万科致歉的缘由：归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。

两相对照，这一局，凤厂赢麻了？恐不尽然。

底盘：碧桂园主力仍在三四线，万科更多强二线

首先来看销售情况，规模万科领先，较去年同期回落幅度也更大。

2021年碧桂园权益合同销售额5580亿元，万科实现合同销售金额6277.8亿元。同比来看，碧桂园同比下降2.2%，万科同比下降10.8%，增速上碧桂园好于万科。

其次，具体来看销售业绩成色，两家可以说各有千秋，万科底盘更为扎实。

碧桂园全年总去化率67%，回款率达到90%，这两个指标万科没有公布。

不过，2018年万科就在高喊“活下去”，将回款指标作为首位考核指标，并提出6300亿元的回款目标，当年上半年万科的销售滚动回款率在93%以上。

公开数据显示，万科还提出了2021年95%的回款率目标，但最终是否达成则没有披露。

销售金额贡献分布城市数据显示，碧桂园全年销售额中三、四线城市贡献68%销售金额。万科年报显示其开发业务在全国43所城市市场中排名前三，主要为一、二线城市。

财报显示，2021年碧桂园金融资产和合同资产减值损失净额16.51亿元。同时，也要注意到万科在2021年资产减值损失35亿元，为上市以来计提减值最高值。新计提减值项目主要位于廊坊、霸州、佛山、广州、贵阳、济南、太原和昆明。

这8个城市中5个是省会，总体上是强二线城市。然而即便如此，万科仍是出于审慎进行了计提减值。试想碧桂园如果采用同样严格的标准，恐怕计提减值项目将更多。

2021年万科实现销售面积 4,037.7 万平方米，销售金额 6,069.5 亿元，销售均价达15032元/平方米，销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。

而碧桂园在2021年实现权益销售面积6,641万平方米，权益销售金额5,580亿元，销售均价为8402元/平方米，与去年同期基本持平，表明公司仍未能突破城市能级。

销售均价上碧桂园近乎只有万科一半多点。从结算均价上来看，万科也远超碧桂园。2021年万科实现房地产开发业务结算面积3,116.5万平方米，实现结算收入 4,022.7亿元，结算均价约12907元/平方米。碧桂园2021年的交付物业所确认的平均销售价格约7455元/平方米。

第三，从月度销售额变化上分析，碧桂园全年各个月度销售较为平均，下半年有所下滑，12份为全年最低点，仅有225.8亿元。万科全年销售波动较大，上半年好于下半年，最低月份销售额出现在9月份，为361.1亿元。

总体上，万科上半年保持对碧桂园的碾压态势，当月销售额明显高出碧桂园一大截；下半年各月度碧桂园有所反超，但领先幅度不大，特别在12月份双方地位再次反转，万科又再度领先，达到635.6亿元，是同期碧桂园月度销售额的2.8倍。

中路：财富创造核心能力，各自平庸

2021年碧桂园实现收入5230.6亿元，净利润409.8亿元，核心净利润269.3亿元。万科营收4527.98亿元，净利润225.24亿元，扣非净利润223.82亿元。

营收与净利润规模上，万科均不及碧桂园。不过在经营效率上，万科仍然保持优势。

2021年，万科房地产业务的结算毛利率为21.6%，较去年同期下降1.1个百分点；碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%，下滑4个百分点。

万科的解释是，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0%。结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。

同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

总之，高地价项目结算、投资收益（祝九胜称主要是易居）及计提减值项目等三重因素叠加，万科的净利润受到严重侵蚀。

而在碧桂园2021年度业绩会上，针对毛利率下降问题，碧桂园副总裁、首席财务官伍碧君回应称，毛利率下降主要有两方面原因，首先2017、18年高价地进入交付期，体现在了报表中；其次2021年下半年市场销售环境恶劣，“以价换量”甩货严重，销售比预期要差。

从说法来看，两家房企给出的解释差不多，从顺周期进入逆周期，转折没有那么平滑所致。

另外，从成本支出上看，先不看拿地与融资成本，仅对比三费支出。2021年碧桂园销售费用率和管理费用率分别为2.6%和2.9%，较2020年分别下降了0.4和0.1个百分点。万科销售费用率和管理费用率则分别为2.8%和2.3%，其中销售费用率增长了0.3个百分点，管理费用率则下降了0.2个百分点。

最后，万科净利润率、加权平均净资产收益率分别为 5.0%、9.8%，较去年同期分别降低 4.9、10.4 个百分点。2021年，碧桂园核心净利率5.1%，ROE 9.8%，分别同比下滑2.5和5.4个百分点。

从赚钱能力上来看，二者不相上下，不过这是建立在万科业绩失速更多的情况下，为碧桂园所赶上，但都在逐步落入平庸的境地。

债务平衡度：万科融资成本更低，碧桂园评级展望调至负面

万科有息负债总额2659.6亿元，以中长期负债为主，占比提高至78%；短期借款和一年内到期的有息负债约586.2亿元，占比为22.0%。

碧桂园总有息负债余额下降至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%，

有息负债总额上，万科低于碧桂园，短债占比差异不大。降杠杆层面，万科表现优异于碧桂园。

万科的资产负债率为79.7%，较上年末降低1.6个百分点，基本保持稳定；净负债率为29.7%，较上年上升11.6个百分点，仍处于行业较低水平；剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，较上年下降 3.4个百分点；现金短债比为1.5，三道红线维持“绿档”；

碧桂园净负债率45.4%，现金短债比2.3倍，均已达标；剔除预收账款的资产负债率从2020年底的80%下降至74%。按照“三道红线”的标准，碧桂园目前仍属“黄档”

万科实现经营性现金净流入41.1亿元；期末持有货币资金1493.5亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍。此外，万科已连续13年保持经营性现金流净额为正，截止2021年末，存量融资的综合融资成本为4.11%。

碧桂园实现经营性现金流净额为108.6亿元，可动用现金余额1813亿元，期末碧桂园平均融资成本为5.20%，相比去年底下降了36个基点。

总的来说，债务平衡纬度上，显然万科做得更好，三道红线归绿，融资成本也比碧桂园低1个百分点。

2021年，万科继续保持行业领先的信用评级，穆迪、标普、惠誉分别给出了Baa1、BBB+、BBB+的“投资级”信用评级。

碧桂园则稍逊一筹，穆迪、标普、惠誉分别给予Baa3、BB+、BBB-的投资信用评级。

4月初，国际评级机构惠誉，将碧桂园的长期外币和本币发行人违约评级展望由“稳定”下调至“负面”，一定程度上反映了碧桂园债务平衡性的弱化。

惠誉表示，负面展望主要由于去年第三季开始的合同销售额和销售回款减少，加上行业的利润率下跌。虽然碧桂园能够进入资本市场，但中国房地产开发商融资难及经营环境不稳增加了不明朗性。而集团的杠杆率高于大部分投资级别的同业。

应该说，评级机构的眼光颇为老道，特别是关于杠杆率部分，碧桂园恐怕也谈不上有多么稳健。如果继续恶化，或将是继恒大、融创之后又一个需要面对同样问题的头部房企。