不及预期

万科的年报终于也出来了，客观的讲这个年报是比预期中要差不少，年报开篇管理层就给大家道歉了。

先看整体利润情况，2021年净利润大幅下跌了45%，其中最主要的原因是毛利率大幅下降，以及资产计提。

也许是因为万科的利润预期已经在之前的下跌中给预演，所以今天市场表现有点反常。

盘中最高的时候万科甚至大涨了6%以上，那时候差不多是业绩会议的时候，郁亮言辞诚恳地表示多看几眼他们的多元化业务。

一些关键预期

首先是物业服务的万物云，营收规模去到240亿，曾张32.1%。物流业务31亿，曾张68%。租赁住宅29亿，增长13.9%。

这三块业务就是万科多元化的核心业务，从增速来看确实都还不错，尤其是物业服务。不过，这几块业务目前整体的体量也都比较少，而且大部分的业务前景和竞争格局也很难看清楚，其中租赁住宅业务的增长情况也已经萎靡下来。

所以，对于这些大饼业务，我个人认为大家还是不要给予过高的期望，现阶段还是保持一个观望和跟踪的情况就好。

至少在未来5年里，万科的核心业务还会是住宅开发，所以住宅开发业务的稳定发展才是判断万科未来的重中之重。

对于万科过去一年住宅开发业务大幅下滑的内在原因，管理层总结的核心原因是管理模式上的过度放权，导致项目质量的离散度很大。

这种模式在市场顺风的时候可以抓住不错的机会上去，但市场不好的时候会导致部分项目严重拉低了整体回报水平。

针对这个问题郁亮提出的解决方法是推动产品的系列化和标准化，也就是让原本相对优质的运营能力可以复制出去。

另外投资的领域会逐步集中在一些市场比较稳定并且团队操盘能力更强的地区，而不再盲目扩散。

对于这两个解决方式我个人是比较认同，不过具体的效果还有待观察。

除了内部因素之外，郁亮也提到了外部因素的影响，不过这一块他还是相对比较乐观。

外部因素这块之前也给大家反复提到了，短期内还很难看到比较好的改善情况，我倾向于看看一季度的实际经济数据，如果比较拉胯那么有可能会刺激后面出台更加合理的政策吧。

最后仓位方面提醒一下，单个地产企业仓位最好不要太高，以防极端的情况出现，地产板块尽量分散来买几个龙头。

中远分红

聊完万科之后聊下海狗这边，海狗这边的分红情况目前来看也是有点低预期的，港股分红率大概7%左右，A股5%左右。实际分红情况只有可分红利润的50%，原本给到的预期是全分了。

对于管理层的这个操作，我认为是要打个折扣，因为确实有点知行不合一的表现。

估值方面，如果你是过去低位一直持有的话，那么现价我认为是可以止盈一部分的，然后继续拿着剩下的部分等等一季报情况。

一季报的看点主要是盈利能否进一步增长，以及中期是否新增派息，从之前释放的信息来看，今年一季度的业绩应该还是进一步增长的，并且增幅未必差。

如果一季度的业绩不及预期，那么我认为海狗的基本面就要重新评估一下了，如果一季度业绩继续超预期，那么还可以继续拿着等后续看看分红能否进一步提升。

乱糟糟的感觉。。。