一、业绩摘要:

营业收入4528亿元,同比增长8%,扣非归母净利润224亿元,同比下降44%。作为国内最稳健的地产商,这个数据很一般,尤其是跟保利发展对比,保利发展收入2850亿元,同比增长17%,归母净利润276亿元,同比下降仅5%。

下降原因分析:一是毛利率下降7个百分点,这是核心原因,2021年毛利率仅为21.82%,这个毛利率绝对值也比较低;二是投资收益减少69亿;三是减值,资产减值35亿。

资产负债表方面,经营现金流仅为41亿,去年同期532亿元。主要原因是应收款大幅增加127亿,应付账款增加仅为132亿,去年同期为318亿元。通俗的解释就是2021年公司对上游供应商比较慷慨,没有像恒大那样长期不付钱。

同时万科打算分红113亿元,股利支付率约为50%,股息率居然有5%。

整体评价:在2021年全市场都在暴雷的情况下,同比腰斩可以理解,奈何一直自诩稳健的万科遇到了业绩更牛的保利发展,把保利挤出地产圈,万科依然是最优秀的(管理层傲娇脸)。

二、经营数据

抛开数据,万科的年报看起来还是一如既往地舒服,数据非常清晰。

2021年万科实现销售面积 3,807.8 万平方米,销售金额 6,277.8 亿元,分别下降 18.4%和 10.8%。作为对比,全国商品房销售面积17.9亿平方米,同比增长1.9%;销售金额18.2万亿元,同比增长4.8%。

2021年公司开发业务新开工计容面积约 3,265.3 万平方米, 同比下降 17.6%;开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米,同比增长 5.6%。作为对比,全国房屋新开工面积 19.9 亿平方米,同比下降11.4%。

万科的销售金额跟新开工面积均没有跑赢全国平均,当然我更觉得这是管理层战略问题,虽然我没有什么证据。这块业务可能会制约公司未来的发展,有可能也不会,毕竟现在的国内市场环境,接下来可能会有很多并购,万科是那个有余力并购的公司。

新业务方面,大部分都表现不错。当然,整体规模太小了,对公司整体贡献不大。

其他数据也没什么看点,整体评价中规中矩。

比较恶心人的是万科的回购和增持,回购金额20亿-25亿,价格不超过18.27元,回购用途是未来出售。这样子的回购A股第一次见:回购价格低于现在股价,回购目的是为了出售。希望管理层耗子为之,修改价格上限。

三、股价与估值

其实股价也没什么说的,万科属于一眼就明显低估的公司。